venerdì 31 gennaio 2014

Proroga dei bonus ristrutturazioni, risparmio energetico e arredi

                                                                                                                  
 30 gennaio 2014
 Proroga dei bonus ristrutturazioni, risparmio energetico e arredi
La Legge di Stabilità 2014 ha prorogato per tutto il 2014 i bonus fiscali previsti per la riqualificazione energetica degli edifici nonché per le ristrutturazioni edilizie con le medesime percentuali previste nel 2013. La proroga è stata estesa anche per il 2015, solo che per tale anno le percentuali di detrazione diminuiranno. Da ultimo è stato confermato anche per il 2014 il bonus per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Bonus per gli interventi di recupero edilizio
  • Spese sostenute fino al 25 giugno 2012: detrazione del 36% su un limite massimo di spesa pari a 48.000 euro (detrazione massima pari a 17.280 euro)
  • Spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014: detrazione del 50% su un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro (detrazione massima pari a 48.280 euro)
  • Spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015: detrazione del 40% su un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro (detrazione massima pari a 38.400 euro)
  • Spese sostenute dal 1° gennaio 2016: detrazione del 36% su un limite massimo di spesa pari a 48.000 euro (detrazione massima pari a 17.280 euro)

Bonus mobili e grandi elettrodomestici
  • Spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013: detrazione del 50% nel caso in cui si sia fruito della detrazione del 50% per uno dei lavori previsti dall’ art. 16 bis del Tuir e l’intervento sia stato pagato (anche in parte) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013 su un limite massimo di spesa pari a 10.000 euro. Detrazione massima pari a 5.000 euro da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
  • Spese sostenute dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2014: detrazione del 50% solo nel caso in cui spetti la detrazione del 50% per uno dei lavori previsti dall’ art.16 bis del Tuir e l’intervento sia stato pagato (anche in parte) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014 su un limite massimo di spesa pari a 10.000 euro. Detrazione massima pari a 5.000 euro.
N.B. Il D.L. n. 151 del 30/12/2013 (c.d. Milleproroghe), diversamente da quanto aveva previsto in prima battuta dalla Legge di Stabilità 2014, ha stabilito che anche per il 2014 la detrazione per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici è pari al 50% calcolato su un ammontare di spesa non superiore a 10.000 euro indipendentemente da quanto è stato speso per la ristrutturazione da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.

BONUS RECUPERO EDILIZIO: I PASSAGGI DA RICORDARE
1. Comunicazione preventiva all’Asl: si deve procedere, preventivamente all’inizio dei lavori, ad inviare una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) all’Azienda sanitaria locale competente per territorio. Tale comunicazione deve contenere le seguenti informazioni:
  • generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
  • natura dell’intervento da realizzare;
  • dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
  • data di inizio dell’intervento di recupero.
Tale comunicazione andrà spedita solo nel caso in cui il suo invio sia obbligatorio ai sensi dell’art.99 comma 1 del D.Lgs. n. 81/2008.

2 Bonifico bancario o postale: risulta opportuno ricordare che al fine di beneficiare del bonus fiscale risulta necessario che i pagamenti vengano effettuati mediante bonifico bancario ovvero postale da cui risultino le seguenti informazioni:
  • causale del versamento (come ad es. “detrazione Irpef del 36% - 50% ovvero 40%, ai sensi dell’ art. 16 bis del D.P.R. n. 917/1986);
  • codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
L’art. 25 del D.L. 78/2010 ha stabilito che, a decorrere dal 1° luglio 2010, le banche e Poste Italiane S.p.A. sono tenute a operare una ritenuta d’acconto del 10% sulle somme accreditate con bonifico alle imprese che hanno eseguito lavori di ristrutturazione edilizia o risparmio energetico. La Manovra correttiva 2011 (art. 23 del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, pubblicato sulla G.U. n. 155 del 6 luglio 2011, convertito con modificazioni nella L.15 luglio 2011 n. 111) ha stabilito, con decorrenza 6 luglio 2011, la riduzione della ritenuta d’acconto dal 10% al 4%. Con tale modifica, pur non cambiando l’impianto normativo esistente, vengono stemperati gli effetti finanziari a carico delle piccole realtà imprenditoriali. Tale ritenuta opera a titolo d’acconto dell’imposta sul reddito dovuta dalle imprese che eseguono tali opere e potrà, dalle stesse, essere conteggiata come ritenuta subita in sede di liquidazione delle imposte dovute in Unico.

3 Dati da riportare in dichiarazione: il soggetto che vuole fruire del bonus fiscale deve indicare nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui si sono effettuati i lavori, le seguenti informazioni (a pena di decadenza dal beneficio):
  • dati catastali dell’immobile oggetto degli interventi;
  • estremi di registrazione dell’atto (comodato in forma scritta o contratto di locazione), nel caso in cui i lavori siano eseguiti non dal possessore dell’immobile ma dal detentore (comodatario ovvero locatario);
  • gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.

4 Documentazione da conservare: devono essere conservati ed esibiti, a richiesta degli Uffici, i documenti che sono stati indicati all’interno del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2/11/2011.  Più precisamente (oltre alla comunicazione all’Asl, fatture e ricevute comprovanti le spese sostenute, ricevute dei bonifici di pagamento), il contribuente dovrà essere in possesso:
  • della domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
  • delle ricevute di pagamento dell’Ici (dal 1° gennaio 2012 IMU), se dovuta;
  • della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
  • della dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
  • delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Bonus per il risparmio energetico
Tipo di intervento
Detrazione 55% fino al 5 giugno 2013
Detrazione del 65% dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014
NB: per i lavori agevolati sulle parti comuni condominiali la detrazione del 65% vale fino al 30 giugno 2015
Detrazione del 50% dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015
NB: per i lavori agevolati sulle parti comuni condominiali la detrazione del 50% vale dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016
Limite massimo di spesa su cui chiedere la detrazione
 Detrazione massima
Limite massimo di spesa su cui chiedere la detrazione
Detrazione massima
Limite massimo di spesa su cui chiedere la detrazione
Detrazione massima
Riqualificazione energetica generale di edifici
181.818,18 euro
100.000 euro
153.846,15 euro
100.000 euro
200.000 euro
100.000 euro
Pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia – Scaldacqua a pompa di calore
54.545,45 euro
Attenzione
Al fine di determinare il limite di spesa vanno considerati cumulativamente gli investimenti per impianti di climatizzazione invernale, pompe di calore ad alta efficienza, impianti geotermici a bassa entalpia e scaldacqua a pompa di calore.
30.000 euro
46.153,84 euro
30.000 euro
60.000 euro
30.000 euro
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione
Euro 54.545,45
Attenzione
Al fine di determinare il limite di spesa vanno considerati cumulativamente gli investimenti per impianti di climatizzazione invernale, pompe di calore ad alta efficienza, impianti geotermici a bassa entalpia e scaldacqua a pompa di calore
30.000 euro
46.153,84 euro
30.000 euro
60.000 euro
30.000 euro
1.        Pannelli solari per la produzione di acqua calda;
2.        strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti), strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi
109.090,91 euro
60.000 euro
92.307,69 euro
60.000 euro
120.000 euro
60.000 euro
A MENO CHE NON VI SIANO ULTERIORI PROROGHE DAL 2016 RIMANE UNICAMENTELA DETRAZIONE DEL 36% EX ART.16 BIS DEL TUIR

BONUS RISPARMIO ENERGETICO: I PASSAGGI DA RICORDARE
1 Asseverazione tecnica: deve essere acquisita l’asseverazione di un tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti il quale deve attestare la rispondenza dell’intervento ai requisiti indicati agli artt. da 6 a 9 del Decreto del Mef del 19 febbraio 2007.

2 Modalità di pagamento: per i contribuenti non titolari di reddito di impresa, al fine di beneficiare del bonus fiscale, risulta necessario che i pagamenti vengano effettuati mediante bonifico bancario ovvero postale da cui risultino le seguenti informazioni:
  • causale del versamento (come ad es. “detrazione Irpef del 55% - 65% ovvero 50%, ai sensi dell’art. 1, commi 344-347, Legge 27 dicembre 2006, n. 296);
  • codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
N.B: Tale obbligo non sussiste per i titolari di reddito d’impresa per i quali rileva, anziché la data di pagamento, il momento di imputazione dei costi.

3 Documentazione da trasmettere: entro 90 giorni dalla fine dei lavori occorre trasmettere all’Enea:
  • copia dell’attestato di certificazione o di qualificazione energetica (allegato A del decreto attuativo);
  • la scheda informativa (allegato E o F del decreto attuativo), relativa agli interventi realizzati.

4 Documentazione da conservare: il beneficiario della detrazione deve conservare ed eventualmente esibire all’amministrazione finanziaria richiedente:
  • l’asseverazione del tecnico abilitato;
  • la ricevuta comprovante la trasmissione del fascicolo all’Enea;
  • le fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute;
  • la ricevuta del bonifico bancario e postale effettuato in relazione al sostenimento delle spese (per beneficiari diversi dai titolari di reddito d’impresa);
  • per gli interventi su parti condominiali comuni dell’edificio, la copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese;
  • per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, la dichiarazione del possessore di consenso all’esecuzione dei lavori.

5 Modello per la comunicazione dei lavori che proseguono oltre l’anno: i contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica devono inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione esclusivamente nel caso in cui i lavori proseguano oltre il periodo d’imposta nel quale sono iniziati per comunicare le spese sostenute nei periodi d’imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati. Pertanto, la presente comunicazione non deve essere inviata nelle seguenti ipotesi:
  • per lavori iniziati e conclusi nel medesimo periodo d’imposta;
  • per il periodo o per i periodi d’imposta in cui non sono sostenute spese.
Per gli interventi i cui lavori proseguono in più periodi d’imposta, deve essere presentato un modello per ciascun periodo d’imposta. Le persone fisiche e comunque tutti i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare devono inviare la presente comunicazione all’Agenzia delle entrate entro il 31 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese. La presente comunicazione deve essere trasmessa esclusivamente per via telematica, direttamente dal contribuente o tramite soggetti incaricati.

FONTE : STUDIO BESTETTI COMMERCIALISTI ASSOCIATI


E' lecito realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva, se esse non recano danno materiale e/o funzionale alle parti comuni dell'edificio?

E' lecito realizzare opere sul terrazzo di proprietà esclusiva, se esse non recano danno materiale e/o funzionale alle parti comuni dell'edificio?

31/01/2014
di Alessandro Gallucci


L’anno 2014 inizia con una sentenza di conferma, ennesima e sempre utile, dell’orientamento giurisprudenziale in materia di limiti alle opere su parti di proprietà esclusiva con specifico riferimento al decoro dell’edificio.
 
Norma di riferimento è l’art. 1122 c.c.: la Cassazione, nella pronuncia di cui ci occuperemo, specifica che si tratta di una causa cui va applicata la norma vigente prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio: il nuovo art. 1122 c.c., tuttavia, altro non fa che uniformarsi all’orientamento giurisprudenziale maggioritario.
 
Insomma la Cassazione risolve un caso su norme non più in vigore ma afferma principi sulla cui attualità non si può dubitare.
 
Entriamo nel dettaglio.
 
Il titolo dell’articolo rappresenta, nella sostanza, la domanda che due condomini hanno rivolto alla Corte di Cassazione, nel tentativo di ottenere il ribaltamento dell’esito della sentenza da loro impugnata.
 
Nel caso di specie, i giudici di merito, nello specifico la Corte di appello, la cui pronuncia veniva contestata, avevamo considerato illegittima, in quanto lesiva del decoro architettonico dell’edificio, la realizzazione di due piccoli manufatti posti su di un terrazzo di proprietà esclusiva.
 
I condomini inizialmente citati in giudizio dal condominio, ossia coloro che avevano realizzato tali opere, non ci stavano e, tra gli altri, ponevano alla Corte il seguente quesito: “In applicazione dell'art. 1122 cc. è legittima la realizzazione di due piccoli manufatti sul terrazzo di proprietà esclusiva, che non recano danno materiale e/o funzionale alle parti comuni dell'edificio?”
 
Gli ermellini, con la sentenza n. 53 del 3 gennaio 2014, hanno risposto negativamente o meglio: per la Cassazione nella valutazione del concetto di danno rilevante in materia di opere su parti di proprietà esclusiva ex art. 1122 c.c. non si deve tenere conto solamente del danno materiale o funzionale, ma anche della eventuale alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
 
Si legge in sentenza: “Non v'e dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all'aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899)”.
 
Tirando le file del ragionamento “la voce di danno di cui all'art. 1122 e fa riferimento, non solo al pregiudizio per la sicurezza e la stabilità del fabbricato, deterioramento di parti comuni causato dai lavori (es. infiltrazioni), ma anche all'alterazione del decoro architettonico. Con l'ulteriore specificazione che il condomino, nell'eseguire opere su parti di sua proprietà, altera il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile al momento dell'opera, reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese” (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53).
 
In considerazione di ciò, con specifico riferimento al caso sottoposto alla sua attenzione, la Corte ha ritenuto legittima la sentenza impugnata perché questa, nel giudicare illegittime le opere dei condomini convenuti in giudizio (e ricorrenti in Cassazione), aveva fatto corretta applicazione di questi principi.
 
Nella premessa a questo ragionamento si specifica che si tratta dell’orientamento giurisprudenziale consolidato “che, per altro, la legge n. 220 del 2012, cc.dd. riforma del condominio, ha condiviso e tradotto in norma”.
 
Come dire: anche in futuro le cose andranno come sono andate fin’ora. D’altra parte, è bene ricordarlo, l’attuale art. 1122, primo comma, c.c. recita:
 
“Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”.

Condominio Web
Fonte : condominioweb.com

Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

30/01/2014
di Alessandro Gallucci


Per rispondere alla domanda che abbiamo posto nel titolo, prima d’ogni cosa, è bene risolvere un altro problema: che cos’è un condominio?
 
Al riguardo, nel silenzio della legge, il punto di riferimento è rappresentato dall’elaborazione dottrinario-giurisprudenziale.
 
Si sente spesso affermare che il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica (nonché  di autonomia patrimoniale) distinta da quella dei suoi partecipanti.
 
Secondo le Sezioni Unite, che, sia pur in via incidentale, si sono pronunciate sull’argomento nell’aprile del 2008, il condominio non può essere considerato nemmeno un ente di gestione poiché “non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti” (Cass. 8 aprile 2008, n. 9148).
 
Sempre la Cassazione, nel 2009, ha specificato che “è indubbio che il condominio, benché privo di autonoma soggettività giuridica, si configura come centro di imputazione di interessi diverso dal condomino e che e' pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino (a tanto non ostano i rilievi di Cass., sez. un. n. 9148 del 2008, che ha bensì escluso che il condominio sia un ente di gestione, ma ciò in funzione del carattere parziario, anziché solidale, delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi con riguardo alle "obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza") (così Cass. 19 marzo 2009, n. 6665).
 
La riforma del condominio non è intervenuta sulla materia che, invece, al pari o forse più di altre necessitava di una soluzione: così ad oggi non sono pochi quelli che ritengono, icasticamente, che il condominio sia un ectoplasma giuridico! Tale incertezza riverbera i propri effetti anche sulla materia del pignoramento del conto corrente.
 
Ciò detto, entriamo nel merito della vicenda: le Sezioni Unite nella stessa sentenza succitata (n. 9148/08) risolsero un contrasto interpretativo in merito alle obbligazioni condominiali, affermando che le stesse dovevano essere considerate parziarie e non solidali: insomma ognuno pagava per sé.
La riforma ha modificato la situazione specificando che: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” (art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.).
 
Esempio
Tizio è creditore del condominio Alfa per la somma di € 1.000,00. Egli, dopo un’azione giudiziaria, è nelle condizioni di agire (grazie ad una sentenza o ad un decreto ingiuntivo) anche per via esecutiva (leggasi espropriazione forzata).
 
Si supponga che Tizio conosca l’istituto di credito dove è stato acceso il conto corrente del condominio e che abbia intenzione di pignorarlo.
 
Il primo ostacolo a questa sua intenzione può essere rappresentato dall’opposizione all’esecuzione da parte dell’amministratore del condominio. S’è visto, infatti, che il creditore, prima di tutto deve agire contro i condomini morosi e poi contro quelli in regola. L’amministratore potrebbe opporsi all’esecuzione quale legale rappresentante di tutti i condomini, ivi compresi quelli in regola con i pagamenti, poiché la solidarietà di questi ultimi ha natura eventuale. Poniamo il caso che, però, il giudice dell’esecuzione non sospenda l’esecuzione (o comunque rigetti l’opposizione) perché l’amministratore è comunque il legale rappresentante anche dei morosi e che il creditore prosegua con il pignoramento del conto corrente condominiale (pignoramento presso terzi).
 
L’opposizione all’atto esecutivo potrebbe risultagli fatale. Ciò perché non è detto che sul conto corrente condominiale vi siano somme dei condomini morosi (che comunque potrebbero essere adempienti in relazione al versamento delle quote ordinarie). Dimostrare che su quel conto corrente non vi sono somme riconducibili ai condomini morosi non è un’operazione molto difficile se si utilizza come prova documentale il registro di contabilità condominiale.
 
Di conseguenza, poiché, il conto corrente condominiale, allo stato dell’attuale legislazione, altro non è che un conto corrente di tutti i condomini, ed essendo la solidarietà subordinata all’escussione dei morosi, il conto corrente che non contiene somme di questi ultimi non dovrebbe essere considerato pignorabile. Chiaramente se sono tutti i condomini ad essere morosi, il conto corrente condominiale sarà pignorabile, anche se probabilmente risulterà essere “a secco”.

Condominio Web
Fonte : condominioweb.com

A chi va notificata l’ordinanza di demolizione? Al proprietario o al responsabile dell’abuso edilizio?

A chi va notificata l’ordinanza di demolizione? Al proprietario o al responsabile dell’abuso edilizio?

31/01/2014
Avv. Gian Luca Ballabio


(T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, sent. 5 dicembre 2013, n. 5567)
 
L’acquirente di un immobile impugna l’ordinanza con cui un Comune ingiunge la demolizione dell’edificio realizzato senza permesso di costruire. Tra le eccezioni sollevate vi è quella della notificazione di tale provvedimento al solo proprietario e non anche al responsabile dell’abuso.
 
La normativa applicabile. La disposizione dell’art. 31 del D.P.R. 380 del 2001  prevede che in caso di opere abusive il responsabile del competente ufficio comunale “ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione”.
 
Qualora il responsabile dell'abuso “non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune”.  L'accertamento dell'inottemperanza alla “ingiunzione a demolire, nel termine di cui al precedente comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente”.
 
L’individuazione dei soggetti di cui all’art. 31 D.P.R. 380 del 2001. Relativamente alla individuazione dei soggetti di cui all’articolo sopra citato, la giurisprudenza ha ritenuto, da un lato, che il proprietario dell’area viene considerato corresponsabile dell’abuso “fino a prova contraria”(Cons. Stato, sez. VI, sent. 4 ottobre 2013, n. 4913; Cons. Stato, sez. V, sent. 31 marzo 2010, n. 1878; Cons. Stato, sez. VI, sent. 10 dicembre 2010, n. 8705); dall’altro lato, che l’Amministrazione non ha alcun obbligo di compiere accertamenti giuridici circa l’esistenza di particolari rapporti interprivati tra autore dell’abuso e proprietari, ma ha solo l’onere di individuare il proprietario catastale (Cons. Stato, sez. V, 31 marzo 2010, n. 1878).
 
È stato, altresì, sottolineato che “il nuovo acquirente dell'immobile abusivo o del sedime su cui è stato realizzato succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario e relativi al bene ceduto, ivi compresa l'abusiva trasformazione, subendo gli effetti dell'ingiunzione di demolizione impartita, pur essendo l'abuso commesso prima della traslazione della proprietà” (T.A.R. Lombardia, sez. IV, sent. 31 maggio 2010, n. 1721).
 
La giurisprudenza, infatti, ha sostenuto che nell’azione sanzionatoria “si deve prescindere sia dalle modalità con cui l'abuso è stato realizzato e sia dagli eventuali rapporti intercorrenti tra proprietari e costruttori (cfr. Consiglio Stato sez. V 3 febbraio 1992 n. 87; Consiglio Stato sez. IV 24 dicembre 2008 n. 6554)” (Cons. Stato, sez. IV, 26 febbraio 2013, n. 1179)
 
Ordinanza notificata al solo responsabile dell’abuso.  L’orientamento giurisprudenziale ritiene “legittima l'ordinanza di demolizione e di acquisizione di opere edilizie abusive effettuata nei soli confronti del responsabile dell'abuso e non del proprietario dell'immobile, in quanto anche sul piano letterale la norma si riferisce esclusivamente all'uno, e non all'altro, per l'evidente ragione di ancorare l'attività riparatoria in primo luogo all'effettivo autore dell'illecito” (cfr. Consiglio di Stato sez. V 27 aprile 2012 n. 2450)” (Cons. Stato, sez. IV, 26 febbraio 2013, n. 1179).
 
Ciò anche perché la disposizione dell’art. 29, comma 1,  del D.P.R. 380 del 2001 “prevede la responsabilità del titolare del permesso di costruzione, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori per quanto concerne la conformità delle opere eseguite alla disciplina urbanistica e alle previsioni di piano, addossando ai medesimi l'onere del pagamento delle sanzioni pecuniarie e del pagamento solidale delle spese per l'esecuzione in danno in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, sent. 14 febbraio 2011, n. 932) 
 
Ordinanza notificata al solo proprietario. Al riguardo vi sono due orientamenti contrastanti:
 
Il primo, prevalente, ritiene che  l’ordinanza di demolizione di una edificazione abusiva possa legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario attuale, indipendentemente dalla circostanza che esso non sia il responsabile dell’abuso, in quanto comunque destinato a subirne gli effetti (T.A.R. Valle d'Aosta, 12 novembre 2003, n. 188; T.A.R. Veneto, sez. II, 21.11.2002, n. 6362)
 
Un diverso orientamento, invece, ritiene che “che è illegittima l'ingiunzione di demolizione che non venga notificata al responsabile dell'abuso né al proprietario dell'opera abusiva ma solo al proprietario dell'area sulla quale è stata realizzata la stessa opera, soprattutto se questi non ha la materiale disponibilità e non può procedere alla demolizione o rimozione dell'opera abusiva” (T.A.R. Lazio, sez. prima quater, sent. 7 marzo 2011, n.2042).
 
La sentenza in esame. La pronuncia del T.A.R Campania esaminata, per quanto qui interessa, ha aderito all’orientamento dominante il quale ritiene che l’ordinanza di demolizione “può legittimamente essere emanata nei confronti del proprietario attuale, anche se non responsabile dell'abuso, in considerazione del fatto che l'abuso edilizio costituisce un illecito permanente e che l'adozione dell’ordinanza, di carattere ripristinatorio, non richiede l'accertamento del dolo o della colpa del soggetto interessato (per tutte, TAR Lazio, Latina, n. 1026/2008, TAR Umbria, n. 477/2007, TAR Piemonte, I, 25 ottobre 2006, n. 3836; TAR Campania, Salerno, II, 15 febbraio 2006, n. 96; TAR Lazio, Roma, II, 2 maggio 2005, n. 3230; TAR Valle d'Aosta, 12 novembre 2003, n. 188)”.
 
Conclusioni. Alla luce di quanto precede, quindi, il proprietario di un’immobile abusivo non potrà ottenere l’annullamento dell’ordinanza che ne ordina demolizione sul solo presupposto che “non potrebbe rispondere delle violazioni, né potrebbe subirne le conseguenti sanzioni, essendo estrane(o) all’esecuzione dell’opera”. La giurisprudenza, infatti, è orientata prevalentemente nel senso di salvaguardare la legittimità dell’ordinanza, con conseguente maggior garanzia di una efficace repressione degli abusi edilizi.

Condominio Web
Fonte : condominioweb.com

Rinegoziazione mutuo: una soluzione per alleggerire le rate

Rinegoziazione mutuo: una soluzione per alleggerire le rate

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Quando le rate gravano pesantemente sul bilancio mensile, si può pensare ad una rinegoziazione del mutuo.

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Rinegoziazione mutuo: soluzioneRinegoziazione mutuo: soluzione
Oggi può essere molto utile larinegoziazione del mutuo di casa, soprattutto alla luce della situazione lavorativa nel nostro paese. Diverse famiglie hanno infatti acquistato immobili con mutui a tassi variabili quando le condizioni di mercato erano favorevoli e magari ora si trovano ad affrontare delle rate pesanti.
Con il Dl 93 del 29 maggio 2008, è possibile rinegoziare il proprio mutuo, cambiando alcuni aspetti fondamentali quali il numero delle rate e il tasso di interesse.
Si può infatti modificare il tipo di tasso e prolungare nel tempo le rate, in modo da rendere meno pesante l'esborso mensile.
La rinegoziazione del mutuo non comporta spese per il richiedente, ma necessita dell'accordo da entrambi le parti; inoltre, il contraente non perde le eventuali agevolazioni fiscali presenti nel mutuo in oggetto.

Cosa succede se la banca rifiuta la rinegoziazione del mutuo

In caso non si trovasse l'accordo con la banca, è sempre possibile rinegoziare il mutuo, o meglio lo si sposta in un'altra banca: praticamente viene preso un nuovo muto lasciando la base ipotecaria originale, ma c'è bisogno di un atto notarile, per cui sono presenti degli oneri aggiuntivi. In questo caso, quindi, si perdono alcuni vantaggi fiscali della rinegoziazione.

Quando conviene rinegoziare un mutuo

La rinegoziazione porta dei vantaggi soprattutto quando il mutuo sta per essere chiuso, perché, ad esempio, è possibile passare dal tasso variabile a quello fisso riducendo notevolmente l'importo delle rate, il cui numero però si prolunga nel tempo. È un compromesso valido fra tempi e costi.
Ma le situazione contrattuali sono molteplici per cui, essendo un passo importante da compiere, è sempre opportuno parlare prima della rinegoziazione del mutuo direttamente con un esperto del settore, prendendo anche in esame gli indicatori del tasso attualmente vigente sul mutuo.
FONTE : SUPERMONEY

giovedì 30 gennaio 2014

Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

30/01/2014
di Alessandro Gallucci


Per rispondere alla domanda che abbiamo posto nel titolo, prima d’ogni cosa, è bene risolvere un altro problema: che cos’è un condominio?
 
Al riguardo, nel silenzio della legge, il punto di riferimento è rappresentato dall’elaborazione dottrinario-giurisprudenziale.
 
Si sente spesso affermare che il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica (nonché  di autonomia patrimoniale) distinta da quella dei suoi partecipanti.
 
Secondo le Sezioni Unite, che, sia pur in via incidentale, si sono pronunciate sull’argomento nell’aprile del 2008, il condominio non può essere considerato nemmeno un ente di gestione poiché “non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti” (Cass. 8 aprile 2008, n. 9148).
 
Sempre la Cassazione, nel 2009, ha specificato che “è indubbio che il condominio, benché privo di autonoma soggettività giuridica, si configura come centro di imputazione di interessi diverso dal condomino e che e' pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino (a tanto non ostano i rilievi di Cass., sez. un. n. 9148 del 2008, che ha bensì escluso che il condominio sia un ente di gestione, ma ciò in funzione del carattere parziario, anziché solidale, delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi con riguardo alle "obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza") (così Cass. 19 marzo 2009, n. 6665).
 
La riforma del condominio non è intervenuta sulla materia che, invece, al pari o forse più di altre necessitava di una soluzione: così ad oggi non sono pochi quelli che ritengono, icasticamente, che il condominio sia un ectoplasma giuridico! Tale incertezza riverbera i propri effetti anche sulla materia del pignoramento del conto corrente.
 
Ciò detto, entriamo nel merito della vicenda: le Sezioni Unite nella stessa sentenza succitata (n. 9148/08) risolsero un contrasto interpretativo in merito alle obbligazioni condominiali, affermando che le stesse dovevano essere considerate parziarie e non solidali: insomma ognuno pagava per sé.
La riforma ha modificato la situazione specificando che: “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” (art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.).
 
Esempio
Tizio è creditore del condominio Alfa per la somma di € 1.000,00. Egli, dopo un’azione giudiziaria, è nelle condizioni di agire (grazie ad una sentenza o ad un decreto ingiuntivo) anche per via esecutiva (leggasi espropriazione forzata).
 
Si supponga che Tizio conosca l’istituto di credito dove è stato acceso il conto corrente del condominio e che abbia intenzione di pignorarlo.
 
Il primo ostacolo a questa sua intenzione può essere rappresentato dall’opposizione all’esecuzione da parte dell’amministratore del condominio. S’è visto, infatti, che il creditore, prima di tutto deve agire contro i condomini morosi e poi contro quelli in regola. L’amministratore potrebbe opporsi all’esecuzione quale legale rappresentante di tutti i condomini, ivi compresi quelli in regola con i pagamenti, poiché la solidarietà di questi ultimi ha natura eventuale. Poniamo il caso che, però, il giudice dell’esecuzione non sospenda l’esecuzione (o comunque rigetti l’opposizione) perché l’amministratore è comunque il legale rappresentante anche dei morosi e che il creditore prosegua con il pignoramento del conto corrente condominiale (pignoramento presso terzi).
 
L’opposizione all’atto esecutivo potrebbe risultagli fatale. Ciò perché non è detto che sul conto corrente condominiale vi siano somme dei condomini morosi (che comunque potrebbero essere adempienti in relazione al versamento delle quote ordinarie). Dimostrare che su quel conto corrente non vi sono somme riconducibili ai condomini morosi non è un’operazione molto difficile se si utilizza come prova documentale il registro di contabilità condominiale.
 
Di conseguenza, poiché, il conto corrente condominiale, allo stato dell’attuale legislazione, altro non è che un conto corrente di tutti i condomini, ed essendo la solidarietà subordinata all’escussione dei morosi, il conto corrente che non contiene somme di questi ultimi non dovrebbe essere considerato pignorabile. Chiaramente se sono tutti i condomini ad essere morosi, il conto corrente condominiale sarà pignorabile, anche se probabilmente risulterà essere “a secco”.

Condominio Web
fonte : condominioweb.com

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