giovedì 30 giugno 2016

Infiltrazioni, paga il condomino che ha causato i danni


Infiltrazioni, paga il condomino che ha causato i danni

di Paola Mammarella

La Cassazione ha esonerato da ogni responsabilità il condominio perché uno dei residenti si era appropriato di un bene comune


16/05/2016 – Il condomino che realizza degli interventi su un terrazzo comune, ma sul quale ha accesso esclusivo, commette un’appropriazione indebita e deve risarcire i danni causati dai lavori.

Lo ha affermato la Cassazione, che con la sentenza 12007/2016 si è pronunciata su un caso di infiltrazioni per cui tutte le responsabilità sono state attribuite al singolo condomino, senza chiamare in causa il condominio.

Nel caso preso in esame, un condomino aveva subito infiltrazioni d’acqua nel suo appartamento, che avevano danneggiato la copertura del tetto. Per questo motivo aveva citato in giudizio il condominio chiedendo la riparazione dei danni e un risarcimento.

Il condominio aveva però fatto notare che la responsabilità era di un altro condomino che aveva  realizzato un’altana sul terrazzo di sua proprietà.

Come spiegato dai giudici, l’altana è una sorta di belvedere realizzata nella parte più alta dell’edificio, all’altezza del tetto, alla quale si accede da un abbaino. Il tetto del condominio era in parte a falde e in parte costituito da un terrazzo di cui beneficiava solo il condomino che poi aveva realizzato l’altana.

Durante il giudizio è emerso che il terrazzo, costituendo una copertura, era in realtà un bene comune anche se agli altri condòmini non era possibile accedervi.

La realizzazione dell’altana è stata quindi considerata frutto di un’appropriazione indebita di una cosa comune. Il condomino che l’ha realizzata è stato condannato al risarcimento del danno e alla riparazione dei guasti causati.

In questa pronuncia la Cassazione si è discostata da un orientamento tenuto in precedenza, che vede il condominio sempre e comunque responsabilein quanto custode delle parti comuni, anche quando ad agire sono i singoli condòmini.

Fonte : http://www.edilportale.com/news/2016/06/normativa/infiltrazioni-paga-il-condomino-che-ha-causato-i-danni_52488_15.html
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mercoledì 29 giugno 2016

Certificazione energetica edifici, novità per gli APE


Certificazione energetica edifici, novità per gli APE

di Rossella Calabrese

In vigore da oggi le nuove UNI/TS 11300 sulle prestazioni energetiche e UNI 10349 sui dati climatici per il riscaldamento e il raffrescamento


Le norme sono state pubblicate tre mesi fa ed entrano in vigore oggi (90 giorni dopo la pubblicazione) per garantire il necessario aggiornamento dei sistemi di calcolo della prestazione energetica degli edifici.

Le nuove UNI/TS 11300

Le revisione delle parti 4, 5 e 6 della UNI/TS 11300 seguono quelle dell’ottobre 2014.

La revisione della UNI/TS 11300-4 (fonti rinnovabili e altri metodi di generazione). La UNI/TS 11300-4 calcola il fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale e la produzione di acqua calda sanitaria nel caso vi siano sottosistemi di generazione (impianti solari termici, generatori a combustione alimentati a biomasse,  pompe di calore, impianti fotovoltaici, cogeneratori, sottostazioni di teleriscaldamento) che forniscono energia termica utile da energie rinnovabili o con metodi di generazione diversi dalla combustione a fiamma di combustibili fossili trattata nella UNI/TS 11300-2.

La UNI/TS 11300-5 fornisce metodi di calcolo per determinare in modo univoco e riproducibile il fabbisogno di energia primaria degli edifici sulla base dell’energia consegnata ed esportata e la quota di energia da fonti rinnovabili, applicando la normativa tecnica citata nei riferimenti normativi. La UNI/TS 11300-5  sostituisce la “Raccomandazione CTI 14:2013”.

La UNI/TS 11300-6 fornisce dati e metodi per la determinazione del fabbisogno di energia elettrica per il funzionamento di impianti destinati al sollevamento e al trasporto di persone o persone accompagnate da cose in un edificio (ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili), sulla base delle caratteristiche dell’edificio e dell’impianto. I suddetti metodi di calcolo tengono in considerazione solo il fabbisogno di energia elettrica nei periodi di movimento e di sosta della fase operativa del ciclo di vita.

Le norme UNI 10349

La nuova versione della norma UNI 10349 è la revisione delle parti 1, 2 e 3 dell’edizione precedente, che risale al 1994. Le nuove norme sono dunque:

- la UNI 10349-1 riguarda le medie mensili per la valutazione della prestazione termo-energetica dell’edificio e metodi per ripartire l’irradianza solare nella frazione diretta e diffusa e per calcolare l’irradianza solare su di una superficie inclinata;

- il rapporto tecnico UNI/TR 10349-2 riguarda i dati di progetto. Il rapporto tecnico fornisce, per il territorio italiano, i dati climatici convenzionali necessari per la progettazione delle prestazioni energetiche e termoigrometriche degli edifici, inclusi gli impianti tecnici per la climatizzazione estiva ed invernale ad essi asserviti. I dati di progetto contenuti nel rapporto tecnico sono rappresentativi delle condizioni climatiche limite, da utilizzare per il dimensionamento degli impianti tecnici per la climatizzazione estiva e invernale e per valutare il rischio di surriscaldamento estivo;

- la UNI 10349-3 riguarda le differenze di temperatura cumulate (gradi giorno) ed altri indici sintetici. La norma fornisce metodi di calcolo e prospetti di sintesi relativi a indici sintetici da utilizzarsi per la descrizione climatica del territorio. La UNI 10349-3 completa la UNI EN ISO 15927-6 fornendo la metodologia di calcolo per la determinazione, sia nella stagione di raffrescamento, sia nella stagione di riscaldamento degli edifici, dei gradi giorno, delle differenze cumulate di umidità massica, della radiazione solare cumulata su piano orizzontale e dell’indice sintetico di severità climatico del territorio. Gli indici possono anche essere utilizzati per una prima verifica di massima degli impianti.

Cosa cambia per gli APE

Quali impatti avranno le nuove norme nella redazione dell’APE? I certificatori energetici dovranno utilizzare le nuove norme UNI nel processo di redazione degli Attestati di Prestazione Energetica degli edifici. Ad esempio diventa obbligatorio stimare anche i consumi derivanti da ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili (per le categorie di edifici dove la stima è prevista), da calcolare secondo la UNI/TS 11300-6.

Il pacchetto normativo sulla prestazione energetica nell’edilizia

È dunque completo il pacchetto normativo a supporto della Legge 90/2013 (di conversione del DL 63/2013 che ha recepito in Italia la Direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell’edilizia) e dei relativi decreti attuativi:
- Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (DM 26 giugno 2015);
- Metodologie di calcolo delle prestazioni e requisiti minimi (DM 26 giugno 2015)
- Schemi per la relazione tecnica di progetto (DM 26 giugno 2015).

Fonte : http://www.edilportale.com/news/2016/06/risparmio-energetico/certificazione-energetica-edifici-novit%C3%A0-per-gli-ape_52712_27.html
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Agevolazioni fiscali 2016 sulla casa: i chiarimenti delle Entrate

Agevolazioni fiscali 2016 sulla casa: i chiarimenti delle Entrate


Dalle agevolazioni sulla “prima casa” alla rendita degli “imbullonati”, passando per compravendite, locazioni, leasing abitativo e impianti eolici, fotovoltaici e di risalita. Ecco la Circolare n. 27 del 13.06.2016 dell'Agenzia delle Entrate in risposta a "telecatasto"



Sono numerosi gli argomenti trattati nella Circolare del 13 giugno 2016 n. 27/E, con cui l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione dei 130 anni del Catasto, nell’ambito della nuova iniziativa editoriale “TeleCatasto”.
Ad esempio viene chiarito che per non perdere i benefici sull’acquisto della prima casa, se il contribuente ha acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni previste per la prima abitazione ed intende cedere l’immobile ma non vi riesce, può presentare un’instanza prima della scadenza annuale per chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, evitando così la sanzione, o può fare ravvedimento operoso.
Viene inoltre chiarito che per godere del Bonus Leasing il possesso di un reddito complessivo non superiore a 55mila euro non viene richiesto per l’intera durata del contratto di locazione finanziaria, né l’agevolazione decade se il contraente supera i 35 anni negli anni successivi.
Indice della Circolare che qui alleghiamo:
1. TEMATICHE CATASTALI
1.1 Fabbricati collabenti
1.2 Fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione
1.3 Telefonia mobile e impianti eolici
1.4 Processi di revisione della rendita catastale ex comma 335
1.5 Rendita autonoma per gli “imbullonati”
1.6 Impianti di risalita
1.7 Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
2 CONTRATTI DI LOCAZIONE
2.1 La solidarietà nella registrazione
2.2 Nuova registrazione e ravvedimento operoso
2.3 Proroga tacita del contratto di locazione
3 COMPRAVENDITE
3.1 Mancata vendita dell’immobile entro l’anno
3.2 Trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie
3.3 Agevolazione “prima casa”
3.4 Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi e impresa di costruzione
3.5 Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi di abitazioni e tipo di contratto
4 LEASING ABITATIVO
4.1 Leasing abitativo, quando va verificata l’età
4.2 Detrazione dei canoni di leasing di abitazioni e spese accessorie
5 DETRAZIONI SU RISTRUTTURAZIONI, RISPARMIO ENERGETICO, BONUS MOBILI
5.1 Bonus mobili per casa comprata ristrutturata
5.2 Beni significativi
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Ulteriori chiarimenti sul Canone Rai in bolletta

Ulteriori chiarimenti sul Canone Rai in bolletta


Pubblichiamo la Circolare esplicativa sulle modalità di determinazione del canone Rai dovuto per le varie casistiche; Circolare Agenzia del 21.06.2016 n. 29


L'Agenzia delle  Entrate con Circolare del 21 giugno 2016 n. 29 fornisce ulteriori chiarimenti in merito al pagamento del canone Rai, specificando le regole di individuazione delle utenze residenziali addebitabili e le regole applicabili per determinare l’importo del canone da addebitare nelle varie casistiche, in modo da consentire ad Acquirente Unico S.p.a. di fornire alle imprese elettriche le informazioni previste (articolo 3, comma 1, del Regolamento).

Indice della Circolare:
1. CONTESTO NORMATIVO
2. UTENZE ADDEBITABILI
2.1. Individuazione delle utenze residenziali
2.2. Presenza di più utenze residenziali
2.3. Volture e Switch
2.4. Prima applicazione
3. IMPORTI DA ADDEBITARE
3.1. Importo del canone dovuto per il 2016
Tabella 1. Importo del canone per il rinnovo degli abbonamenti uso privato - Anno 2016
Tabella 2. Importo del canone per i nuovi abbonamenti uso privato - Anno 2016
3.2. Rate di pagamento del canone dovuto per il 2016
Tabella 3. Rate di addebito del canone per le utenze già attive - Anno 2016
Tabella 4. Rate di addebito del canone per utenze di nuova attivazione - Anno 2016
Tabella 5. Rate di addebito del canone dovuto per il primo semestre 2016
Tabella 6. Casi particolari per il primo anno di addebito
3.3. Dichiarazioni sostitutive
3.3.1. Dichiarazione di non detenzione (quadro A del modello)
3.3.2. Dichiarazione di sussistenza di altra utenza elettrica per la quale uno dei componenti del nucleo familiare è già tenuto al pagamento del canone (quadro B del modello)
3.4 Altri soggetti non addebitabili
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La serra, se altera la facciata dell'edificio condominiale, deve essere rimossa.


La serra, se altera la facciata 

dell'edificio condominiale, deve 

essere rimossa.


Serra bioclimatica, titoli edilizi ed efficacia.







Anche se autorizzata dal Comune, la serra deve essere rimossa dal terrazzo perché i titoli edilizi esauriscono la loro efficacia nell'ambito del rapporto pubblicistico tra amministrazione e privato.
“Va rimossa la serra realizzata dai condomini sul loro terrazzo se vietata dal regolamento condominiale e se altera la facciata dell'edificio nonostante sia stata autorizzata dall'amministrazione comunale.
Infatti le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini.” Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016 in merito al rispetto del decoro architettonico e del regolamento.
I fatti di causa. Il condominio conveniva in giudizio Tizia chiedendo al giudice la condanna della stessa alla rimozione della serra realizzata sulla terrazza del suo appartamento in quanto vietata dal regolamento di condominio. Costituendosi in giudizio, la condomina contestava in toto la domanda del condominio.
In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda e per l'effetto condannava la condomina alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi. La pronuncia in esame veniva confermata anche dalla successiva Corte di Appello. Per le ragioni esposte, la condomina proponeva ricorso per cassazione.
Il decoro architettonico. Ai sensi dell'art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può introdurre regole finalizzate alla tutela del decoro architettonico. Regole che, peraltro, se eccessivamente limitative del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, dovranno essere approvate all'unanimità o accettate da tutti i condomini.
A tal proposito, per quanto riguarda il decoro architettonico, è stato osservato che"l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia" (Cass. civ. n. 27224/2013).
Quindi, s'incorre nella violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l'originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto "singoli punti o elementi", indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell'edificio.
Il diritto al pari uso delle cose comuni. L'art. 1102 c.c. al primo comma prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quindi, in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879)
Il ragionamento della Corte di Cassazione. A seguito dell'istruttoria, era emerso che la proprietaria esclusiva aveva realizzato sulla terrazza del suo appartamento una serra di dimensioni molto rilevanti da apparire, come evidenziato in sede di merito, come un prolungamento dei locali interni della sua unità immobiliare.
È stato inoltre sottolineato che la serra insiste sulla facciata, incidendo sull'aspetto della stessa.
Secondo la corte, a nulla può quindi valere l'autorizzazione comunale visto che la stessa cozza con le posizioni soggettive di tutti gli altri condomini che hanno chiesto la rimozione.
A tal proposito, i giudici della corte, richiamando un filone giurisprudenziale in materia, hanno avuto modo di precisare che “al fine di accertare la legittimità - ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del c.c. - della innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva - pertanto - è irrilevante che l'autorità preposta all'indicata tutela abbia autorizzato l'opera In quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini. (In tal senso Corte di Cassazione, Sentenza 6 ottobre 2014, n. 20985).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commenti ha confermato la condanna della condomina alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi.
 Corte di Cassazione Ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/serra-bioclimatica-titoli-edilizi-ed-efficacia.12832#ixzz4CycsuSLj
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martedì 28 giugno 2016

Per disdire il contratto di locazione è sufficiente spedire una raccomandata semplice al conduttore


Per disdire il contratto di locazione è 

sufficiente spedire una raccomandata 

semplice al conduttore


Basta una semplice raccomandata senza Ar per disdire il contratto di locazione







 “In tema di locazione, la disdetta del contratto deve considerarsi comunicata nel momento in cui la raccomandata giunge a conoscenza del destinatario. Ne consegue che, essendo onere della parte che ne contesta il contenuto, il destinatario deve fornire la prova che la raccomandata non conteneva alcun atto o conteneva un atto diverso”. Questo è il principio di diritto espresso dalTribunale di Roma con la sentenza n. 7124 del 7 aprile 2016 in merito alla validità della raccomandata in ambito di disdetta locatizia.
I fatti di causa. Tizio concedeva in locazione ad uso autorimessa a Caio, l'immobile ubicato in Roma per un determinato canone annuale e con durata di sei anni.
Il detto contratto, si era rinnovato tacitamente alla prima scadenza per un'ulteriore periodo.
A tal proposito, il locatore Tizio precisava di aver comunicato al conduttore Caio con raccomanda a.r., la volontà di non rinnovare il detto contratto di locazione e, con atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, citava Caio a comparire avanti al Tribunale di Roma ai fini della convalida della detta intimazione.
All'udienza, il giudice adito ordinava il rilascio dell'immobile e fissava l'ulteriore udienza per il proseguo a causa dell'opposizione di Caio.
In particolare, il conduttore sosteneva che l'indicata nota a.r. ricevuta (intesa come plico) non conteneva nessuna lettera di disdetta del contratto di locazione stipulato ma conteneva, all'interno della busta, il modello F23 relativo al pagamento della tassa annuale di registro del contratto di locazione.
La presunzione di conoscenza e il valore della lettera raccomandata. L'art. 1135 c.c. prevede che“la proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia”.
Premesso ciò, si evidenzia che la raccomandata è una spedizione registrata, con cui un soggetto invia ad un altro una lettera tenendone monitorato il destino.
Proprio per questo è il tipo di spedizione più usata per invio di documenti o per l'invio di missive di particolare rilevanza giuridica con cui si vuole far valere un diritto, far decorrere o interrompere dei termini.
Per ritirare la raccomandata è infatti necessaria la firma e l'identificazione della persona che la ritira.
Con la notifica della raccomandata e con la sottoscrizione della ricevuta di ritorno (o avviso di ricevimento) che viene rispedita al mittente, quest'ultimo ha la prova della ricezione del documento oltre che dell'esatto momento in cui la lettera è stata ricevuta dal destinatario.
Il problema si pone nel momento in cui il destinatario non ritira la raccomandata, magari perché non si trova in casa al momento del recapito da parte dell'addetto delle Poste ovvero perché ne rifiuta la ricezione.
In questi casi il plico viene depositato presso il competente Ufficio postale e lì rimane per 30 giorni, a disposizione del destinatario che viene avvisato del predetto deposito tramite un avviso (cartolina) immesso nella propria cassetta postale.
Differenze lettere/plico e l'orientamento maggioritario. Sul punto la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che la spedizione di un plico raccomandato, altro non è che il foglio, ripiegato su se stesso, sul quale compare la stampigliatura dell'Ufficio postale accettante senza che il destinatario ne possa contestare il contenuto; cosa diversa è invece la busta raccomandata all'interno della quale potrebbe esserci qualunque altra cosa.
Ne consegue che “quando una comunicazione viene spedita al destinatario in busta raccomandata e non in plico, ove il destinatario contesti in contenuto della busta medesima è onere del mittente provarlo” (Cass. del 5 marzo 2015 n. 4482, Cass. 11.02.2015 n. 2625; Cass. 10.11.2006 n. 24031, Cass. n. 10481/2003; Cass. n. 17702/2004).
Questo consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte è confermato anche dalla sentenza n. 10021/2005 secondo la quale: "la sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non costituisce prova del contenuto di essa".
L'onere della prova e il “diverso orientamento”. A differenza dell'orientamento maggioritario, diverse pronunce, invece, hanno precisato che “la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione, attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso; spetta di conseguenza al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto” (Cass. 8 agosto 2007, n. 17417 e Cass. n. 758/2006).
L'ambito locatizio e il ragionamento del Tribunale di Roma. A parere del Tribunale, la circostanza dedotta dal convenuto era inverosimile e, comunque, non provata. In particolare, secondo il giudice, “se si desse ingresso all'eccezione del convenuto si darebbe sturo ad un contenzioso tra locatori e conduttori che ingolferebbe le aule dei tribunali e che costringerebbe i proprietari degli immobili a comunicare la disdetta del contratto con un atto notificato, forma che, però, la legge non richiede, prevedendo, invece, espressamente la raccomandata”.Difatti, in tema di locazione di immobili, è la legge stessa a prevedere che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata; dunque, secondo il giudice romano, era onere del destinatario della raccomandata, nella specie del convenuto, dimostrare che la raccomandata conteneva un atto diverso.
Sul punto, il Tribunale adito, conformemente al citato e diverso orientamento, ha avuto modo di precisare che "la disdetta del contratto di locazione deve considerarsi comunicata nel momento in cui la raccomandata giunge a conoscenza del destinatario, essendo onere della parte che ne contesta il contenuto fornire la prova che la raccomandata non conteneva alcun atto o conteneva un atto diverso". (In tal senso Cass. 6024/1991 e Cass. Sentenza 18 ottobre 2005, n. 20144).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso del conduttore e per l'effetto ha accolto la domanda di licenza per finita locazione proposta da parte attrice in ordine all'immobile ad uso commerciale
  Tribunale di Roma n. 7124 del 7 aprile 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/disdetta-contratto-di-locazione-raccomandata.12829#ixzz4CsPQ10fZ
www.condominioweb.com 
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Si puo' cambiare la destinazione d'uso per l'assegnazione agevolata

Si puo' cambiare la destinazione d'uso per l'assegnazione agevolata


La Circolare 26/E 2016 ha chiarito la facoltà di cambiare la destinazione d'uso dei beni anche in prossimità dell'assegnazione per usufruire del regime agevolato


Il punto 3 del capitolo 1 della Circolare 26/E 2016 riguarda l'ambito oggettivo di applicazione dell'agevolazione in caso di assegnazione di beni ai soci, che per quanto riguarda gli immobili, non devono essere destinati all'attività dell'impresa.
La circolare specifica che le caratteristiche di cui devono godere i beni per essere assegnati (come la non strumentalità ai fini all'attività d'impresa) devono essere soddisfatte al momento dell'assegnazione del bene,  che coincide con il momento in cui l'atto di assegnazione viene effettuato.
La circolare  prosegue chiarendo che il cambiamento di destinazione d'uso, potrà essere effettuato anche in prossimità della data di assegnazione, in modo da fare acquisire al bene lo status di agevolabile; tale facoltà è  consentita dal legislatore per permettere al contribuente un risparmio di imposta non sindacabile ai sensi dell'articolo 10-bis della legge 212 del 27 luglio 2000.
Per verificare lo stato di bene agevolabile, rileva pertanto  solo il momento dell'atto di assegnazione, indipendentemente dalla data:
  • di acquisizione del bene assegnato al patrimonio della società
  • o dalla data di delibera che dispone dell'assegnazione del bene.

Segui le novità, gli approfondimenti, gli articoli contenuti nel Dossier gratuito  Assegnazione dei beni ai soci 2016
Per approfondire gli aspetti operativi abbiamo preparato un Pacchetto sull'assegnazione agevolata che comprende i seguenti 3 e-book e 2 file excel (acquistabili anche separatamente):

  https://www.fiscoetasse.com/rassegna-stampa/21680-assegnazione-agevolata-legittimo-il-cambiamento-di-destinazione-dei-beni-in-prossimit-dell-assegnazione.html#sthash.lXYZvA2C.dpuf

 Fonte : fiscoetasse.com
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lunedì 27 giugno 2016

Si può optare per la cedolare secca se si affitta una stanza?

Si può optare per la cedolare secca se si affitta una stanza?

E’ possibile optare per il regime della cedolare secca anche nel caso in cui venga affittata solo una stanza dell’immobile? Il punto al 2016.


Il regime della cedolare secca è una tassazione alternativa all'irpef, alle addizionali, all'imposta di bollo e all'imposta di registro. Tale regime si realizza con il pagamento di un imposta sostitutiva con aliquota pari al 10% o al 21% a seconda dei casi.
In questo articolo rispondiamo alla domanda sulla possibilità di usufruire di questo regime affittando una sola stanza; mentre per sapere tutto sulla cedolare secca (aliquota, immobili che ne possono usufruire e durata dell'opzione) ti rimandiamo alla lettura dell'articolo: Cos'è la cedolare secca per i canoni di affitto?
 
Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate (Circolare 26/2011), è possibile optare per il regime della cedolare secca sui canoni di affitto anche quando la locazione riguardi solo una porzione dell'immobile (come ad esempio una stanza).
 
Attenzione: se sono locate con diversi contratti più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, si affittano più stanze della stessa abitazione) tutti i redditi di locazione devono essere tassati allo stesso modo.  Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare secca per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione delle altre stanze.
 
Per completare la risposta al quesito, si riporta l'esempio fornito nella Circolare dell'Agenzia:
Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:
  • porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 maggio 2012;
  • porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre - 30 novembre 2012;
  • porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno 2012.
L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.
Fonte : https://www.fiscoetasse.com
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La locazione transitoria per finalità turistica


La locazione transitoria per finalità 

turistica


Locazione di case e appartamenti per vacanze







Le locazioni di alloggi come case e appartamenti per vacanze si stanno rivelando un'ottima occasione di business per i proprietari privati, i quali mettono a disposizione dei turisti e a reddito per sé abitazioni spesso destinate a restare inutilizzate – oggetto comunque di imposizione.
Rispetto alla durata, si distingue nella prassi tra locazione lunga (contratto casa vacanze), breve (contratto brevi vacanze) o brevissima (contratto weekend), a seconda che il contratto abbia una durata limitata al fine settimana, o si estenda per un periodo più lungo, 15-30 giorni o superiore ad un mese.
La normativa applicabile Il contratto di locazione transitoria per finalità turistica, citato dall'art. 1, comma 2, lettera c)della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431, è sottoposto principalmente alla disciplina civilistica dettata per le locazioni in generale (artt. 1571 ss.): si tratta di un tipo contrattuale destinato a soddisfare un'esigenza abitativa temporanea, specificamente contraddistinta da due elementi, precarietà e voluttuarietà; ne consegue che locazione di una casa vacanze non soggiace alla disciplina, ai vincoli, relativi alla durata del contratto e all'obbligo di impiegare uno dei due modelli contrattuali, previsti dalla l. n. 431/1998 e imposti, in generale, per la stipulazione dei contratti di locazione abitativa. Le parti potranno quindi autonomamente fissare la durata contrattuale e determinare l'importo del canone di locazione.
Le leggi regionali, cui è demandata la puntuale regolamentazione della materia, fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche (ad esempio, non inferiore a cinque giorni, non superiore a cinque mesi).
Si rammenta infatti che il cd. Codice del turismo (d.lgs 23 maggio 2011, n. 79) – il cui art. 53 stabilisce che «Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione» – ha riformato la legislazione in materia di turismo, rinviando, per l'inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali.
La nozione di transitorietà nella legge dell'equo canone La questione dell'accertamento della transitorietà della locazione è stata posta spesso proprio rispetto ad abitazioni concesse in locazione come case vacanze, in particolare nel vigore della previgente disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978, n. 392: in riferimento alle case per la villeggiatura nel regime previsto dalla detta legge, si affermava così che è un'esigenza abitativa di natura transitoria quella di colui che si procura un alloggio per soddisfare esigenze diverse dalla residenza, come la villeggiatura e la seconda casa; e che la transitorietà dell'uso non è pertanto da considerarsi come un connotato temporale, ma una relazione funzionale di accessorietà con l'abitazione destinata alla residenza (Trib. Milano, 20 maggio 1985).
Poteva allora ammettersi che la locazione transitoria avesse una durata prolungata nel tempo e che si prolungasse ulteriormente: «Le esigenze abitative di natura transitoria di cui all'art. 26 della L. n. 392 del 1978 non si caratterizzano alla luce del mero dato obiettivo positivo dell'esaurimento nel breve periodo, bensì secondo il dato negativo della loro intrinseca non meritevolezza di tutela per l'obiettiva diversità dall'esigenza abitativa primaria (ovvero giustificata da ragioni di lavoro o di studio), attesone il carattere meramente sussidiario o voluttuario (quale quella inerente a vicende di soggiorno turistico, di incontri saltuari con conoscenti ed amici, di utilizzazioni occasionali per i più disparati scopi).
Tali esigenze sussidiarie ben possono, pertanto, protrarsi anche considerevolmente nel tempo, ed essere soddisfacentemente appagate mediante la protratta disponibilità di un alloggio» (Cass. civ., sez. III, 7 luglio 1997, n. 6145; Cass. civ., 28 marzo 2001, n. 4472).
Profili fiscali In materia di trattamento fiscale, si rammenta che tutti i contratti di locazione di immobili, a prescindere dall'importo del canone pattuito, sono soggetti all'obbligo di registrazione, qualora la loro durata sia superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (art. 21, l. 27 dicembre 1997, n. 449).
Per quanto attiene poi all'imposizione reddituale, va preliminarmente chiarito che le norme tributarie non pongono una precisa distinzione tra attività occasionali ed esercizio di attività d'impresa e non consentono quindi di inquadrare in maniera netta, a maggior ragione nel caso di attività di locazione turistica di strutture extra-alberghiere quali ad esempio le case vacanze, i redditi che ne derivano nelle tre tipologie di reddito di fabbricati (art. 36 TUIR), reddito d'impresa (art. 55 TUIR) o reddito diverso per attività commerciale occasionale (art. 67, comma 1, lett. i), TUIR).
Soccorrono allora i principi enunciati dalla Risoluzione ministeriale n. 9/1916 del 31 dicembre 1986, la quale fa riferimento all'eventuale erogazione di servizi accessori al fine di qualificare l'attività in esame come commerciale o meno.
Nel documento si chiarisce che «la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere ammobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea ad integrare gli estremi necessari per la configurabilità di un'attività imprenditoriale».
Ciò in quanto – prosegue la Risoluzione – nella fattispecie «la causa giuridico-economica del particolare rapporto che si viene a costituire tra l'affittacamere e il villeggiante è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione con il quale il locatore si obbliga dietro corrispettivo a far godere al locatario e a tempo un bene immobile».
Ne consegue che i redditi derivanti da tale attività costituiranno redditi di fabbricati.
Si ravvisa invece l'esercizio di attività commerciale, produttiva di reddito di impresa o di redditi diversi a seconda che l'attività sia svolta per professionale abituale, ex art. 55 TUIR, nel differente caso in cui la locazione di immobili arredati preveda anche «la prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locaFle, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa».


Fonte http://www.condominioweb.com/locazione-di-case-e-appartamenti-per-vacanze.12753#ixzz4CmRzgQrL
www.condominioweb.com 
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