SÌ AL RITOCCO DEL CANONE PER I LAVORI STRAORDINARI
A cura di Matteo Rezzonico21-10-2013
Dal 1° dicembre 1996 è stato affittato un appartamento con contratto a canone libero; il contratto è stato rinnovato nei quadrienni successivi. Nel 2013, il proprietario ha sostenuto ingenti spese per ristrutturarlo. A seguito di ciò ha concordato con l'inquilino l'aumento del 50% dell'attuale canone a decorerre dalla prossima annualità: 1°dicembre 2013. Quali sono gli adempimenti conseguenti verso il conduttore e con l'agenzia delle Entrate (si è in regime di cedolare secca)?
Non comprendiamo l’affermazione del lettore secondo cui avrebbe stipulato un contratto di locazione "a canone libero", in data 1° dicembre 1996. Infatti la legge 431/1998, che disciplina i contratti "a canone libero", è entrata in vigore il 31 dicembre 1998.In ogni caso, ipotizzando che il lettore abbia stipulato nel 1996 un contratto di locazione a "equo canone" a norma della legge 392/1978, o a "patti in deroga", a norma della legge 359/1992, le spese di manutenzione straordinaria, devono ritenersi a carico del proprietario/locatore, salvo quanto previsto dall’articolo 23 della egge 392/78, che prevede un aumento del canone non superiore all’interesse legale sulle somme spese per i lavori. Il richiamato articolo 23 della legge 392/78 – norma abrogata dall’articolo 14, comma 4, della legge 431/98, ma applicabile ai contratti (ad equo canone e patti in deroga) in corso - dispone infatti che «quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile...».Nulla vieta, però, al lettore di concordare con l’inquilino una risoluzione consensuale del contratto in essere, a norma dell’articolo 1372 del Codice civile e di stipulare un nuovo contratto, “a canone libero”, a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, a nuove condizioni, dando atto che il precedente contratto è da intendersi risolto e sostituito dal successivo, con effetto novativo (articolo 1230 e seguenti del Codice civile) e con rinuncia delle parti a qualsiasi reciproca ulteriore pretesa. In tale contesto, le parti possono anche pattuire nel nuovo contratto un canone superiore (senza alcun limite) a quello precedente.Dal punto di vista fiscale – ove, come sembrerebbe, si sia optato per il regime della cedolare secca, a norma dell’articolo 3, del Dlgs 23/2011 - è sufficiente depositare presso l’agenzia delle Entrate, entro trenta giorni dalla data della risoluzione, il modello 69 (salve le eventuali modalità telematiche). Stipulato il nuovo contratto, è necessario presentare un ulteriore modello 69, esercitando nuovamente l’opzione cedolare secca, entro 30 giorni dalla data di inizio locazione. In tale ultimo caso, il locatore deve inoltre rinunciare all’aggiornamento del canone “a qualsiasi titolo”, per il periodo di durata dell’opzione, inviando apposita raccomandata al conduttore. In luogo della raccomandata, la rinuncia può anche essere contenuta, mediante inserimento di apposita clausola, nel contratto (circolare agenzia delle Entrate, 1° giugno 2011, numero 26/E).
Fonte : Casa24Plus
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