Che cos'è il termine di grazia per i contratti di locazione ad uso abitativo?
In relazione ai contratti di locazione ad uso abitativo, nei casi di sfratto per morosità si sente spesso parlare del termine di grazia di cui il conduttore ha usufruito.
Che cos'è il termine di grazia?
Questo beneficio è utilizzabile automaticamente?
Partiamo dal dato certo: la legge non parla espressamente di termine di grazia. Questa è stata dizione è invalsa nella prassi quotidiana. Leggendo l'art. 55, primo comma, della legge n. 392/78 si capirà il perché.
Recita la norma:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Non pagare il canone e/o gli oneri accessori può portare, quindi, ad una richiesta di sfratto per morosità, tuttavia se il conduttore alla prima udienza del procedimento (di sfratto o di risoluzione del contratto) paga quanto indicato dalla norma, il contratto è salvo (cfr. art. 55, quinto comma, l. n. 392/78).
Quindi, si parla di termine di grazia perché l'inquilino può salvare il contratto (e di conseguenza la possibilità di continuare a godere di quel bene). L'articolo 55 specifica che questa procedura può essere utilizzata non più di tre volte nel corso di un quadriennio.
In buona sostanza nel corso di un contratto 4+4 il conduttore può fare ricorso al termine di grazia per sei volte, nell'ambito di un contratto 3+2 quattro volte.
E se il conduttore vuole pagare ma proprio non vi riesce per la prima udienza?
Tale evenienza è disciplinata dai commi secondo e terzo dell'art. 55 l. n. 392/78 a mente dei quali:
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
Ipotizziamo che Tizio sia moroso e Caio, proprietario dell'appartamento, intimi sfratto per morosità.
Alla prima udienza fissata per la convalida dello sfratto, Tizio si mostra intenzionato a pagare e dimostra al giudice che per quel giorno proprio non ce la fa. Il giudice valutato il tutto, gli puòconcedere un termine (anche in questo caso termine di grazia) non superiore a novanta giorni per pagare canoni, spese legali, ecc. e fissa un'udienza entro dieci giorni dal termine ultimo fissato per il pagamento, al fine di verificare il buon fine della dilazione di pagamento.
In questo caso il termine di grazia non può essere utilizzato per più di quattro volte nel corso di un quadriennio e il termine di novanta giorni viene automaticamente portato a centoventi giorni “se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà” (cfr. art. 55, quarto comma, l. n. 392/78). Tali valutazioni spettano, chiaramente, al giudice adito.
In sostanza il termine di grazia di cui stiamo parlando è di due tipi:
a) automatico se il pagamento avviene all'udienza;
b) concesso dal giudice se il pagamento non può avvenire in quella data per comprovate difficoltà del debitore.
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