venerdì 25 novembre 2016

Scia, segnalazione certificata di inizio attività




Scia, segnalazione certificata

di inizio attività

Definizione di SCIA. Ambiti di applicazione e conseguenze in caso di dichiarazioni false







Che cos'è la Scia?
In che ambiti trova applicazione?
Quali le conseguenze delle dichiarazioni false?
Partiamo dalla definizione: SCIA è l'acronimo di segnalazione certificata di inizio attività.
Si tratta di una particolare forma di procedimento amministrativo teso a snellire i rapporti tra cittadini e pubblica amministrazione in relazione a fattispecie che non necessitano di verifiche articolate e complesse.
Lo disciplina in via generale l'art. 19 della legge n. 241 del 1990 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi).
Dall'articolo, molto corposo e composto da numerosi commi, possiamo tirar fuori questa indicazione con valore generale:
"ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l'esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell'interessato",
salvo i casi in cui si sia in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali e culturali.
In che modo attestare quanto richiesto dalla legge?
Nello stesso primo comma dell'art. 19 è specificato che per l'attestazione di stati e qualità personali e più in generale per quanto previsto dal d.p.r. n. 445/00 la scia è corredata da dichiarazioni sostitutive di certificazioni e dell'atto di notorietà. Per quanto diversamente certificabili s'è tenuti ad allegare attestazioni e asseverazioni previste in relazione allo specifico procedimento.
Il procedimento ha una durata di due mesi, eventualmente prorogabili, al termine del quale per intendersi autorizzato quanto richiesto dev'esservi un provvedimento di assenso della pubblica amministrazione (non vale in silenzio assenso). Nell'ipotesi di perdurante inadempimento (mancata risposta) si può ovviare con un'azione giudiziaria tesa ad ottenerlo.
Il sesto comma dell'art. 19 della l. n. 241/90, salvo che il fatto non costituisca più grave reato, punisce "chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni che corredano la segnalazione di inizio attività, dichiara o attesta falsamente l'esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al comma 1" con la reclusione da uno a tre anni.
Alcuni esempi di procedimento amministrativo rispetto al quale trova applicazione la segnalazione certificata di inizio attività:
a) in ambito edilizio, con obbligo di inviarla almeno trenta giorni prima della data fissata per l'inizio dei lavori;
b) per l'attività di agente immobiliare, rispetto alla quale la comunicazione della segnalazione certificata di inizio attività consente l'inizio immediato dell'attività stessa;
c) commercio al dettaglio che si svolga in una sede fissa.
In ogni caso, salve le eventuali sanzioni penali, ad un inizio d'attività non possibile può seguire un ordine di sospensione da parte della pubblica amministrazione competente.


Fonte http://www.condominioweb.com/definizione-di-scia.13232#ixzz4R2wSy4lk
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Immobili abusivi. Il condominio non può deliberare la ripartizione delle spese senza aver revisionato le tabelle millesimaili


Immobili abusivi. Il condominio 

non può deliberare la ripartizione 

delle spese senza aver revisionato

le tabelle millesimaili


In caso di immobili abusivi e revisione delle tabelle millesimali




In caso di immobili abusivi, successivamente demoliti, il condominio prima di adottare una delibera che pone anche a carico dei proprietari degli immobili abusivi le spese straordinarie deve revisionare le tabelle millesimali, poiché onerare un condomino delle spese relative ad un'unità demolita concretizza una violazione dei criteri legali di ripartizione delle stesse. Cosi si è espresso il Tribunale di Benevento, con sentenza del 19.9.2016 n. 2062
La vicenda analizzata dal tribunale lucano è piuttosto complessa. In sintesi tre condomini proprietari di due unità immobiliari, collocate nel piano mansarda di un edificio condominiale, dopo qualche anno dall'acquisto di tali immobili scoprono di aver acquistato degli immobili abusivi che verranno demoliti.
Dopo diversi anni dalla demolizione degli immobili abusivi il condominio, con delibera del 31.7.2012, pone a carico dei tre condomini le spese per il rifacimento della facciata dello stabile senza tener conto del fatto che tale spesa era stata ripartita in base alle quote millesimali di proprietà esclusiva accertate prima della demolizione.
Prima dell'adozione di tale delibera, però, uno dei tre condomini (Tizio) aveva agito in giudizio nei confronti del suo dante causa ed una sentenza definitiva aveva annullato il contratto di compravendita dell'immobile risultato abusivo, ed aveva trasferito la proprietà dello stesso all'originario venditore.
Tizio, a tal punto, insieme agli altri due condomini Caio e Sempronio, ha agito in giudizio chiedendo la sospensione dell'efficacia della delibera, e che il Tribunale dichiarasse la stessa nulla oppure annullabile.
Tribunale di Benevento, del 19.9.2016 n. 2062


Fonte http://www.condominioweb.com/immobili-abusivi-e-revisione-delle-tabelle-millesimali.13234#ixzz4R2svDGDI
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mercoledì 23 novembre 2016

Disdetta o rinuncia alla prosecuzione della locazione, meglio la forma scritta ma…



Disdetta o rinuncia alla prosecuzione

della locazione, meglio la forma 

scritta ma…


Disdetta locazione comunicata senza forma scritta. Ciò che conta è la sostanza




In tema di disdetta del contratto di locazione al termine dell'ottennio, le parti che non vogliano proseguire nel contratto possono formalizzare disdetta (il locatore) o rinuncia (il conduttore) con lettera raccomandata da inviarsi all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.
Che cosa succede se tale disdetta/rinuncia è comunicata con forme differenti? Questa può comunque considerarsi valida o deve intendersi come non comunicata per carenza del requisito formale?
La questione è di non secondaria importanza, poiché le parti interessate potrebbero trovare a litigarsi:
a) su una procedura di sfratto per finita locazione, laddove il conduttore non abbia lasciato l'appartamento;
b) su una procedura di richiesta canoni (e danni) qualora il conduttore abbia lasciato l'appartamento non pagando più i canoni pattuiti.
La problematica è stata anche oggetto di pronunciamento da parte della Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 11808 del 9 giugno 2016).
Nel caso di specie il conduttore, sia in primo che in secondo grado, s'era visto sfrattato per doversi considerare conclusa la locazione. Egli aveva proposto ricorso per Cassazione, in quanto, a suo modo di vedere, la disdetta del contratto non era ritualmente avvenuta.
La Corte di Cassazione ha rigettato questa doglianza.
La sentenza, con un'articolata motivazione, smonta quella tesi che vede nella forma scritta con invio raccomandato della disdetta un requisito ad substantiam della stessa, con conseguente nullità nel caso di utilizzazione di una differente modalità.
La pronuncia parte dall'assunto che sebbene la legge n. 431 del 1998 citi la comunicazione a mezzo raccomandata, tale prescrizione “non è assistita da alcuna prescrizione che indichi expressis verbis od anche indirettamente che tale forma debba osservarsi a pena di nullità o invalidità del negozio di rinuncia-disdetta”.
Il conseguenza di ciò prosegue la Corte, se ne deve desumere che la disdetta del contratto di locazione al termine dell'ottennio non ricade in alcun modo sotto della forma scritta a pena di nullità.
In questo caso il riferimento normativo sarebbe stato l'art. 1350 c.c., n. 13, ma proprio questa norma, affermano gli ermellini
esige che il requisito formale scritto sia indicato "specialmente" dalla legge allude ad una indicazione espressa dell'obbligatorietà del requisito formale o comunque ad una indicazione indiretta ma chiaramente rivelatrice della volontà imperativa della legge”.
In questo contesto, quindi, ciò che conta è la sostanza, cioè la conoscenza della disdetta/rinuncia e chiaramente la sua dimostrabilità nell'eventuale successivo giudizio.
In tal senso, la Corte nomofilattica, chiosa ed afferma che:
ne segue che il negozio di rinuncia-disdetta di cui al secondo inciso dell'art. 2, comma 1, non deve essere compiuto a pena di nullità con una lettera e, quindi, in forma scritta, e nemmeno la sua forma di trasmissione deve essere necessariamente quella della raccomandazione.
Ciò che è necessario è che il negozio di rinuncia disdetta venga ricevuto dal destinatario sei mesi prima della scadenza” (Cass. 6 giugno 2016 n. 11808).
Cass. 6 giugno 2016 n. 11808


Fonte http://www.condominioweb.com/disdetta-locazione-comunicata-senza-forma-scritta.13190#ixzz4QrGGEz6E
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La presenza di muffa non autorizza l'inquilino ad astenersi dal versamento del canone né ad autoridurlo





La presenza di muffa non 

autorizza l'inquilino ad astenersi

dal versamento del canone né ad 

autoridurlo


la comparsa di fenomeni di umidità non esonera il pagamento del canone di locazione













Il Tribunale ha escluso che la comparsa di fenomeni di umidità potesse legittimare l'omissione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore.
"Al conduttore non è consentito di astenersi di versare il canone, ovvero, di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene e ciò, anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Pescara con la sentenza n. 939 del 31 maggio 2016 in merito al mancato pagamento dei canoni di locazione.
I fatti di causa. Tizio (locatore) intimava a Caio (conduttore) lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione dei mesi da gennaio a giugno 2015 nonché di oneri accessori (tassa sui rifiuti e consumi di gas, acqua ed energia elettrica) dovuti in virtù di contratto di locazione stipulato tra le parti il 4.12.2014, registrato il 24.12.2014 avente ad oggetto appartamento ammobiliato.
Costituendosi in giudizio, Caio si opponeva alla convalida e precisava che il locatore, nel cedere in locazione il suddetto immobile, aveva omesso di avvertire che i locali erano interessati da fenomeni di umidità tale da rendere impossibile il godimento, né, poi, la stessa aveva mantenuto la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto o aveva provveduto alle riparazioni necessarie ad eliminare i vizi sopravvenuti nel corso della locazione, essendo presenti nell'appartamento vistose macchie di umidità; sicché, a parere del conduttore, tali condizioni del bene locato, incidendo sull'idoneità all'uso convenuto, impedivano la risoluzione del contratto per inadempimento, chiesta dall'attrice, potendo i conduttori valersi dell'eccezione di inadempimento.
 Tribunale di Pescara n. 939 del 31 maggio 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/fenomeni-di-umidita-pagamento-canone-locazione.13198#ixzz4QrDIaaPf
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Cosa fare se il conduttore lascia l'appartamento ma non cambia residenza?


Cosa fare se il conduttore lascia

l'appartamento ma non cambia 

residenza?


Ecco cosa succede se l'ex conduttore non cambia residenza





Sono proprietario di un appartamento e qualche mese fa il conduttore – di comune accordo – è andato via (era stato trasferito in altra città).
Ho deciso di non affittarlo più, ma di darlo a mia figlia che andrà a conviverci con il suo compagno. Quando hanno iniziato ad informarsi per il cambio di residenza hanno scoperto che in quell'abitazione risulta ancora residente il mio vecchio inquilino.
Non riesco a contattarlo per chiedergli – per ora cortesemente – di regolarizzare la situazione. A parte la città dov'è andato, non so dove esattamente viva, poiché non mi ha lasciato indirizzi. Al cellulare non riesco a parlargli. Che cosa posso fare?
Partiamo dal fatto che, in effetti, sarebbe meglio cercare di sollecitare bonariamente questa persona che, magari presa da altro, ha tralasciato questo non secondario aspetto delle dichiarazioni da rendersi alle pubbliche autorità.
Entriamo nel dettaglio esaminando le norme che regolano la fissazione della residenza e di conseguenza gli obblighi nel caso di questa variazione anagrafica.
L'art. 2, primo comma, legge n. 1228/1954 recita:
È fatto obbligo ad ognuno di chiedere per sé e per le persone sulle quali esercita la patria potestà o la tutela, la iscrizione nell'anagrafe del Comune di dimora abituale e di dichiarare alla stessa i fatti determinanti mutazione di posizioni anagrafiche, a norma del regolamento, fermo restando, agli effetti dell'art. 44 del Codice civile, l'obbligo di denuncia del trasferimento anche all'anagrafe del Comune di precedente residenza.
La norma è chiarissima: ognuno di noi è tenuto a dichiarare all'anagrafe (all'ufficio di anagrafe) del comune di dimora abituale la propria residenza, nonché le variazioni ad essa relative.
La legge specifica altresì che il Sindaco è l'ufficiale d'anagrafe del comune che rappresenta e che le funzioni riguardanti tali qualifica possono essere delegate a personale idoneo dell'ente.
Le funzioni connesse alla carica non sono quelle di mero tenutario e conservatore dei registri, ma hanno anche relazione con il suo aggiornamento.
Tanto si desume dalla lettura del primo comma dell'art. 5 l. n. 1228/54 che recita: “l'ufficiale d'anagrafe che sia venuto a conoscenza di fatti che comportino la istituzione o la mutazione di posizioni anagrafiche, per i quali non siano state rese le prescritte dichiarazioni, deve invitare gli interessati a renderle”.
Quanto alla dizione “che sia venuto a conoscenza di fatti…” deve ritenersi che ciò possa avvenire:
a) in ragione di adempimenti del proprio ufficio che abbiano portato a tale scoperta;
b) in ragione di segnalazioni giuntegli.
In queste ipotesi l'ufficiale di anagrafe è tenuto ad aprire un procedimento che abbia come risultato la cancellazione o conferma della residenza dal luogo in cui era fissata.
Come recita il secondo comma dell'art. 5 succitato: “in caso di mancata dichiarazione, l'ufficiale di anagrafe provvede di ufficio, notificando all'interessato il provvedimento stesso. Contro il provvedimento d'ufficio è ammesso ricorso al prefetto”.
Al nostro lettore possiamo quindi suggerire, se non riesce a risolvere la questione bonariamente, di rivolgersi all'ufficio anagrafe del comune per segnalare il fatto.


Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-cosa-succede-se-lex-conduttore-non-cambia-residenza.13208#ixzz4QrASpbNq
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mercoledì 16 novembre 2016

Successione: morte del mutuatario, chi paga il mutuo?

Successione: morte del mutuatario, chi paga il mutuo?

novembre 16
09:242016





La morte di un familiare è un momento complicato da affrontare anche dal punto di vista ereditario. Cosa succede se la persona deceduta era proprietaria di un immobile sul quale grava ancora un mutuo e chi deve pagare le rate mancanti?
Partiamo dal presupposto che l’istituto di credito che aveva concesso il mutuo pretenderà che gli impegni assunti vengano ugualmente onorati. Dopo la morte del mutuatario, esistono differenti scenari che dipendono dalle decisioni che il defunto aveva effettuato quando era in vita.
In caso di presenza di una polizza sulla vita legata al mutuo (solitamente si sottoscrive il giorno del contratto di mutuo), gli eredi non dovranno preoccuparsi di nulla in quanto l’assicurazione provvederà al pagamento del debito residuo direttamente alla banca.
In caso di mancanza di una polizza sulla vita, gli eredi che accettano l’eredità, oltre a diventare  i nuovi intestatari dell’immobile, dovranno anche accollarsi il debito con la banca e preoccuparsi del pagamento delle rate residue del mutuo. Sarà necessario inoltre iscrivere una nuova ipoteca a favore dell’istituto di credito e sottoscrivere un nuovo mutuo con la banca pari all’importo del debito residuo. Se gli eredi rifiutano l’eredità, l’istituto sarà costretto a mettere l’immobile all’asta per inadempienza.
Se l’immobile ereditato corrisponde all’abitazione principale, in caso di difficoltà a sostenere l’impegno di un mutuo da parte degli eredi, è possibile richiedere la sospensione del mutuo fino a 18 rate accedendo al Fondo di solidarietà gestito dalla Consap.

FONTE : EURIBOR.IT

sabato 12 novembre 2016

Cattiva manutenzione delle fioriere e danni derivanti da infiltrazioni. Perchè ne risponde il condominio?


Cattiva manutenzione delle 

fioriere e danni derivanti da 

infiltrazioni. Perchè ne risponde 

il condominio?


Chi paga i danni derivanti dalla cattiva manutenzione delle fioriere condominiali?








Nel caso di infiltrazioni derivanti dal cattivo funzionamento dell'impianto di smaltimento delle acque piovane e da cattiva manutenzione delle fioriere di proprietà comune il condominio, quale ente di gestione responsabile per la violazione degli obblighi di custodia e di manutenzione, deve essere condannato al risarcimento dei danni subiti da uno dei proprietari delle singole unità immobiliari. Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Avellino, 9 giugno 2016, n. 1432.
La vicenda. I proprietari di un appartamento ubicato in un edificio condominiale citando in giudizio il condominio ed il proprietario dell'appartamento soprastante lamentando infiltrazioni e percolazioni di origine meteorica nella loro unità immobiliare provenienti dal terrazzo a livello di proprietà dell'inquilino del piano superiore.
Gli attori, quindi, ritenendo sussistente una responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 hanno citato tanto il proprietario dell'appartamento al piano superiore quanto il condominio.
Una volta instaurato in giudizio si è costituito il proprietario dell'appartamento al piano superiore negando la propria legittimazione passiva per aver donato la nuda proprietà a sua figlia ritenendo che l'obbligazione propter rem invocata dalla controparte non avrebbe potuto gravare sull'usufruttuario.
Il convenuto, inoltre, ha eccepito qualsiasi responsabilità per i fatti di causa, dovendo individuarsi l'origine delle lamentate infiltrazioni esclusivamente nello stato di conservazione delle parti comuni dell'edificio condominiale con particolare riferimento ai pluviali che attraversano il solaio della terrazza a livello e discendono poi, tramite un tubo in pvc, fino al canale di gronda.
(in tema di infiltrazioni d'acqua derivanti da una terrazza a livello vedasi: Infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello, rappresentanza dell'amministratore)
La sentenza. Il Tribunale di Avellino per stabilire se nel caso di specie sul condominio quale ente di gestione gravava l'obbligo di risarcimento per violazione dell'obbligo di custodia sulle parti comuni, ha dovuto chiarire quali fossero le cause delle infiltrazioni e se queste erano riconducibili all'omessa manutenzione delle parti comuni da parte del condominio convenuto.
 Tribunale di Avellino, 9 giugno 2016, n. 1432


Fonte http://www.condominioweb.com/chi-paga-i-danni-derivanti-dalla-cattiva-manutenzione-delle-fioriere.13189#ixzz4PmocrVug
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Accollo delle spese condominiali, quando opera?


Accollo delle spese condominiali,

quando opera?


Accollo spese condominiali, è possibile? Deve essere deliberato?







Che cos'è l'accollo?
Esso può operare in relazione al pagamento delle spese condominiali? Se sì, entro quali limiti e condizioni può dirsi esistente un accordo di accollo?
Partiamo dall'istituto dell'accollo. Esso è disciplinato dalle norme sulle obbligazioni in generale e specificamente dall'art. 1273 del codice civile.
Il primo comma di questa norma specifica che "se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".
Partiamo dalle evidenza espresse dal comma citato: l'accollo è innanzitutto un istituto che regola l'assunzione di un debito altruida parte di una persona, il terzo, sulla base di un'iniziale accordo con il debitore.
La legge non specifica la ragione di questa operazione: qualunque motivo, purché lecito, dev'essere considerato legittimo affinché operi l'accollo.
In ambito condominiale, l'accollo può trovare applicazione in relazione alle spese dovute dal conduttore nell'ambito di un contratto di locazione, ma anche alle spese dovute dal proprietario di un appartamento rispetto alle quali una persona - sia essa un altro condomino o un terzo - decida d'intervenire.
Si badi: in relazione alla locazione è la legge a specificare (sia pur genericamente, cfr. art. 9 l. n. 3982/78) quali sono le spese che gravano sul conduttore, ma quella disposizione riguarda i rapporti interni tra proprietario e inquilino, non i rapporti condominiali.
L'accollo, dunque, andrebbe ad operare direttamente nei rapporti con il condominio.
E qui, se così si può dire, iniziano i problemi. Sicuramente una dichiarazione di accollo cui non fa seguito alcuna risposta dell'amministratore resta lettera morta: il terzo potrà anche pagare, ma quella convenzione non avrà alcun valore verso il condominio.
Essa può avere qualche valore se il condominio vi aderisce, ma la scelta sull'adesione non spetta all'amministratore, quanto piuttosto dell'assemblea che ha competenza in materia di spese condominiali.
Non incidendo sui diritti individuali, deve ritenersi che l'accollo possa essere deliberato a maggioranza dall'assemblea.
In ogni caso, chiarisce il secondo comma dell'art. 1273 del codice civile "l'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo".
Poiché la liberazione del debitore originario altro non rappresenta che una deroga ai normali criteri di addebito delle spese, essa dev'essere votata con il consenso di tutti i condòmini e resta comunque di dubbia legittimità laddove - concretamente - possa essere considerata rinuncia ai diritti comuni ai sensi dell'art. 1118 c.c.
In che modo terzo e debitore sono obbligati verso il creditore che, pur aderendo alla convenzione, non abbia liberato l'originario debitore?
Il terzo comma dell'art. 1273 c.c. specifica che "se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo".


Fonte http://www.condominioweb.com/accollo-spese-condominiali.13191#ixzz4PmiNSVkS
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Cessione del contratto di locazione e danni




Cessione del contratto di 

locazione e danni


Cessione contratto di locazione, se il locatore lamenta danni all'immobile cosa succede?











Non è raro che vi sia un mutamento della parte conduttrice, ma non del contratto in essere. In tali casi si parla di cessione del contratto di locazione.
La cessione del contratto è una fattispecie genericamente normata dal codice civile, il quale, all'art. 1406, specifica che
ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta”.
Tre, le parti coinvolte:
a) il cedente, ossia chi cede il contratto;
b) il cessionario, ossia la parte che subentra;
c) il contraente ceduto, ossia la parte del contratto che resta invariata e che assente al cambio di controparte.
Rispetto alla locazione ad uso abitativo non è prevista alcuna specifica norma riguardante tale fattispecie, a differenza delle locali così dette commerciali che sono per questi aspetti disciplinate dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978.
In entrambi i casi, nella sostanza, valgono le norme generali dettate dal codice civile.
Ciò vuol dire che il cedente è liberato dagli obblighi derivanti dal contratto laddove il ceduto lo abbia liberato; diversamente, specifica il codice civile (art. 1408), il cedente resta obbligato per le eventuali inadempienze del cessionario, ossia di chi gli è subentrato nel contratto.
Ciò per quanto riguarda le obbligazioni concernenti l'esecuzione del contratto, si pensi, su tutti, al pagamento del canone.
Che cosa succede, invece, se il contraente ceduto – il locatore in questi casi – lamenti danni all'immobile oggetto del contratto di locazione? Chi paga che cosa ed in che misura? Chiaramente facciamo riferimento a quelle ipotesi in cui il cedente non sia stato liberato dal contraente ceduto.
Al riguardo, la situazione non è differente da quanto appena indicato.
Recentemente la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sull'argomento dei danni all'immobile oggetto di un contratto di locazione ceduto, ribadendo che “
in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilità, salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori. Cass. Sentenza n. 10485 del 01/06/2004” (Cass. 11 ottobre 2016 n. 20024).
Insomma il proprietario dell'immobile, ove non abbia liberato il precedente conduttore, può domandargli i danni, in ragione della natura solidale dell'obbligazione nascente tra cedente e cessionario in relazione alla cessione del contratto.
Il cedente, poi, potrà a sua volta rivalersi sul cessionario laddove i danni siano a lui imputabili o comunque rivalersi parzialmente laddove il danno sia ascrivibile ad entrambi.
Per i rapporti interni, quindi, nel caso di cessione del contratto è utile e consigliabile una attento esame dei luoghi e la verbalizzazione chiara e precisa di tali verifiche.
 Cass. 6 ottobre 2016 n. 20024


Fonte http://www.condominioweb.com/cessione-contratto-di-locazione-e-danni.13192#ixzz4PmfgQMho
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venerdì 4 novembre 2016

Tende parasole.Il diritto di veduta non deve comportare un sacrificio eccessivo del diritto del confinante.



Tende parasole.Il diritto di veduta 

non deve comportare un sacrificio

eccessivo del diritto del confinante.


Installazione tenda parasole in condominio. Distanze e norme che regolano i rapporti di buon vicinato







Si alla distanza di tre metri dal confine prevista dall'art. 907 c.c. ma occorre sempre valutare caso per caso se la tutela del diritto di veduta non comporta un sacrificio eccessivo del diritto del confinante.
Una sentenza del Tribunale di Genova ha stabilito che nei rapporti fra singoli condomini, per chiarire a che distanza dal confine deve essere collocata una tenda parasole, si applica in linea di massima il principio sancito dall'art. 907 del codice civile.
Tuttavia il giudice di merito deve valutare caso per caso e contemperare le due opposte esigenze: e cioè tutela del diritto di veduta da un lato, mentre d'altra parte non può ignorare la tutela del diritto proprietà che include anche il diritto del vicino di mantenere una tenda a distanza inferiore di tre metri dal confine nel momento in cui la stessa non arreca alcun effettivo pregiudizio al confinante che lamenta una presunta limitazione del diritto di veduta . (Tribunale di Genova, sez. civ.III, 29.7.2016 n. 2540)
Il fatto. Il proprietario dell'attico di un edificio condominale cita in giudizio i suoi vicini di casa, esponendo che entrambe le parti erano proprietarie di due appartamenti al piano attico dello stabile che confinavano lateralmente, e che i convenuti avevano provveduto ad installare una tenda parasole che provocava i seguenti fastidi:
a) impediva la veduta laterale;
b)proiettava ombra nel suo appartamento;
c) determinava, in caso di pioggia, un fastidioso stillicidio.
Pertanto, in virtù di tali circostanze, l'attore ritenendo che tenda in questione fosse stata applicata in violazione della distanza di tre metri dal confine prevista dall'art. 907 del codice civile, chiedeva che ne fosse ordinata la rimozione e che i convenuti fossero condannati al risarcimento del danno cagionato con la realizzazione di tale illegittimo manufatto.
I convenuti si costituivano contestando il diritto di veduta dell'attore e che si trattasse, nel caso di specie, di manufatto assimilabile a costruzione nonché l'impossibilità di applicare, alle tende da sole, la disciplina delle distanze delle costruzioni dalle vedute prevista dall'art. 907 del codice civile.
La sentenza del Tribunale di Genova.
La sentenza del Tribunale di Genova, che si conclude con il rigetto della domanda dell'attore, si sofferma sulla disciplina applicabile nei rapporti fra singoli condomini con particolare riguardo alle distanze delle costruzioni dalle vedute.
(In tema di distanze fra le costruzione e diritto di veduta vedasi: Rispettare le distanze è d'obbligo se non si vuole demolire l'immobile appena costruito. )
Rileva a tal proposito il Giudice del Tribunale di Genova che, contrariamente a quanto sostiene parte convenuta, la giurisprudenza di legittimità ha già più volte puntualizzato che l'art. 907 c.c. in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute
"è generalmente applicabile anche nei rapporti fra i singoli condomini di un edificio non derogando le norme in tema di comunione e condominio, e in particolare l'art. 1102 del codice civile, al citato art. 907 c.c." (Cass. 13012/2000; in senso conforme Cass. 13170/2001).
Puntualizza inoltre la sentenza del tribunale ligure che i dubbi riguardo all'applicabilità del principio sancito dall'art. 907 del codice civile riguardano prevalentemente i rapporti fra condominio e singolo condomino situazione che non ricorre nel caso di specie.
(a proposito di tende da sole e tutela dell' estetica degli edifici si segnala il seguente contributo: Installazione di tende da sole e la mancanza di lesione all'estetica dell'edificio)
Fra l'altro il principio sancito dall'art. 907 del codice civile si applica a difesa del diritto di veduta che scaturisce direttamente dal diritto di proprietà, pertanto per il solo fatto di essere proprietario di un appartamento deve essere garantita anche la possibilità di esercitare dallo stesso il relativo diritto di veduta.
Per quanto riguarda, invece, la possibilità di applicare il principio previsto da tale norma anche a manufatti diversi dalle costruzioni, la sentenza sottolinea che la giurisprudenza di legittimità è propensa a non adottare un concetto restrittivo di costruzione, di conseguenza anche le tende da sole, aventi carattere di stabilità e consistenza, nel momento in cui possono comportare un ostacolo alla fruizione di aria e luce, possono sottostare alla disciplina prevista dall'art. 907 c.c..(Cass. 5618/1995; Cass. 1598/1993)
A tal punto, la sentenza, dopo aver ribadito che nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di buon vicinato, incluso l'art. 907 del codice civile, trovano in linea di massima applicazione, ha puntualizzato che spetta sempre al giudice di merito contemperare gli interessi dei diversi proprietari conviventi in un unico edificio.
Muovendo da tale presupposto,ed analizzando gli accertamenti compiuti dalla consulenza tecnica d'ufficio, la sentenza ha respinto le richieste dell'attore ritenendo che la tenda in questione, pur costituendo un manufatto al quale per costante giurisprudenza si applica l'articolo 907 c.c. con l'obbligo di rispettare la distanza di tre metri dal fondo del vicino, non determina una limitazione del diritto di veduta dell'attore, né tantomeno limita la possibilità di quest'ultimo di fruire di aria e luce poiché collocata lateralmente rispetto al suo terrazzo.
Il Tribunale di Genova, in base a tale ricostruzione, si conclude con il diritto dei convenuti a mantenere la tenda anche a costo di un piccolo sacrificio per l'attore.
A tal proposito, evidenzia ancora il giudice ligure che nel caso di specie non è possibile procedere ad un'applicazione rigorosa del principio sancito dall'art. 907 del codice civile poiché l'imposizione ai convenuti di un arretramento della tenda di ben tre metri dal confine con la proprietà dell'attore priverebbe i primi della possibilità di installarla e di esercitare pienamente il proprio diritto di proprietà.
In conclusione, quindi, se è vero che anche l'installazione di tende parasole è assoggettata al rispetto del principio sancito dall'art. 907 del codice civile a proposito di distanza delle costruzioni dalle vedute, è anche vero che spetta sempre al giudice di merito valutare caso per caso al fine di impedire che la tutela del diritto di veduta non implichi un ingiusto sacrificio del diritto del confinante.
 Tribunale di Genova, sez. civ.III, 29.7.2016 n. 2540


Fonte http://www.condominioweb.com/tenda-parasole-in-condominio-e-distanze.13176#ixzz4P3zgzS8A
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Scrittura privata compravendita immobiliare


Scrittura privata compravendita 

immobiliare


Compravendita di un immobile e scrittura privata, facciamo chiarezza





Qual è la forma che deve assumere il contratto di compravendita del diritto di proprietà di un immobile?
Il discorso vale anche in relazione agli altri diritti reali, così detti minori (usufrutto, servitù, ecc.).
Com'è noto il codice civile, all'art. 1326, menziona la forma tra i requisiti del contratto, specificando che la stessa è obbligatoria “quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità”.
Come dire: senza alcuna indicazione di legge i contratti sono a forma libera, ove però la legge prescrive qualcosa ci si deve adeguare.
E allora vediamo che cosa dice la legge in relazione alla compravendita immobiliare.
L'art. 1350 c.c. specifica che devono farsi ”per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità”, tra gli altri, “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”.
Ma come, siamo da sempre stati abituati a pensare che gli atti di compravendita – i così detti rogiti – fossero contratti di esclusiva competenza del notaio.
Da quando è possibile concluderli con una semplice scrittura privata?
Dal 1942, la norma così descritta è quella originariamente prevista dal codice civile.
La questione, però, non può essere vista parzialmente. Spieghiamo in che senso.
Il contratto di compravendita immobiliare necessita della forma scritta ed è un contratto ad effetti reali, cioè un contratto rispetto al quale il trasferimento della proprietà avviene per il semplice scambio dei consensi tra le parti (art. 1376 c.c.).
Per produrre effetti anche contro i terzi, il contratto di compravendita dev'essere trascritto, ossia registrato presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi agenzia delle entrate) con lo scopo di pubblicità notizia, ossia allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all'avvenuto trasferimento del diritto.
Non solo: la funzione della trascrizione è anche quella di dirimere le controversie tra più acquirenti del medesimo bene. Chi prima trascrive prima prevale su chi lo faccia successivamente, anche se il contratto trascritto è precedente. Sono salvi chiaramente i risarcimenti del danno.
La trascrizione contempla la necessità che l'atto da trascriversi sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. E già qui s'intravede l'opportunità di recarsi da un notaio: egli infatti ha potere di autentica delle firme.
Ma non è solamente questo: per quanto la compravendita immobiliare si produca con il semplice scambio di consensi, le operazioni precedenti e successive volte a consentirla sono obiettivamente gravose e complesse da fare ritenere indispensabile il ricorso ad un professionista, quale, per l'appunto un notaio.
Così, com'è stato chiaramente evidenziato, “gli atti di compravendita immobiliare, giuridicamente parlando, sono semplici scritture private che non necessiterebbero dell'intervento di terzi -oltre al compratore e al venditore- se non all'atto dell'autentica delle firme, da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale, necessaria per dar loro riconoscimento ed efficacia giuridica (codice civile, artt. 1350 e 2702).
Considerando però la complessità e la delicatezza del tipo di transazione, dove ogni errore od omissione può costare veramente caro, è prassi -ed è anche consigliabile- rivolgersi ad un notaio anche per la stesura dei vari atti (compromesso e rogito) nella forma di "atto pubblico", delegando a quest'ultimo i controlli di rito” (R.


Fonte http://www.condominioweb.com/compravendita-di-un-immobile-scrittura-privata.13168#ixzz4P3xorTWS
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