"L'obbligo di registrazione, con imposta fissa, dei contratti di locazione si riferisce solo ai contratti definitivi. Pertanto l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione, da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone". Questo è il principio di diritto espresso dalla
Corte di Cassazione con la sentenza del 27 gennaio 2017 n. 2037 in meritoalla validità del
contratto preliminare di locazione.
I fatti di causa. Tizio (Locatore) agiva nei confronti della Società Beta per sentirla condannare - ex articolo 1591 c.c. - al risarcimento del maggior danno conseguito al ritardato rilascio di un immobile ad essa locato.
Nella vicenda in esame, la conduttrice aveva comunicato il recesso dalla locazione impegnandosi a rilasciare il bene entro una determinata data; premesso ciò, il locatore si era attivato per reperire un nuovo conduttore (società Gamma) ed aveva stipulato con questo un preliminare di locazione che prevedeva la decorrenza del rapporto dal 1 gennaio 2007.
Tuttavia, a causa del ritardo nella liberazione del bene - che era avvenuta soltanto nel mese di agosto 2007 - la promissaria locataria aveva inteso risolvere il preliminare.
Per tali ragioni l'immobile era stato nuovamente locato ad altro conduttore (Caio) a partire dall'1.10.2008, ma per un canone notevolmente inferiore a quello concordato con la società Gamma; sicché, (secondo il ragionamento di Tizio) al locatore spettavano dunque la differenza fra i canoni versati dalla (società Beta) e quelli maggiori che avrebbe percepito dalla (società Gamma), nonché i canoni non percepiti nel periodo in cui l'immobile era rimasto sfitto e la differenza fra i canoni previsti nel preliminare e quelli inferiori - pagati dal nuovo conduttore per tutta la durata contrattuale stabilita per la locazione alla (società Gamma).
In primo grado, il tribunale adito rigettava la domanda proposta dal locatore, Successivamente, la corte territoriale confermava la pronuncia di rigetto della domanda. Avverso quest'ultima pronuncia, Tizio promoveva ricorso per cassazione.
Il contratto preliminare di locazione. Il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti assumono reciprocamente l'obbligazione di stipulare tra loro un futuro contratto, del quale determinano preventivamente gli elementi essenziali. L'art. 1351 del codice civile - dedicato ai requisiti formali del così detto preliminare - specifica che "il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo". Premesso ciò, il contratto di locazione per immobili destinati ad uso abitativo deve essere necessariamente redatto in forma scritta; pertanto anche il preliminare di un contratto locazione debba avere la medesima forma.
Per quanto riguarda la normativa tributaria, il D.P.R. n. 131/86, (art. 10 della tariffa) prevede la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare; tuttavia deve ritenersi che il comma 346 dell'art. 1, L. n. 311/2004 ("I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati") si riferisca solo ai contratti definitivi. In tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma.
Quanto alla prima, è evidente che i "contratti di locazione" e quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula.
Quanto alla seconda, risulta di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nella fattispecie in esame, la Corte di Appello aveva rilevato che il contratto preliminare non era stato registrato (come richiesto, a pena di nullità, dalla L. n. 311 del 2004, articolo 1 comma 354); pertanto, a parere della Corte Territoriale, non era "possibile assegnare valore di prova al contratto preliminare prodotto", che era "suscettibile piuttosto di valutazione alla stregua di una mera proposta contrattuale".
Diversamente a tale ragionamento, secondo i giudici di legittimità, i "contratti di locazione" e quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" sono unicamente quelli definitivi: ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula. Ne consegue che alla mancata registrazione, secondo gli ermellini, risultava di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) aveva ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi, giacche' l'ipotesi dell'elusione non era configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione (da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone). Ed ancora, secondo la Cassazione, sull'inidoneità del preliminare non registrato a costituire prova sufficiente della serietà delle intenzioni della (Società Gamma), prescindeva dalla valutazione della serietà e vincolatività della proposta e investiva il profilo del nesso causale fra il ritardo nel rilascio e il recesso dalla trattativa da parte della (promissaria locataria).
Da tale considerazione, emergeva che in ogni caso difettava la prova che il recesso fosse dipeso dal ritardo nella liberazione del bene, piuttosto che da un "ripensamento" da parte della (Società Gamma) o da altre ragioni.
Quindi trattandosi di ratio da sola sufficiente a giustificare l'esclusione del risarcimento del maggior danno, la sua mancata censura ha comportato il passaggio in giudicato della decisione di rigetto della richiesta.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha respinto la domanda di Tizio (Locatore) e per l'effetto ha confermato la sentenza di rigetto emessa dalla Corte territoriale.
Avv. Maurizio Tarantino
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