venerdì 31 maggio 2013

Ecobonus per la casa: proroga in arrivo

Ecobonus per la casa: proroga in arrivo

venerdì 31 maggio 2013

Buone notizie per l'edilizia, ma la misura avrà durata limitata

E’ in arrivo il via libera alla proroga degli incentivi riguardanti la casa. Si tratta del bonus ecologico, una detrazione per i lavori sugli immobili in funzione dell’efficienza energetica, e del bonus tradizionale, riguardante tutte le ristrutturazioni e i lavori edilizi. Manca però ancora qualche ora alla riunione del Consiglio dei ministri e, scrive LaStampa.it, non sono escluse modifiche o sorprese.
Per ora l’unica certezza è che, a causa della scarsa copertura finanziaria disponibile, i due bonus saranno prorogati per sei mesi al massimo. Un aspetto che in parte indebolisce l’effetto anticiclico della misura, fortemente voluta dagli operatori dell’edilizia. Sarà inoltre impossibile ridurre l’arco di tempo in cui si potrà spalmare tale detrazione: meno sono gli anni e più attraente diventa l’agevolazione fiscale.
Fonte : Quotidianocasa.it

Acquisto di una casa in condominio: l'amministratore deve collaborare per evitare la sgradita sorpresa delle spese arretrate

Acquisto di una casa in condominio: l'amministratore deve collaborare per evitare la sgradita sorpresa delle spese arretrate

31/05/2013
di Alessandro Gallucci











Quello delle spese condominiali arretrate nel caso di compravendita di un appartamento è argomento che genera sempre più spesso ansie nella fase di trattative.
 
Diciamola, come si suol dire, papale papale: la paura di “prendere un bidone” e trovarsi con centinaia, se non migliaia, di euro di arretrato è forte.
 
Non sempre, però, la colpa è del condomino venditore: alle volte può capitare che la mancanza di trasparenza sia dovuta al comportamento dell’amministratore.
 
Tra i tanti quesiti che sovente ci giungono sul punto, ne prendiamo uno come spunto per fornire alcune informazioni in materia, anche in vista della prossima entrata in vigore della “riforma”.
 
Buongiorno, siamo una giovane coppia in cerca di casa, abbiamo trovato un appartamento in condominio, volevamo sapere, se è possibile ovviamente, che diritti abbiamo, nel senso di sapere dall'amministratore di questo condominio i conti relativi all'appartamento in questione, residui di pagamenti lasciati dai precedenti condomini, i conti relativi alle precedenti assemblee, eventuali lavori straordinari. Se ci sono noi siamo obbligati a pagarli oppure possiamo rifiutarci? Vi ringrazio anticipatamente dell'aiuto che potrete darmi. Vi saluto cordialmente.
 
Il primo aspetto che merita di essere posto in evidenza è il seguente: chi non è proprietario di un’unità immobiliare in condominio non ha alcun diritto di avere informazioni in merito a quella compagine. 
 
Le ragioni? Tutte legate alla così detta privacy. Naturalmente, esiste la classica eccezione che conferma la regola: si tratta dell’autorizzazione, data dal condomino che vuole vendere l’appartamento, all’amministratore di fornire al probabile compratore le informazioni riguardanti la sua posizione verso il condominio e le somme da versare o che, comunque, sulla base di precedenti delibere, potrebbero essere richieste. Certo è che non sempre l’amministratore risponde ed alle volte se lo fa risulta non essere esaustivo. Questa la condizione del compratore.
 
Ad ogni buon conto è sempre possibile prevedere, quanto meno nei rapporti interni (ossia quelli intercorrenti tra venditore e compratore) una così detta clausola di manleva che vada a porre a carico del venditore determinate spese. Il massimo risultato per il compratore, ad avviso di chi scrive, è prevedere una clausola del genere: “restano a carico del venditore tutte le spese per ogni genere d’intervento deliberato, ancorché non eseguito, ed in generale tutte le spese condominiali fino alla data del presente atto”. 
 
S’è detto nei rapporti interni perché verso il condominio vige la solidarietà compratore-venditore ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. In questo recente articolo spieghiamo lo stato dell’arte in materia: compravendita e spese condominiali. Esso aiuta a comprendere meglio anche il perché dell’importanza della clausola di cui s’è detto appena sopra.
 
In principio, tuttavia, non sempre bisogna vedere nel venditore una persona che vuole celare disastrose situazioni contabili: alle volte è l’amministratore a non essere collaborativo.
 
In questo contesto la legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) promette di uscire incontro ai venditori e di conseguenza ai compratori che vogliono valutare complessivamente la situazione.
 
Il n. 9 dell’art. 1130 c.c. prevede, infatti, che l’amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Il mancato adempimento a quest’obbligo può portare alla revoca per gravi irregolarità di gestione.
 
In buona sostanza a partire dal 18 giugno 2013 il compratore, piuttosto che farsi autorizzare dal compratore a parlare con l’amministratore al fine di ottenere le copie dei documenti condominiali che gli interessano, potrà accordarsi con il venditore per fare richiedere a lui, pena per l’amministratore inadempiente la possibilità di essere revocato, l’attestazione di cui all’art. 1130 n. 9 c.c. In tal modo, almeno queste dovrebbero essere le intenzioni di chi ha scritto la norma, si dovrebbe garantire maggiore trasparenza e quindi eliminare il rischio di sgradevoli sorprese anche per i casi di compravendita. 
 
Resta sempre fermo il fatto che l’inclusione di una clausola di manleva, o di salvaguardia che dir si voglia, come quella succitata rappresenta la maggiore garanzia del venditore, quanto meno nei rapporti con il compratore.
 
Fonte : CondominioWeb.com

Costruzione delle verande in condominio. Le distanze vanno sempre rispettate.

Costruzione delle verande in condominio. Le distanze vanno sempre rispettate.

30/05/2013
di Ivan Meo












E’  possibile demolire la  veranda sottostante costruita da una condomina se è  stata realizzata in violazione delle norme sulle distanze? 
 
Il caso. Una condomina ha richiesto la demolizione delle veranda sottostante al suo balcone, in quanto era stata realizzata violazione delle norme  sulle distanze. A tal richiesta, il titolare della veranda invece ha evidenziato che il medesimo manufatto era stato costruito da oltre 20 anni solo dopo aver ricevuto un regolare consenso dalla assemblea. 
 
Autorizzazione assembleare. Circa la necessità di preventiva autorizzazione assembleare, secondo l’interpretazione giurisprudenziale, risulta necessaria qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condomini (Cass., 21 ottobre 1980, n. 5652; Cass., 124 dicembre 1994, n.10704), o perché non vengano rispettate le distanze legali fra le due proprietà (Cass., 21 ottobre 1980, n. 5652). In questa seconda ipotesi è opportuno che l’autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliare. Tale formalità consentirà di cautelarsi da eventuali azioni che potrebbero essere intentate dall’acquirente in caso di vendita dell’appartamento da parte del confinante. Inoltre sarà opportuno in sede assembleare che il condomino sottoponga il relativo progetto corredato da tutte le informazioni inerenti il materiale e le modalità di costruzione del manufatto. Ma anche in caso di delibera favorevole, adottata a maggioranza, non potrà evitare eventuali  azioni legali da parte di singoli condomini (Cass., 28 maggio 1980, n. 3510) che dovesse invocare, per esempio, l’alterazione del decoro architettonico o l’alterazione del profilo igienico (Cass., 7 luglio 1976, n. 2543). Inoltre, i poteri dell'assemblea condominiale concernono la disciplina dell'uso delle cose comuni, senza mai invadere la sfera delle proprietà individuali, salvo le limitazioni accettate convenzionalmente dai singoli condomini, i quali, conseguentemente, eccettuate queste limitazioni, non possono essere autorizzati dall'assemblea ad un'utilizzazione più ampia di parti comuni, che si risolva in una violazione delle norme sui rapporti di vicinato, quale la realizzazione di una veranda su un terrazzo di proprietà esclusiva, senza il rispetto della distanza legale dalla veduta esercitata dal proprietario dell'appartamento sovrastante. (Cass. sentenza del  21 ottobre 1980, n. 5652). 
 
Autorizzazioni comunali. In merito alla presenza delle preventive autorizzazioni edilizie per la costruzione del manufatto, dobbiamo precisare che quest’ultimo viene considerato come un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile. La realizzazione di una veranda determina, quindi, l’aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell’edificio, e ne discende che il suddetto intervento richieda il previo rilascio della concessione di costruzione (Cons. Stato, sez. V, 8 aprile 1999, n. 394; Cons. Stato, 22 luglio 1992, n. 675).
 
Il rispetto delle distanze. Il problema del rispetto delle distanze si verifica nel caso in cui solo se al piano superiore siano presenti una o più finestre e non un altro balcone: in tal caso sarà possibile ancorare, la struttura alla soletta, in quanto il possesso di quest’ultima appartiene ad entrambi i proprietari dei piani. La giurisprudenza di merito ritiene opportuno comunque non superare il perimetro del balcone sovrastante per evitare di pregiudicarle vedute in appiombo (Tribunale di Taranto sentenza  19 gennaio 1995). Ma sono rilevanti anche le dimensioni della costruzione, che non devono essere tali da ledere i diritti altrui. Infatti, la Cassazione precisa che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà (Cass., 16 marzo 1993, sentenza n. 3109; Cass., 18 marzo 1991, sentenza n. 2873). A tale assunto la Cassazione si ispira, riportando nel testo della sentenza che si commenta, il principio appena esposto, traendo la conseguenze della illegittimità della condotta della ricorrente, la quale ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza di una balcone aggettante soprastante. Inoltre la Corte precisa, che in merito al rispetto delle distanze, l’art 1102 cod. civ. non deroga l’art. l’art 907 cod. civ., e  quindi nel caso di specie, si è verificata una violazione delle distanze prescritte in quanto la veranda realizzata dalla ricorrente si collocava alla distanza di un metro dal balcone dell’appartamento della resistente. (Corte di Cassazione, n° 15186 dell’11 luglio 2010)
 
Alcuni precedenti sulla fattispecie. La Cassazione si è già espressa in un caso analogo facendo la seguente distinzione: il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante. (Nella specie la S.C., cassando la sentenza di appello, ha respinto il ricorso principale che aveva condannato il condomino alla demolizione del fabbricato realizzato in violazione dell'art. 907 c.c. nella parte relativa al superamento dei tre metri calcolati non dal parapetto, ma dal piano di calpestio del terrazzo sovrastante). Cfr. Cass. sentenza del 07 agosto 2007, n. 17317; Cass. 2 ottobre 2000 n. 13012.

Fonte : Condominio Web

giovedì 30 maggio 2013

Modello 730, è ufficiale: la scadenza slitta al 10 giugno

Modello 730, è ufficiale: la scadenza slitta al 10 giugno

Modello 730, i contribuenti avranno più tempo per consegnare il modello 730, la scadenza slitta al 10 giugno.

Modello 730, finalmente la notizia è ufficiale: è rimandata al 10 giugno la consegna ai Caf del modello 730. Il Ministero dell'Economia annuncia infatti ufficialmente che i contribuenti avranno più tempo per consegnare ai Caf il proprio modello 730/2013 per dichiarare i redditi inerenti al 2012 .
Il modello 730 potrà inoltre essere consegnato entro il 10 giugno anche a tutti i professionisti abilitati a prestare assistenza fiscale.
La scadenza, viste le numerose polemiche giunte specie dai Caf sulla questione Imu che avrebbe creato non pochi problemi nella compilazione del modello 730, slitta infatti dal 31 maggio al 10 giugno 2013. Questo il nuovo termine entro il quale i contribuenti dovranno consegnare i documenti ai professionisti abilitati ed ai Caf per ricevere l'assistenza fiscale. I tempi si allungano anche per gli intermediari fiscali, che potranno consegnare al contribuente la dichiarazione dei redditi elaborata fino al 24 giugno,scadenza che invece prima era stata fissata al 17 giugno.
Il nuovo calendario in cui risulta anche prorogata, dal 30 giugno all'8 luglio 2013, la trasmissione dei modelli e del risultato contabile, è stato fissato da un Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri in data 29 maggio 2013. A breve il decreto con le nuove date sarà pubblicato sullaGazzetta Ufficiale.
Finalmente i contribuenti e i Caf potranno tirare un respiro di sollievo, i primi avranno infatti maggiore tempo per raccogliere tutta la documentazione necessaria per ottenere eventuali sgravi fiscali ed i secondi potranno effettuare le elaborazioni con maggiore calma, cercando di cogliere tutte le informazioni necessarie anche sulla questione Imu, causa principale da cui è scaturita questa proroga.
Come ha spiegato il sottosegretario Sabrina de Camillis durante un'interrogazione parlamentare, la decisione è infatti stata presa soprattutto a seguito delle difficoltà denunciate da commercialisti ed esperti contabili nel redigere la dichiarazione dei redditi 2013. Molte infatti le lamentele giunte sui notevoli ritardi nella consegna della versione completa del software "Gerico" e i problemi derivanti dalla coincidenza con la scadenza della prima rata dell'Imu.
Fonte : SuperMoney

Investitori immobiliari esteri protagonisti a Milano

Investitori immobiliari esteri protagonisti a Milano

  • 29 maggio 2013
di Evelina Marchesini
Multi Corporation -Palermo
Multi Corporation -Palermo
Investitori esteri spariti dall'Italia? Nel 2012 sicuramente c'è stato un misto di terrore anche solo a sentir parlare di investimenti nel nostro Paese, ma un anno non può, da solo, stabilire il track record di lungo periodo. Così, anche se ben lungi dal manifestare un ingenuo ottimismo, rimettere ogni casella al proprio posto può servire ad avere un'idea non distorta del ruolo dell'Italia nei portafogli internazionali.
Il 2013 sta evidenziando una ripresa, senza tanta pubblicità, dei grandi deal (si vedano in proposito anche l'intervista ad Alessandro Mazzanti a pagina 31 e le anticipazioni di Casa24 Plus dello scorso 16 maggio con il dettaglio delle operazioni in corso) ed Eire sta per aprirsi con numeri probabilmente superiori alle aspettative. Le società di investimento estere presenti a Expo Italia real estate saranno infatti 84 e, grazie alla piattaforma online, i partecipanti hanno già fissato i propri incontri "one to one". Dla Piper organizza poi "Italy International", mostra nella quale vengono esposti i progetti realizzati da 29 società estere in Italia negli ultimi vent'anni: si tratta di 78 progetti per un totale di ben 40 miliardi di euro di investimenti.
«Non c'è dubbio che gli investitori esteri abbiano ricominciato a guardare l'Italia – commenta Aldo Mazzocco, ceo di Beni Stabili e presidente di Assoimmobiliare – anche perchè la percezione del rischio è scesa. Rimane comunque un po' troppa aspettativa di grandi opportunità: tendono per esempio a compararci con la Spagna, quando siamo una realtà completamente diversa. A questo punto, quello che dobbiamo fare è mantenere una stabilità complessiva, fiscale, normativa, economica». Quindi, per Mazzocco, nessuna rivoluzione fiscale, ma aggiustamenti mirati; fondi e Siiq sono efficienti, ma vanno ammodernati; l'impianto normativo del social housing e della valorizzazione del patrimonio pubblico va tutelato, ma vanno aumentate le risorse a disposizione. Anche il feeling con il nuovo Governo, secondo Mazzocco, inizia a scorrere: «Ci vengono chiesti incontri, a differenza di prima – dice Mazzocco – e ci viene chiesto di portare idee, poche, concrete, efficaci».
«Parlare di puro ottimismo sarebbe esagerato, ma sicuramente vediamo segnali positivi – dice Olaf Schmidt di Dla Piper –. Tra questi sicuramente il repricing dei complessi in vendita, con rendimenti lordi che arrivano addirittura al 10%, quando solo l'anno scorso si faceva fatica ad arrivare al 7%. Per sostenere una ripresa degli investimenti bisognerebbe però risolvere il nodo dei finanziamenti bancari, dove potrebbero venire in aiuto i fondi di debito e le assicurazioni che, pur non potendo sostituire in toto le banche, potrebbero dare un contributo importante». Per Schmidt c'è poi bisogno di apportare alcune modifiche, seppur senza stravolgimenti, alla normativa fiscale italiana e la necessità di trovare una soluzione al problema dei crediti bancari incagliati. Tema, questo, a cui viene dedicato un incontro dal titolo «Bad banks in Europe, a lesson to learn to re-launch commercial real estate lending in Italy». «Le operazioni che stiamo ora vedendo in trattativa possono andare anche con puro equity – prosegue Schmidt – perchè gli investitori non dipendono dalle banche. Ma non potrà essere sempre così».
«Il mercato immobiliare italiano è rientrato, dopo circa due anni di sostanziale assenza, nel radar dei grandi investitori istituzionali nazionali ed internazionali; si torna a percepire un interesse nei confronti di attivi di qualità, capaci di superare anche fasi economiche complesse – commenta Giancarlo Scotti, a.d. Generali real estate Spa –. Dobbiamo essere in grado di fornire una serie di certezze, sia in termini di prodotto sia in termini di impianto normativo e fiscale, per riuscire ad intercettare questo forte interesse degli investitori istituzionali e sfruttare quest'occasione di ripresa del mercato». Prima di ripartire in termini di investimenti, però, il mercato ci metterà ancora un po' di tempo: secondo Sergio Iasi, a.d. di Prelios, non tutti i fattori giocano a favore. «È aumentata la liquidità ma ancora non si è vista una generalizzata riduzione dei valori degli asset, anche se vediamo un ritorno di interesse, in sordina, degli investitori esteri – spiega Iasi –. Ma il vero tema è quello della gestione degli asset e della crescente importanza del settore dei servizi: con ritmi rallentati diventano essenziali il mantenimento e la gestione dei portafogli immobiliari. E presto si inizierà a percepire questa esigenza anche per il patrimonio pubblico».
Fonte : Case24plus

Usa: vendite case in corso al massimo da 3 anni

Usa: vendite case in corso al massimo da 3 anni

giovedì 30 maggio 2013

Livello mai così alto da aprile 2010, anche se crescita sotto le attese
Le vendite di case in corso negli Usa hanno toccato ad aprile i massimi degli ultimi tre anni. Il dato, diffuso dall’Associazione nazionale degli agenti immobiliari, segnala una crescita dello 0,3% mensile al livello di 106 punti, il più alto risultato da aprile 2010. L’incremento risulta tuttavia minore rispetto a alle attese degli economisti, i quali avevano previsto una crescita mensile dell’1,1%.
Fonte : Quotidianocasa.it

Perché gli eredi rispondono in solido delle spese condominiali sorte dopo la morte del caro defunto?

Perché gli eredi rispondono in solido delle spese condominiali sorte dopo la morte del caro defunto?

29/05/2013
di Alessandro Gallucci










A dire il vero, per proseguire il titolo dell’articolo, non sempre il defunto e caro ma se lascia qualcosa in eredità, probabilmente risulterà più simpatico.
 
Battutacce e opportunismi a parte, nell’articolo approfondiremo il tema delle spese condominiali legate all’eredità e, traendo spunto da una recente sentenza della Cassazione, daremo risposta alla domanda che ci siamo posti in principio.
 
Prima di tutto è bene ricordare la natura delle obbligazioni condominiali.
 
“Il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio , il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774)” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
 
Tizio è proprietario di un appartamento nel condominio Alfa = Tizio deve pagare le spese condominiali in proporzione alla quota di partecipazione contenuta nelle tabelle millesimali, salvo diversa convenzione.
 
Se Tizio vende a Caio, quest’ultimo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. è obbligato in solido verso il condominio per l’anno precedente alla vendita e per quello nel corso del quale essa è avvenuta.
 
Da 18 giugno, data di entrata in vigore della riforma, il proprietario sarà responsabile in solido con il compratore fino a quanto copia autentica dell’atto d’acquisto non sarà comunicata al condominio http://www.condominioweb.com/riforma_del_condominio/
 
Che cosa accade, invece, se Tizio decede?
 
Spieghiamo meglio: posto che l’appartamento (per legge o per testamento) viene ereditato, che cosa accade per le spese condominiali?
 
Norma di riferimento, in casi del genere, è l’art. 752 c.c., rubricato Ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi, che recita:
 
I coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.
 
Quindi per le spese condominiali maturate prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà.
 
Solo per quelle, però. 
 
Infatti, come ci ricorda la Cassazione, “l'art.752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui, conseguendone in senso non giuridico, ma soltanto occasionale” (Cass. 11 aprile 2013, n. 8900). 
 
Per il dopo, quindi, gli eredi devono essere considerati alla stregua di qualunque comproprietario e quindi come coobbligati in solido verso il condominio. 
 
www.CondominioWeb.com

Come farsi consegnare i documenti dal vecchio amministratore di condominio? Il Tribunale di Messina indica la soluzione.

Come farsi consegnare i documenti dal vecchio amministratore di condominio? Il Tribunale di Messina indica la soluzione.


29/05/2013
di Ivan Meo





I doveri dell’amministratore uscente.
Una fase molto delicata nella vita condominiale si verifica quando l’amministratore condominiale cessa dal suo incarico. Durante questo periodo di transizione l’amministratore, comunque, conserva la legittimazione attiva ad agire nei confronti dei singoli condomini per le quote a loro carico e per il re­cupero delle somme da lui anticipate nel corso della gestione nell’interesse del condominio. Ovviamente con il subentro del nuovo amministratore, quello uscente, non può continuare nel suo incarico e ha alcuni obblighi connessi alla passata gestione condominiale. Tra i principali doveri segnaliamo quella della consegna di tutta la documentazione del condominio (verbali di assemblea, libri contabili, certificati amministrativi, carte attinenti al personale dipendente, ecc.). Rientra nella diligenza e nell’accortezza dell’amministratore uscente di formare un elenco dei documenti consegnati o anche di redigere un vero e proprio verbale di consegna. Altro obbligo fondamentale del vecchio amministratore è di predisporre il rendiconto della gestione successiva all’approvazione dell’ultimo consuntivo: in tale rendicontodovrà essere evidenziata la spesa con i documenti giustificativi e l’en­trata con le eventuali rimanenze di cassa. L’amministratore in questione è obbligato in ogni caso a consegnare il denaro di proprietà dei condomini, in quanto nell’ipotesi di violazione di tale obbligo, si rende responsabile di appropriazione indebita.
 
Il caso di specie. 
Il Tribunale di Messina, con ordinanza del 13 marzo 2013, ha affrontato il problema della mancata riconse­gna della documentazione contabile condominiale da parte dell’ex amministratore revocato. Nel caso  di specie richiamandosi alle norme sul mandato, disciplinante il rapporto condominio /ammini­stratore,  ed ha accolto l’istanza di un provvedi­mento d’urgenza, inoltrata dell’amministratore neo eletto, per ottenere la restituzione, da parte dell’amministratore revocato, di tutta la documentazione conta­bile riguardante il condominio. Il Tribunale, ha appurato che il comportamento dell’amministratore uscente arrecava un pregiudizio particolarmente grave, causata ovviamente dalla indisponibilità dei documenti e quindi ordinava, a quest’ultimo, di restituire tutta la documentazione contabile in suo possesso e lo condannava al pagamento delle spese di giudizio.
 
I principi espressi nella sentenza sono i seguenti:
 
l’amministratore, alla fine del suo mandato e anche qualora non abbia ricevuto il rimborso del­le spese da lui anticipate per conto del condomino , non può trattenere presso di se la documentazione del condominio;
non si può applicare il principio inadempienti non est adimplendum, non sussistendo, tra le due prestazioni, corrispettività e interdipendenza, essendo originate da titoli diversi;
Il nuovo amministratore di condominio può agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per l’espletamento dell’incarico di gestione.
Vi è  l’obbligo di restituzione di tutto ciò che appartiene al condominio (documenti e estratti contabili ecc).
l’amministratore entrante, possedendo la legittimazione processuale attiva ex art. 1130 cod. civ., può, senza alcuna autorizzazione dell’as­semblea, agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento di urgenza che obblighi l’amministratore uscente alla consegna della documentazione (Trib. Salerno, 3 ottobre 2006).

 
Alcuni precedenti. 
Il Tribunale di  Roma con sentenza del 02 febbraio 2010 n. 1079 ha affrontato un caso analogo ovvero quello relativo alle conseguenze in caso di omessa consegna della documentazione contabile da parte di un amministratore di condominio al nuovo amministratore, che aveva richiesto il passaggio delle consegne. Il Tribunale ha affermato che in tali casi si può configurare il reato di appropriazione indebita, in considerazione degli ammanchi consistenti rilevati dalla documentazione in possesso del condominio. Inoltre il Tribunale di Milano (sentenza 201/2010) ha condannato un amministratore a rimborsare al condominio il relativo importo, con interessi per non aver provveduto a inserire nel rendiconto condominiale il debito di un condomino e ha condannato un amministratore che – a seguito della revoca del mandato – non aveva tempestivamente riconsegnato i documenti, al risarcimento dei danni liquidati equitativamente.
 
La riforma.
Al fine di evidenziare questo importante adempimento, la legge di riforma sul condomino, nel modificare l’art. 1129 cod. civ., ha voluto precisare che tale obbligo è a carico dell’amministratore che ha cessato il suo incarico, il quale ha l’obbligo di consegnare tutta la documentazione afferente il condominio e i singoli condomini. Ricordiamo che rispetto alla vecchia normativa i documenti da consegnare saranno più cospicui infatti tra la documentazione da riconsegnare ci dovrà essere obbligatoriamente tutta la documentazione relativo all’accesso e gestione del conto corrente on line, qualora il condominio decide di attivare il sistema home banking; lo stesso dicasi per il sito internet e l’account di posta elettronica.
 
Per comodità elenchiamo tutta la documentazione che necessariamente l’amministratore entrante dovrebbe farsi consegnare da quello uscente: 


 

 
Fonte : CondominioWeb.com

Lavori di rifacimento del tetto per abusi edilizi del singolo condomino: legittima la ripartizione tra tutti i condomini

Lavori di rifacimento del tetto per abusi edilizi del singolo condomino: legittima la ripartizione tra tutti i condomini 

30/05/2013
di Alessandro Gallucci











Tizio è proprietario di un appartamento all’ultimo piano del condominio Alfa.
 
Nell’eseguire opere di manutenzione della propria unità immobiliare, egli pone in essere degli interventi sul tetto comune.
 
Del fatto se ne avvedono gli altri condomini e le Autorità competenti che contestano a Tizio la commissione di un illecito amministrativo.
 
Il condominio, rendendosi necessaria la remissione in pristino dello stato dei luoghi, così come ordinato dalla Pubblica Autorità, ne delibera l’esecuzione con specifico riguardo alle parti di proprietà comune.
 
L’assemblea, in ragione dei propri poteri, con le maggioranze prescritte dalla legge, delibera che quei lavori debbano essere eseguiti e pone a carico di tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà, i costi che ne deriveranno.
 
Caio, altro condomino dell’edificio Alfa, non ci sta e impugna la delibera.
 
“E’ stato Tizio a commettere l’illecito ed adesso spetta a Tizio pagarne le conseguenze”. Questo il Caio pensiero. Ragionamento condivisibile ma, si sa, la legge impone (o dovrebbe farlo, sic!)certezza dei diritti e delle pene e non può spettare ad un’assemblea decidere d’imputare ad uno dei condomini determinate colpe e quindi le conseguenti responsabilità.
 
Secondo la Cassazione, intervenuta in un caso molto simile a quello appena descritto, “il fatto che quei lavori di rifacimento siano stati deliberati per porre rimedio ad un precedente intervento sul tetto medesimo, realizzato ponendo in essere un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto), e che le spese siano state ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà, anziché accollandole esclusivamente a chi, tra i comproprietari, vi aveva dato causa mediante l'approvazione dell'opera iniziale, non rende la delibera stessa nulla.
 
Infatti, il principio secondo cui, con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l'obbligo del responsabile di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l'assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, abbia il potere di ripartire le relative spese secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (Cass., Sez. 2, 27 giugno 1978, n. 3176; Cass., Sez. 2, 22 luglio 1999, n. 7890)” (Cass. 24 aprile 2013, n. 10053).
 
Questa sentenza pone un quesito: se non può essere l’assemblea a decidere se una spesa debba gravare su un solo condomino perché non può essere la stessa assise a accertarne la responsabilità, che cosa accadrà per le sanzioni previste per inosservanza al regolamento di condominio?
 
Letta sotto questo punto di vista sembrerebbe doversi concludere per la necessità di fare accertare anche tali violazioni dall’Autorità Giudiziaria.
 
Vedremo che cosa accadrà. 
 
Fonte : CondominioWeb.com

lunedì 27 maggio 2013

Gli italiani ora cercano il trilocale ma sempre con doppi servizi

Gli italiani ora cercano il trilocale ma sempre con doppi servizi

Se analizziamo le ricerche di immobili fatte dai nostri connazionali negli ultimi sei anni vediamo come siano sempre inferiori le dimensioni delle case che vengono ricercate, segno evidente di una minore disponibilità economica, di mutui più difficili da ottenere e di una difficoltà economica pesante.
Immobiliare.it ha messo a confronto le superfici medie delle case ricercate sul suo sito nel 2007 ed oggi ed ha visto che in media le dimensioni degli immobili sonodiminuite del dieci per cento, ad esempio nella Capitale, dove la diminuzione è stata superiore alla media nazionale, sei anni fa si cercavano immobili di oltre novanta metri quadri mentre oggi le ricerche si rivolgono verso i 75 metri quadri; minore ma sensibile anche la differenza nelle dimensioni volute a Milano dove nel 2007 si volevano casa di 87 metri quadri ed oggi si cercano di 76.
Alle motivazioni economiche vanno aggiunte anche le modifiche date da una maggiore razionalizzazione degli spazi presente sia nelle case di nuova costruzione che in quelle che sono state ristrutturate in tempi recenti; Immobiliare.it ha osservato come esista effettivamente, osservando le planimetrie di immobili realizzati a sei anni di distanza, una diminuzione delle dimensioni delle camere da letto, la stanza principale misura oggi circa quattordici metri quadri mentre le altre stanza non oltre i nove metri quadrati, nelle stanze da letto ora c’è posto solo per il letto e nulla più.
Altro importante cambiamento nelle ricerche è la tipologia di appartamento richiesto, secondo l’analisi di Immobiliare.it, non più quadrilocali ma trilocali, sebbene rimanga una costante nelle richieste: comunque conalmeno due bagni.
FONTE : Immobiliare.it

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