Il contratto di locazione se non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva sana gli effetti ex nunc?

Il contratto di locazione se non registrato è nullo, ma la registrazione tardiva sana gli effetti ex nunc?

29/01/2014
Dott. Emanuele Mascolo


Il contratto di locazione se non  registrato è nullo, ma se registrato tardivamente, i suoi effetti possono considerarsi retroattivi, pertanto il contratto è valido ex nunc, cioè dalla data di registrazione? 
 
Il quadro normativo. Il punto di partenza legislativo, cronologicamente parlando, è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che all'articolo 2 prescrive le modalità di registrazione dei contratti di locazione. Dobbiamo anche prendere in riferimento la Legge n. 311/2004, la quale, all'art. 1, comma 346, prevede che "i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati."
 
Altro riferimento normativo da prendere in considerazione è l'articolo 3 della Legge 14 marzo 2011 n. 23, che prevede al comma 2, l'applicazione di una cedolare secca, "applicata anche ai contratti di locazione per i quali nonsussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 per cento." Il codice civile, disciplina le cause di nullità del contratto ex articolo 1418. 
 
Il caso. Il locatore di un immobile, dopo aver registrato tardivamente il contratto di locazione, intimava sfratto per morosità adducendo che il conduttore non avrebbe pagato il canone. Il conduttore, opponendosi, rilevava la tardiva registrazione del contratto, eccependo la nullità del contratto, assoluta ed insanabile, in ragione dell'omessa tempestiva registrazione.
 
Il locatore pertanto chiedeva di dichiarare l'inadempimento del conduttore. Del caso in concreto se ne è occupato il Tribunale di Lecce ex sezione distaccata di Maglie, con Sentenza del 08 gennaio 2014. Nelle more del giudizio, il Tribunale ha potuto constatare come il contratto di locazione fu registrsto successivamente e il resistente ha ritenuto tal contratto non avere effeti.
 
Infatti, la Legge n. 311/2004, non fa un distinguo tra contratti ad uso abitativo e ad uso diverso, dovendosi di conseguenza considerare che sia obbligatorio registrarli a pena di nullità.
 
La decisione. Il conduttore eccepiva innanzi al Tribunale, tra le altre, la nullità del contratto di locazione per registrazione tardiva, non avendo questa, avuto effetto sanante alcuno.
 
Sul punto il Tribunale di Lecce ex sezione distaccata di Maglie, con la Sentenza del 08 gennaio 2014, ha stabilito "di aderire all’indirizzo secondo cui la mancata registrazione del contratto ne comporta la nullità e non la mera inefficacia. Ciò, in primo luogo, in ragione dello stesso dato letterale dell’art. 1, comma 346 richiamato, ove è prevista la sanzione espressa della nullità. Non può infatti ritenersi che il legislatore abbia impiegato un’espressione errata ed abbia voluto fare riferimento ad una mera inefficacia, in assenza di qualsiasi elemento che giustifichi il superamento del dato normativo. Si aggiunga che l’evoluzione normativa ha portato ad un progressivo irrigidimento dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e ad un aggravamento delle sanzioni specificamente previste. Il progredire della legislazione in parola conferma ancora una volta il rilievo attribuito dal legislatore alla registrazione del contratto. Difatti l’art. 3 d. lgs. n. 23/11 ha previsto specifiche e pesanti sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto." Per il Tribunale, " il contratto di locazione non registrato è nullo. Ciononostante, il contratto medesimo non sarebbe suscettibile di sanatoria, neppure in caso di registrazione tardiva." Secondo il Tribunale inoltre, non c'è alcuna "ratio legis che contrasti con la possibilità di una sanatoria successiva, ex nunc: con la registrazione, infatti, le parti si sottopongono volontariamente a quelle obbligazioni cui si erano in precedenza sottratte, interrompendo il comportamento che la norma mira a sanzionare. In tal senso, ancora una volta, si menziona il comma 8 dell’art. 3 d. lgs. n. 23/11 (invocabile quale parametro di riferimento per la ricostruzione del quadro normativo attuale), ove gli effetti della specifica disciplina sono disposti a far data dalla registrazione del contratto, a conferma della legittimità di una sanatoria ex nunc."
 
I precedenti. Nel considerare i precedenti giuridici è necessario tener conto di tre orientamenti che si sono consolidati nel corso del tempo. Un primo orientramemnto, favorevole alla nullità del contratto è richimato dal Tribunale di Roma secondo cui "il contratto di locazione non registrato nel termine di 30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito all’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d’ufficio, non è sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto." ( Trib. Roma, Sentenza del 30.09.2010)
 
La tesi secondo la quale, la registrazione del contratto di locazione è condizione necessaria per la sua efficacia, è stata avallata dalla giurisprudenza di merito, in quanto ha tenuto in consideraziione  che  "la registrazione del contratto di locazione  non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera “condicio iuris” di efficacia dello stesso, che può intervenire ed avverarsi in un momento successivo alla conclusione del negozio, inducendo l’efficacia di esso con effetto “ex tunc” ai sensi dell’art. 1360, comma 1, c.c." ( Trib. Modena, Ordinanza 12 giugno 2006)
 
Un secondo orientamento è quello secondo cui la registrazione tardiva, sanerebbe gli effetti ex nunc, come afferma il Tribunale di Napoli: "la nullità del contratto di locazione non registrato è sanabile con effetto “ex nunc" ( Trib. Napoli, 19 ottobre 2009),  ritenendo che "non si possa non dare un valore dirimente alla chiara lettera dell'art. 1 c. 346 cit. che fa riferimento alla "nullità del contratto di locazione", soprattutto se si considera che tale norma non solo ha ampliato l'ambito di incidenza della mancata registrazione rispetto a quanto prevede l'art. 13 c. 1 l. 431/1998, ma ha anche reiterato la qualificazione del vizio in termini di radicale nullità." ( Trib. Bari, Sezione di Monopoli, Sentenza del 24.10.2011)
 
Altra tesi, invece è quella della nullità insanabile del contratto per cui, "l'articolo  1 comma 346 l. n. 311 del 2004 non introduce una condizione al diritto di agire in giudizio, ma opera sul piano sostanziale, limitandosi a sancire una nullità non prevista in via immediata e diretta dal codice civile (art. 1418, comma 2, c.c.), ma ricavabile attraverso il rango di norma imperativa riconosciuto alla disposizione tributaria (art. 1418, comma 1, c.c.), la cui violazione determina la nullità del negozio." (Corte Appello Brescia, sez. II, 28/05/2012, n. 682)
 
Infine la Corte Costituzionale, decidendo sulla questione di legittimità costituzionale della Legge n.311/2004, ex asricolo 24 della Costituzione, stabilisce che "è manifestamente infondata per l'inconferenza del parametro costituzionale invocato, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, limitandosi a sancire una nullità non prevista dal codice civile." ( Corte Costituzionale, 05/12/2007, n. 420).

Condominio Web
Fonte : condominioweb.com