Istat: in rialzo mutui e mercato immobiliare

Nel terzo trimestre 2014 +3,7% per le compravendite e +13,9% per i mutui

di Alessandra Marra

30/01/2015 - Il mercato immobiliare e i mutui tornano a crescere e nel terzo trimestre del 2014, rispetto allo stesso trimestre del 2013, si registra un +3,7% l’immobiliare e un  +13,9% per mutui e finanziamenti.

Questi alcuni dati messi in evidenza dall’Istat che ha rilevato che nei primi nove mesi dell'anno c’è stata una crescita dello 0,4% rispetto ai primi mesi del 2013.

I segni di miglioramento rilevati, rispetto al terzo trimestre 2013, riguardano sia il comparto immobiliare ad uso abitazione ed accessori (+3,7%), sia nel comparto economico (+4,8%).

Nel terzo trimestre del 2014 il 93,4% delle convenzioni (124.510) riguarda immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,0% unità immobiliari ad uso economico (7.971) e lo 0,6% compravendite di immobili ad uso speciale e multiproprietà (784).

I segnali di recupero si sono ripartiti in maniera più o meno omogenea in tutte le ragioni anche se per il comparto abitativo si registrano valori sopra la media al Centro (+5,2%), al Nord-Est (+4,5%) e nelle Isole (+3,9%).

Gli Archivi Notarili con sede nelle città metropolitane sono i principali beneficiari dei segnali positivi provenienti dal mercato delle compravendite immobiliari, con aumenti del 4,8% nel comparto abitativo (+2,8% negli Archivi con sede in altre città) e del 14,7% nel comparto economico (-0,9% nelle altre città).

Infine per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca si registra un forte aumento pari al+13,9%, per un totale di 66.350 mutui.

Complessivamente nei primi nove mesi dell'anno, la crescita è pari al 7,8% per un totale di 201.079 convenzioni rogate.

Anche in questo caso i segnali positivi riguardano tutte le regioni, anche se in questo caso il Sud registra un +22,6%.

La crescita dei mutui e degli altri finanziamenti con costituzione di ipoteca immobiliare osservata negli Archivi dei grandi centri (+16,1% sul terzo trim 2013) è stata maggiore di quella registrata nei centri più piccoli (+12,4%).

FONTE : EDILPORTALE.COM

comproprietario, l'amministrazione finanziaria imputa per intero il reddito percepito.

Locazione. Se non si indica il nome dell'altro comproprietario, l'amministrazione finanziaria imputa per intero il reddito percepito.

28/01/2015

di Maria Barletta

Il contratto di locazione stipulato dal solo da un contribuente (comproprietario dell'immobile) è valido ed efficace anche ai fini fiscali. Corretta l'imputazione del reddito prodotto esclusivamente in capo al solo coniuge locatore (effettivo percettore dei canoni).

Il fatto. Con sentenza depositata il 16 dicembre 2014, la Commissione tributaria Provinciale di Caltanisetta si è pronunciata sul ricorso, avverso l'avviso di accertamento emesso dall'Agenzia delle entrate di Caltanisetta per il recupero dell'Irpef e delle relative addizionali, per l'anno di imposta 2005, maturate a seguito della percezione di canoni di locazione per contratti registrati e riferiti dall'Agenzia delle entrate interamente al ricorrente e non anche al suo coniuge come, invece, sostenuto dal ricorrente stesso, che asseriva di aver percepito, per il predetto anno di imposta, solo redditi di fabbricati, tra cui quello per un contratto di locazione registrato il 2 maggio 2005 e relativo ad immobili in comunione di beni con la propria consorte, sostitutivo di un precedente contratto stipulato in data 30 gennaio 2003 e risolto in data 29 aprile 2005, come risultante dalla registrazione effettuata in data 22 luglio 2010, con Protocollo n. 2010065753, ossia dopo la notifica dell'avviso di accertamento, circostanza di cui la Commissione ha tenuto conto, al fine di giustificare la compensazione tra le parti per le spese di giudizio. (Pagamento del canone di locazione. Si ritorna al contante.)

Il ricorrente sosteneva, quindi, di poter fruire di deduzioni per il coniuge a carico e delle deduzioni per oneri di famiglia, essendo il proprio figlio a carico di entrambi i genitori.

Le osservazioni della Commissione. Dai contratti prodotti dall'Agenzia delle entrate risultava effettivamente che il ricorrente fosse l'unico locatore, dato anche l'incontrovertibile natura personale del contratto intercorrente tra locatore e conduttore (Si veda, Cass. Civ., sez. III, 14 luglio 2011, n. 15443).

Chiunque, infatti, abbia la disponibilità di fatto del bene, purché in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione; la relativa legittimazione è riconosciuta anche in capo al detentore, salvo che la detenzione sia stata acquistata illecitamente;è valida ed efficace, quindi, anche la locazione, stipulata dal condomino, di un bene comune di cui questi abbia la detenzione esclusiva (Si veda, Cass. Civ., sez. III, 14 luglio 2011, n. 15443); questi principi valgono anche per il comodatario, che abbia una detenzione qualificata, il quale può, salvo che sussistano specifiche previsioni pattizie di segno contrario, concedere il bene in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto giunga a compimento (Cassazione civile, sez. III, 31 maggio 2010, n. 13204)

Se, quindi, il ricorrente, del tutto lecitamente, in qualità di comproprietario dei beni dati in locazione, poteva stipulare i contratti aventi ad oggetto i suddetti immobili, senza la necessità della contestuale sottoscrizione da parte dell'altro comproprietario, ossia del proprio coniuge, altrettanto correttamente l'Agenzia delle entrate può ed ha, come nel caso di specie, imputato al solo ricorrente il reddito derivante dai suddetti contratti, essendone, stando ad essi, anche il solo percettore dei redditi prodotti dalla locazione.

Secondo la Commissione, il ricorrente non aveva neppure prodotto una documentazione sufficiente da cui si potesse inferire che, per il 2005, il ricorrente dovesse godere di deduzioni per carichi di famiglia.

La Commissione ha, tuttavia, accolto in parte le doglianze del contribuente e demandato all'Agenzia il compito di rideterminare le imposte, gli accessori e le sanzioni, poiché nell'avviso si faceva riferimento due volte alla locazione dello stesso immobile e si era, quindi, verificata una errata duplicazione di tassazione da parte dell'ufficio.

Fonte : www.condominioweb.com

Quando è (o non è) possibile la revisione del regolamento condominiale?

30/01/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Nel condominio in cui sono proprietario di un'unità immobiliare, una norma del regolamento specifica che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale debba essere inviato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, mi sa proprio come dice la legge.

Da quando è entrata in vigore la riforma, tutti noi condòmini ci siamo dotati di casella di posta elettronica certificata e riceviamo in questo modo avvisi dell'amministratore a quell'indirizzo. Cinque giorni, quindi, ci sembrano esagerati, nei casi urgenti: possiamo ridurre il termine?

Si tratta di due ipotesi nelle quali risulterebbe utile la variazione (tecnicamente revisione) delregolamento condominiale; eppure solamente nella primo caso portato ad esempio è possibile addivenirvi. Vediamo perché.

Revisione del regolamento condominiale

Partiamo dal potere d'iniziativa per la revisione del regolamento. Il secondo comma dell'art. 1138 c.c. specifica che:

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Questa iniziativa può consistere;

a) nella semplice richiesta all'amministratore di convocazione dell'assemblea;

b) nella richiesta di convocazione con contestuale proposizione della specifica modifica da apportare allo “statuto” vigente.

A ben vedere oltre che d'iniziativa dei condòmini, il regolamento può essere variato anche su iniziativa dell'amministratore; a questo, infatti, spetta il potere/dovere di curare l'osservanza del regolamento e di fare in modo che a tutti i condòmini sia garantire la migliore fruizione dei servizi comuni. Per fare ciò nel migliore dei modi potrebbe essere utile modificare il regolamento, ad esempio prevedendo delle sanzioni o modificando una norma mal scritta, ecc. La distinzione delle clausole del regolamento contrattuale

In ogni caso per la revisione del regolamento è necessario che si adotti la forma scritta(cfr. Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943) ed è indispensabile, come minimo, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (cfr. art. 1138 c.c.).

S'è detto in principio che dei due esempi riportati solamente nel primo caso si potrà modificare il termine intercorrente tra comunicazione dell'avviso di convocazione e prima data dell'assemblea.

Il motivo va rintracciato nella diversa natura della modificazione.

Nel primo caso, infatti, aumentare il tempo minimo previsto dalla legge (cinque giorni art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) è operazione considerata modificativa ma non derogatoria di una norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. c.c. Come dire: siccome la si migliora è possibile modificarla.

Nella seconda ipotesi, invece, la diminuzione dei giorni liberi tra comunicazione dell'avviso e prima convocazione sarebbe considerato intervento derogatorio e ciò non sarebbe possibile per i motivi spiegati sul finire del precedente periodo.

FONTE : CONDOMINIOWEB.COM

Che cosa succede se muore l'amministratore?

27/01/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Ciao amici di Condominioweb, vi racconto quello che è successo nel mio condominio. Un paio di giorni fa sono andato, come accade ogni due mesi, a pagare la mia quota per il condominio. 

Una volta pagato ho chiesto di poter parlare con l'amministratore e mi è stato detto che l'amministratore è deceduto dieci giorni prima e che a breve avremmo ricevuto una comunicazione in merito.

Mi dispiace per la persona, una brava persona, ma a costo di sembrare cinico vi chiedo: che cosa ne sarà della gestione del condominio?

Il titolo dell'articolo e il lettore che ce l'ha "suggerito" autorizzano tutti gli interessati a fare i debiti scongiuri, ma non sarebbero la risposta giusta per la domanda posta.

Il fatto, come ogni cosa della vita, può accadere e ha dei riflessi sui rapporti giuridici che coinvolgono la persona deceduta e, chiaramente, anche la moltitudine di condòmini amministrati.

Per costante insegnamento dottrinario e giurisprudenziale e dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio anche per espressa lettera della legge (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), ai rapporti tra amministratore e condomini si applicano le norme dettate in materia di mandato, oltre che primariamente quelle specificamente previste per tale incarico (es. artt. 1129 e 1130 c.c.).

Le norme dettate in materia di condominio ci dicono solamente che:

a) l'amministratore dura in carica un anno;

b) il suo incarico s'intende rinnovato per un periodo di pari durata;

c) la revoca può essere disposta dall'assemblea - in ogni momento - e dall'Autorità giudiziaria nei casi di cui all'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.;

d) l'amministratore può dimettersi.

E nel caso di decesso del mandatario?

Al riguardo bisogna fare riferimento all'art. 1722 n. 4 c.c. a mente del quale il mandato si estingue "per la morte, l'interdizione o l'inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all'esercizio di un'impresa non si estingue, se l'esercizio dell'impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi".

Poiché gli atti non riguardano l'esercizio di un'impresa, il mandato si estingue al momento della morte del mandatario.

In questo contesto, l'art. 1728, secondo comma, c.c. specifica che "quando il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ovvero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell'interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze".

Con l'estinzione del mandato il condominio dev'essere considerato sprovvisto di amministratore; conseguenza di tale situazione è che, ai sensi dell'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c., ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea per provvedere alla nomina di un nuovo amministratore e quindi per ottenere consegna della documentazione da parte degli eredi o comunque degli addetti allo studio.

Nel caso sottopostoci dal nostro lettore, in termini strettamente legali, l'incaricato dello studio non aveva titolo a ricevere le somme anche perché essendo venuto meno l'amministratore non v'era più alcuna possibilità di compiere atti gestori.

Soluzione? Al di là del rammarico per la perdita della persona e nella massima collaborazione con chi è rimasto nello studio (collaborazione da questi dovuta ai sensi dell'art. 1728 c.c.), convocare quanto prima un'assemblea condominiale per sopperire alla mancanza del legale rappresentante.

Fonte : www.condominioweb.com

Scegliere il miglior agente immobiliare in 9 mosse

È importante a non lasciare tutto al caso, ma affidarsi a un professionista del settore per vendere casa.

a cura di Redazione

19 gennaio 2015 

La decisione di vendere casa è sicuramente una delle decisioni più importanti per l’economia domestica di ogni famiglia. Per questa ragione è importante non lasciare tutto al caso, ma affidarsi a un professionista del settore. Ecco, come riporta il portale immobiliareIdealista.it, un elenco di 9 domande che ti aiuteranno a scegliere l'agente immobiliare a misura per te.

1. Qual è la tua prima impressione?
Anche nella scelta dell'agente immobiliare, la prima impressione è fondamentale. Fa parte di un team o lavora in proprio? Hai a che fare sempre con la stessa persona o tutti i suoi colleghi conoscono il tuo immobile? Ricorda: si tratta del tuo consulente personale, che deve rispondere alle tue necessità, quindi la tua opinione personale conta molto.

2. Può offrirti un servizio a 360gradi?
L'agente immobiliare non deve limitarsi semplicemente a far vedere la tua casa ai potenziali acquirenti. Deve conoscere gli aspetti legali legati alla vendita, sapere quale la tassazione che si applica, fare frequenti studi di mercato per sapere qual è il prezzo più competitivo per la tua abitazione, avere conoscenze base di architettura, deve darti la possibilità di realizzare un servizio fotografico che aumenti le probabilità di piazzare il tuo immobile.

3. Utilizza strumenti di marketing come l'home staging?
L'home staging ti aiuta a prepare al meglio la tua casa prima di venderla o affittarla. È quindi fondamentale che il tuo agente immobiliare conosca e utilizzi tale tecnica e che sia informato sulle ultime tendenze del mercato, che usi le reti sociali o organizzi giornate di porte aperte. Ricorda che se affidi un mandato in esclusiva ad un agente, lui investirà molte più energie nella vendita della tua casa.

4. È caro o offre un prezzo vantaggioso?
Il tariffario non dice molto della qualità del servizio reso, ma è importante metterlo in relazione con l'impegno e il lavoro svolto.

5. Lavora in maniera trasparente?
Risponde sempre in maniera chiara e trasparente alle tue domande? Cerca di verificare quale sia la sua metodologia di lavoro o la formazione che ha ricevuto.

6. Conoscenti o amici si sono già serviti di questo agente e te lo raccomandano? 
Domanda ai tuoi vicini, conoscenti o familiari se ti possono dare delle buone referenze di quest'agente o dell'agenzia per cui lavora.

7. L'agenzia è nel tuo quartiere?
Sebbene non sia un requisito indispensabile, è vero che la prossimità ha qualche vantaggio. Un agente che lavora nel tuo quartiere conosce il profilo dell'acquirente tipo.

8. È un'agenzia in franchising?
Se l'agenzia far parte di un marchio conosciuto e con una reputazione potrebbe essere un'ulteriore garanzia di qualità, anche se ciò non è sempre detto.

9. Quali strategie di promozione adotta?
Quanto investe nella promozione? Come riesce a ottenere il maggior numero di compratori potenziali? Si tratta di servizi gratuiti o devi pagare un plus?

FONTE : SOLDIWE

Prestito vitalizio ipotecario: cos’è e come funziona

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario che ha avuto il via libera dalla commissione finanze del senatoemail

A cura di Redazione

20 gennaio 2015

Manca solo il sì definitivo ma ormai è quasi fatta per la proposta di legge sul prestito ipotecario vitalizio, che ha ottenuto il via libera dalla commissione finanze del senato e l’approvazione della Camera.

CHE COSA - Di cosa si tratta? Il prestito vitalizio ipotecario, spiega il sito di Casa&clima, è un contratto stipulato tra il proprietario di casa over 65 e una banca o una finanziaria con il quale il primo ottiene un finanziamento garantito da un'ipoteca. La somma ottenuta va dal 18 al 40% del valore dell'immobile a seconda dell'età del richiedente e delle aspettative di vita. Il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo.

LA NORMATIVA - In Italia in realtà l'istituto del prestito ipotecario vitalizio esiste già ed è disciplinato dal dl 203 del 2005, ma fino al momento è stata poco praticabile a causa di una formulazione poco definita. La proposta di legge mira proprio a modificare il comma 13 della legge, al fine di rendere l'istituto del prestito vitalizio effettivamente praticabile. Ecco le modifiche.

-la specificazione degli eventi che possono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione: morte del soggetto finanziato, trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia, compimento di atti che ne riducano significativamente il valore.
-possibilità di concordare al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi.
-agevolazioni fiscali per le operazioni di credito a medio o lungo termine, esenzione dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dall'imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative.
-ipoteca a garanzia dell'immobile- si prevede che il prestito vitalizio ipotecario sia garantito da ipoteca di primo grado sulla casa come per l'ipoteca bancaria, e che, se il finanziamento non viene integralmente rimborsato. Dal cliente o dai suoi eredi- entro 12 mesi dagli eventi che obbligano al rimborso integrale in un'unica soluzione, la banca vende la casa a un valore pari a quello di mercato, usando il ricavato della vendita per estinguere il credito. Ciò fermo restando il diritto degli eredi a ottenere l'eventuale differenza tra prezzo di vendita e debito da restituire.
-gli eredi del beneficiario hanno la possibilità di scegliere tra l'estensione del debito nei confronti della banca, la vendita dell'immobile ipotecario o l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.

FONTE : SOLDIWEB

Mercato immobiliare: un 2015 con il segno più

19/01/2015 in “MutuiOnline informa”

2015, tempo ancora di previsioni e bilanci. È così anche per il mercato immobiliare, che attraverso l’analisi dell’Osservatorio Tecnocasa ci fornisce il quadro dell’andamento di un settore che solo nell’ultimo anno ha visto i primi segnali di ripresa, dopo un lungo periodo di crisi.
Nel 2014 sono aumentate le transazioni: 420 mila in totale. Un numero buono che, secondo le previsioni, sembra portare bene anche per il nuovo anno, per il quale si presupporre un aumento fino a 430/440 mila unità abitative, anche nei capoluoghi di provincia e nei comuni più piccoli.
Certo, un numero esiguo rispetto agli anni d’oro del mercato immobiliare. “Dopo aver conosciuto un decennio ruggente (1997-2007), con la crisi il mercato immobiliare si è letteralmente dimezzato. Nel settore residenziale siamo passati dalle 807 mila abitazioni compravendute nel 2007 alle 403 mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni”. Lo dice uno studio di Rur - Rete Urbana delle Rappresentanze - e Censis - Centro Studi Investimenti Sociali -: secondo quest’ultimo, il fatturato del segmento immobiliare si sarebbe ridotto nel giro di 5 anni del 40%. Le previsioni in questo senso sono sì di ripresa, ma molto lenta e faticosa.
Continuano invece a scendere i prezzi delle case: per Nomisma il ritocco medio sarà pari al 3,2% e resteranno al riparo solamente le grandi città. Comunque si prevede per la fine dell’anno una riduzione che si attesta, a seconda delle città, in un intervallo che oscillerà tra il -3 e -1% rispetto al 2014. Milano, Roma, Palermo, Firenze, Torino, Verona, le grandi città che vedranno l’andamento più stabile, con una riduzione che non supererà, secondo le previsioni, il 2% dei prezzi.
Lo scorso anno ha visto anche un aumento dell’erogazione dei mutui concessi, pur contenuto, da parte delle banche che hanno preferito adottare un atteggiamento di cautela di fronte al ridotto potere di spesa degli italiani e al contesto di debolezza dell’attività economica.
A luglio scorso si contavano per la prima metà dell’anno mutui concessi a 118 mila famiglie rispetto alle 90 mila dell'anno precedente, aumentando del 31,2% nei primi 11 mesi dell’anno scorso: a giocare a favore, gli incentivi dettati dal decreto Sblocca Italia, spesso tuttavia indeboliti dall’aumento delle tasse sulla casa, Imu, Tari e Tasi.
Il 2015 vedrà ancora una ripresa e dati in crescita per il segmento prima casa; meno ottimistiche le previsione sugli acquisti per investimento, risentendo questi ultimi della pesante fiscalità che continua a funzionare da deterrente. Lo dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, “Si muoverà principalmente chi è alla ricerca della prima casa e con un capitale iniziale già a disposizione”, dichiara.
Positive le previsioni anche per le locazioni immobiliari, con una domanda in crescita contro canoni di affitto sostanzialmente stabili.
Un mercato dunque, nonostante le difficoltà evidenti, che ha voglia di ripresa e di riprendersi la fiducia dei suoi protagonisti.
FONTE : MUTUIONLINE

A cura di Paola Campanelli

ATTESTAZIONI: L'APE HA VALIDITÀ DECENNALE

ATTESTAZIONI: L'APE HA VALIDITÀ DECENNALE

A cura di Matteo Rezzonico12-01-2015

Il certificato Ape vale 10 anni. Se si deve affittare il fondo ad un nuovo inquilino, a 12 anni dal rilascio del certificato, questo va rifatto, anche se non sono intervenute modifiche sull'immobile?

Ove l’Ape (Attestato di prestazione energetica) sia scaduto, è necessario – in caso di stipula di un nuovo contratto di locazione, con un diverso inquilino – acquisirne uno nuovo. In disparte la normativa regionale, infatti, salvo esame della fattispecie in concreto, per l’articolo 6, comma 3, del Dlgs 19 agosto 2005, numero 192, l’Ape deve essere consegnato al conduttore (e della consegna si deve dare atto nel contratto con apposita clausola) o allegato al contratto in caso di locazione di più unità immobiliari. In particolare, il richiamato articolo 6, comma 3, del Dlgs 192/2005 dispone che « … nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale … il conduttore dichiara(...) di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari». Dispone, a sua volta, l’articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005 «l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha validità temporale massima di dieci anni dal suo rilascio … ».

FONTE :CASA24PLUS

SÌ ALLA COMPENSAZIONE TRA CAUZIONE E BOLLETTE

SÌ ALLA COMPENSAZIONE TRA CAUZIONE E BOLLETTE

A cura di Luca Stendardi12-01-2015

Al termine di un contratto di locazione, da clausola contrattuale ho 30 giorni dal rilascio dell’immobile per restituire il deposito cauzionale, salvo detrazioni a copertura degli eventuali danni.In tale clausola non sono nominati i consumi: le bollette sono intestate a nome mio, ma pagate dagli inquilini. Dato che le bollette arriveranno dopo i 30 giorni, posso trattenere una quota relativa ai consumi calcolata in base ai contatori o devo obbligatoriamente restituire la caparra sperando poi che all'arrivo delle bollette gli ex inquilini mi paghino i consumi?

Il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore per gli eventuali danni che il conduttore dovesse aver arrecato ai locali. Non potrebbe quindi essere trattenuto per far fronte al pagamento delle spese accessorie, salvo che nella ricevuta rilasciata a suo tempo al conduttore non vi siano patti espressi in merito. È comunque possibile effettuare una compensazione tra i rispettivi crediti (restituzione del deposito cauzionale al conduttore con rimborso da parte dello stesso delle somme relative ai consumi che, se pur formalmente addebitati al locatore, sono stati utilizzati dal conduttore). Se non è possibile ottenere dalle aziende erogatrici dei servizi una lettura attuale dei consumi, è comunque possibile effettuare una stima in base alla lettura ricavata dai contatori, versando quindi la differenza che emerge tra i rispettivi crediti.

FONTE : CASA24PLUS

IN ASSENZA DI DISDETTA, IL CONTRATTO RIPARTE

IN ASSENZA DI DISDETTA, IL CONTRATTO RIPARTE

A cura di Luca Stendardi12-01-2015

Sono proprietario di un appartamento, uso abitazione, per il quale era stato stipulato un contratto di affitto (4 anni + 4), già prorogato di ulteriori 4 anni, per un totale di 12 anni. Il contratto scadrà a giugno 2015. Ora la mia domanda è la seguente: devo redigere un nuovo contratto di affitto per altri 4 anni + 4 anni o posso predisporre un contratto di affitto per soli 4 anni? Dovrei rifare il contratto, poichè trattasi di contratto nel quale io, come proprietario, sono subentrato in qualità di erede e l'agenzia delle Entrate mi ha detto che il contratto può essere prorogato una sola volta.Preciso che il contratto è in regime di cedolare secca.

Alla scadenza del secondo periodo di 4 anni + 4, se è stata inviata disdetta, si deve stipulare un nuovo contratto, a condizioni da concordarsi con il conduttore. Ciò, indipendentemente dal fatto che il contratto sia in regime di cedolare secca o ordinario. Il nuovo contratto avrà la durata di anni 4+4 a meno che non si scelga la via del contratto agevolato che ha una durata di 3 anni + 2. Si ricorda che, ai sensi della legge finanziaria per il 2005, il contratto deve essere scritto e registrato per non incorrere nella sanzione di nullità. Se non è stata inviata la disdetta, il contratto si rinnova alle medesime condizioni di quello originario, con lo stesso canone e con la durata di 4 anni + 4. In questo caso, si dovrà registrare una proroga in quanto, appunto, il contratto iniziale si è solo prorogato per mancata disdetta.

FONTE : CASA24PLUS

Con il canone concordato cedolare secca ridotta e bonus Irpef sull’acquisto del nuovo da affittare

Con il canone concordato cedolare secca ridotta e bonus Irpef sull’acquisto del nuovo da affittare

di D. Aq.

Regime ordinario o cedolare secca? Il Piano Casa (Dl 47/2014) ha ridotto dal 15 al 10% la tassa piatta per i contratti concordati, a partire dall’anno di imposta 2014 e fino al 2017 (poi, a quanto stabilisce la legge a oggi, si tornerebbe al 15%). Spostando di fatto in numerosi casi la convenienza fiscale per i proprietari di case affittate. Non in tutti, perché l’aliquota così bassa non sempre è sufficiente a garantire la convenienza del canone concordato rispetto a quello libero e alla conseguente cedolare ordinaria del 21% (si veda l’articolo a lato).

Anche il regime ordinario di tassazione prevede delle agevolazioni per i contratti agevolati, a partire da un’imposta di registrazione ridotta del 30 per cento. Per le locazioni, di base, il reddito da tassare è rappresentato dall’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfetariamente del 5% (25% a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e Burano; 35% se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).L’importo da tassare è dunque pari al canone al netto delle deduzioni, calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat. Se però l’abitazione si trova in un comune “ad alta densità abitativa” (le grandi città e il relativo hinterland…) ed è locata a canone concordato, il reddito imponibile può essere ulteriormente ridotto del 30%: l’Irpef si calcola quindi sul 66,5% del canone dichiarato (52,5% per la laguna di Venezia), anziché sul 95% dei contratti liberi. Ma la “spinta” normativa al concordato non finisce qui.a cedolare secca è un regime facoltativo, che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte relativa al reddito dell’immobile. Chi la sceglie non paga le imposte di registro e di bollo (dovute di solito per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti). Ma deve rinunciare a chiedere per tutta la durata dell’opzione l’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat (che però conta poco in uno scenario di bassa inflazione come quello attuale). La cedolare si presenta dunque vantaggiosa, tranne per chi ha redditi bassi e forti detrazioni fiscali: ad esempio per ristrutturazioni, risparmio energetico e spese sanitarie. Possono sceglierla le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o diritto reale di godimento (come l’usufrutto), che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.

Lo Sblocca Italia (Dl 133/2014, convertito nella legge 164/2014) ha di recente introdotto un’agevolazione fiscale a favore di chi, nel quadriennio 2014-2017, acquisti una casa in classe energetica elevata (A o B) per destinarla alla locazione a canoni inferiori a quelli di mercato. Le abitazioni (escluse ville e case storiche o signorili) devono essere di nuova costruzione e invendute alla data del 12 novembre 2014, oppure oggetto di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, ed entro i sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori devono essere affittate a canoni ridotti per almeno 8 anni continuativi (sono ammesse interruzioni di non oltre un anno se indipendenti dalla volontà del locatore). In questi casi, alle persone fisiche – non esercenti attività d’impresa né parenti di primo grado dei futuri inquilini (rapporto genitore-figlio) – viene riconosciuta una deduzione dall’Irpef pari al 20% del prezzo dell’immobile, nel limite di 300mila euro: il bonus massimo è dunque di 60mila euro e dovrà essere ripartito in 8 quote annuali di pari importo (7.500 euro all’anno).L’incentivo spetta a condizione che il canone sia il minore tra quello “concordato” e quello di housing sociale. In assenza di canone speciale, l’importo non può superare quindi quello del canone concordato: soddisfatta questa condizione, dal punto di vista della tipologia contrattuale si può in via di principio utilizzare anche un contratto libero.

FONTE : CASA24PLUS

Abi: il tasso medio su mutui scende al 2,76%. Salgono del 31% le nuove erogazioni

Abi: il tasso medio su mutui scende al 2,76%. Salgono del 31% le nuove erogazioni

di E. Sg.

Ancora buone notizie dall’Abi sul fronte mutui: nel giorno in cui anche il trend dei prestiti nel suo complesso è tornato positivo (+0,1% rispetto al -0,4% del mese precedente), si consolida l’aumento delle erogazioni e scendono ancora i tassi medi applicati dalle banche ai finanziamenti per chi vuole comprare casa.

I dati emergono dal Rapporto mensile Abi che evidenzia come quello di dicembre 2014 per i prestiti bancari a famiglie e imprese sia il miglior risultato da aprile 2012. A dicembre il totale dei finanziamenti ha infatti presentato una variazione annua lievemente positiva: +0,1% rispetto al -0,4% del mese precedente e al -4,5% di novembre 2013 quando aveva raggiunto il picco negativo.

In termini di nuove erogazioni di mutui per l'acquisto di immobili nei primi undici mesi del 2014 si è registrato un incremento annuo del 31,2%. Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è sceso al 2,76% (2,91% il mese precedente e segnando il valore più basso da ottobre 2010; 5,72% a fine 2007).
Nello stesso periodo, anche il flusso delle nuove operazioni di credito al consumo (nuovo dato che il rapporto sta monitorando) ha segnato un incremento su base annua di +10,2%

«Progressivamente da novembre 2013 quando si e' toccato il picco negativo la dinamica degli impieghi ha mostrato un miglioramento, avvalorata dal trend dei flussi piu' che dagli stock; anche se per arrivare ad una stabilità strutturalmente positiva ci vorrà ancora qualche mese», commenta Gianfranco Torriero, vice direttore generale dell'Abi e responsabile del rapporto mensile dell’associazione bancaria.

Sulla base del rapporto mensile diffuso dall'Abi, «le sofferenze lorde sono risultate a novembre pari ad oltre 181 miliardi dai 179,3 miliardi di ottobre con il rapporto sugli impieghi al 9,5% a novembre, che resta al massimo da giugno 1998 (era al 7,8% un anno prima e al 2,8% a fine 2007)». Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali e' risultato pari al 4,67% a novembre dal 4,61% di ottobre 2014 (4,08% a novembre 2013; 0,86% prima dell'inizio della crisi).

FONTE : CASA24PLUS

Danni da infiltrazioni in condominio, sulla causa decide il giudice del luogo in cui si trova l'immobile

19/01/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Se la mia unità immobiliare ha subito un danno da infiltrazioni, a quale giudice bisogna rivolgersi per fare valere i diritti che si assume siano stati lesi?

La questione non è di poco conto, in quanto proporre una domanda davanti ad un giudice incompetente, nei fatti, vuol dire aver perso molto tempo senza aver risolto nulla.

Al quesito diamo risposta con l'ausilio di una delle prime pronunce dell'anno 2015 resa dalla Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 180 del 12 gennaio 2015).

Il caso che ha portato alla pronuncia degliermellini è di quelli frequentissimi: un condomino si avvede che nella propria unità immobiliare vi sono delle infiltrazioni e ritiene che esse provengano dall'appartamento del suo vicino.

Non ottenendo il risarcimento del danno subito per le vie bonarie, il danneggiato porta la vicenda nelle aule di giustizia. In quelle sbagliate, aggiungiamo noi: vediamo perché.

Supponiamo che il condominio sia ubicato nella città Alfa e che il condomino proprietario dell'appartamento dal quale il danneggiato ritiene provengano le infiltrazioni (insomma il convenuto) risieda nella città Beta.

Il danneggiato aveva citato in giudizio il convenuto davanti al Tribunale della città di quest'ultimo, evidentemente prendendo per buono quanto affermato dal primo comma dell'art. 18 c.p.c. a mente del quale in materia di foro generale delle persone fisiche “è competente il giudice del luogo in cui il convenuto ha la residenza o il domicilio, e, se questi sono sconosciuti, quello del luogo in cui il convenuto ha la dimora”.

Il convenuto a sua volta chiamava in causa il condominio, il quale, costituendosi in giudizio, sollevava un'eccezione d'incompetenza.

Motivo? A dir della compagine, l'attore, facendo riferimento all'art. 18 c.p.c., aveva dimenticato di leggere l‘inciso iniziale di quella norma che recita: “salvo che la legge disponga altrimenti”. Nell'ipotesi di cause condominiali, dice la compagine, l'articolo di riferimento per determinare la competenza è il 23 del codice di procedura civile.

Il Tribunale adito, chiamato a pronunciarsi su questa eccezione, la rigettò con sentenza non definitiva ritenendola non fondata; da qui il ricorso in Cassazione e la sentenza n. 180 di cui ci stiamo occupando.

Che cosa hanno detto i giudici di piazza Cavour? Che il Tribunale ha sbagliato a non considerare le cause per danni da infiltrazioni in condominio rientranti tra quelle rispetto alle quali l'art. 23 c.p.c. prevede espressamente la competenza funzionale dell'ufficio giudiziario del luogo in cui è ubicato l'immobile. (Per i danni da infiltrazioni nell'autorimessa privata risponde in solido anche la compagnia assicurativa)

Si legge in sentenza che la sfera di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. “non è limitata alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione: una siffatta limitazione (ha precisato Sez. Un. n. 20076 del 2006, cit.) urta contro il decisivo rilievo che, ove per "cause tra condomini", ex art. 23 cod. proc. civ., dovessero intendersi solo quelle a carattere reale, non si comprenderebbe la ne­cessità della norma in parola con riferimento al condo­minio, visto che già l'art. 21 cod. proc. civ. prevede, quale foro speciale per le cause relative a diritti rea­li immobiliari, quello del luogo dove è posto l'immobile” (Cass. 12 gennaio 2015 n. 180).

Come dire: il giudice del luogo in cui è ubicato l'immobile non è competente a dire solamente se una cosa è di proprietà di Tizio o di Caio o se su una cosa sussiste o meno una servitù, ma anche a valutare se da una cosa è disceso un danno e quindi, eventualmente, a condannare il proprietario.

In questo contesto, chiosa la Corte, rientra “nel campo di applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ. la causa promossa da un condomino per ottenere la condanna di altro condomino al risarcimento del danno da infiltrazioni idriche provenienti dall' appartamento sovrastante, come pure la do­manda con cui il convenuto, sul presupposto della prove­nienza dei lamentati danni da parti comuni dell'edificio, tenda a riversare sul condominio ogni re­sponsabilità” (Cass. 12 gennaio 2015 n. 180).

Cass. 12 gennaio 2015 n. 180

Fonte : www.condominioweb.com

Delega ritiro documenti dallo studio dell'amministratore di condominio

20/01/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

La scorsa settimana ho chiesto all'amministratore di prepararmi la copia di una serie di documenti; lui è stato gentile e corretto, m'ha indicato il costo e mi ha detto di tornare dopo una settimana, indicandomi data e ora precisa per il ritiro.

È capitato che quel giorno non mi sia potuto recare presso lo studio dell'amministratore e per non perdere tempo ho mandato mio suocero a prendere le carte (e saldare il conto). Sorpresa delle sorprese: all'ufficio dell'amministratore non hanno voluto consegnargli le carte perché non era persona conosciuta.

Hanno fatto bene? Che cosa posso fare per fargli consegnare questa documentazione visto che per il prossimo periodi sarà fuori città?

Come vediamo dal quesito del nostro lettore, quello della consegna della documentazione condominiale è un argomento che porta con sé sempre nuove problematiche. La soluzione in questo caso, sta in un delega chiara e precisa. Vediamo perché.

Ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. e 1130-bis, primo comma, c.c. condomini e aventi diritto in genere (formula che ad avviso dello scrivente fa rientrare nel novero dei legittimati anche i conduttori) possono prendere visione ed estrarre copia (a loro spese):

a) del registro di anagrafe condominiale;

b) del registro dei verbali e del regolamento condominiale;

c) del registro di nomina e revoca degli amministratori;

d) del registro di contabilità;

e) dei documenti giustificativi delle spese (le così dette pezze d'appoggio).

Si badi: per i registri di cui alle lettere a)-d) l'amministratore al momento della nomina deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere (cfr. art. 1129, secondo comma, c.c.).

La stessa cosa non vale per le così dette pezze giustificative, rispetto alle quali se è vero che i condomini (rectius: gli aventi diritto) hanno diritto di prendere visione ed estrarne copia, è altrettanto vero che ciò non deve avvenire in un giorno prestabilito, ma resta rimesso all'accordo tra le parti.

I documenti del condominio, salvo alcuni casi specificamente individuati dal Garante per la protezione dei dati personali (cfr. Condominio e riservatezza: il Garante della privacy individua le regole.), sono da considerarsi riservati per ragioni di privacy.

L'amministratore di condominio, quindi, giustamente non deve consegnare i documenti a persone che, non conosciute e/o non autorizzate, si presentino per ritirarli. Diverso, tuttavia, il caso della delega.

Si tratta di una forma di rappresentanza con la quale il rappresentato (o delegante, vale a dire il condomino), autorizza un'altra persona (il rappresentante o delegato, nel nostro caso il suocero del nostro lettore) a compiere un atto giuridicamente rilevante per suo conto (leggasi ritiro documentazione).

È bene che alla delega sia allegato un documento d'identità in corso di validità, al fine di poter facilmente verificare l'autenticità della firma del delegante.

Di fronte ad un'autorizzazione del genere, l'amministratore non può negare la consegna della documentazione e qualora lo facesse potrebbe essere diffidato ad adempiere nelle modalità richieste

(La delega telefonica vale quanto il due di picche. E' necessaria la forma scritta. Si alla delega via fax e via email. )

Fonte : www.condominioweb.com

Agevolazioni prima casa: come fare per ottenerli

L’agenzia delle Entrate ha aggiornato al mese di dicembre 2014 la guida fiscale “Fisco e casa: acquisto e vendita”.

a cura di Redazione

16 gennaio 2015 

Sono stati pubblicati gli aggiornamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate alla guida “Fisco e casa: acquisto e vendita”, con le novità introdotte dal decreto sulle semplificazioni fiscali.

I REQUISITI - Per quanto riguarda le agevolazioni per la “prima casa”, la guida aggiornata spiega che per poterne fruire l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:
-nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento;

-se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1);

-se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;

-se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’articolo 46 del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445).

-Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

FONTE : SOLDIWEB