Perché anche il conduttore può impugnare le deliberazioni assembleari che ledono i suoi diritti?

Perché anche il conduttore può impugnare le deliberazioni assembleari che ledono i suoi diritti?

13/05/2013 
di Alessandro Gallucci

Quando parliamo del condomino siamo abituati a distinguere questo termine sotto due diversi profili: 
 
a) guardando alla figura dal punto di vista tecnico giuridico, ossia considerando il condomino quale proprietario o comunque titolare d'un diritto reale sull'unità immobiliare ubicata in condominio; 
 
b) guardando alla figura dal punto di vista del linguaggio comune, identificando con esso ogni persona che vive il condominio. 
 
La legge, chiaramente, quando usa il termine condomino lo fa in senso tecnico. 
 
In questo contesto è lecito domandarsi: chi deve partecipare alle assemblee condominiali?
 
La riforma, vale a dire la legge n. 220/2012, ha innovato la disciplina legislativa, specificando all'art. 1136 c.c., che l'assemblea non può deliberare se non v'è certezza che tutti gli aventi diritto siano stati convocati. 
 
Si badi, nel testo dell'articolo citato, in vigore dal prossimo 18 giugno, si parla di aventi diritto e non più di condomini. 
 
Ciò detto, per una maggiore chiarezza, è utile comprendere l'ulteriore passaggio: a chi spetta il diritto di contestare le decisioni assunte dall'assemblea? Può farlo ogni avente diritto a partecipare o solamente il condominio, tecnicamente inteso? A leggere l'art. 1137 c.c. (anche nella sua versione post riforma) non si potrebbero avere dubbi: l'unico legittimato ad impugnare dovrebbe essere il condomino. 
 
Eppure la giurisprudenza, sul punto, non si è sempre dimostrata concorde con questa conclusione. 
 
Il perché è pregevolmente spiegato dal Tribunale di Monza in una sentenza resa nel lontano 2001. 
 
Si legge nell'arresto del giudice brianzolo che il condominio “ costituisce una organizzazione, sia pur elementare, sovrastruttura di una comunione di interessi che è possibile dilatare al di là della struttura «statica» originariamente concepita per le situazioni proprietarie. 
 
Dal punto di vista normativo la legittimazione spetta infatti al «condomino» (art. 1137 c.c.), nozione che non necessariamente deve coincidere con quella di comproprietario (a prescindere dalle dispute sulla natura speciale od addirittura eclettica della peculiare situazione di contitolarità condominiale). 
 
In materia condominiale infatti la legislazione successiva alla codificazione ha gradatamente attribuito alla disciplina del condominio la tutela di interessi che evadono sempre più dalla limitata sfera dei comproprietari (risparmio energetico, barriere architettoniche, interessi urbanistici, etc.), arrivando inoltre ad attribuire al conduttore la facoltà di intervenire in assemblea ed addirittura di partecipare alla votazione in talune materie (art. 10 l. n. 392 del 1978). 
 
Sarebbe facile a questo punto osservare che il conduttore gode di una legittimazione a partecipare limitata, che lo stesso è titolare di un rapporto intercorrente solo con il locatore, e che nulla è previsto dalla legge quanto all'impugnazione delle deliberazioni. 
 
Tuttavia l'osservazione congiunta delle società, particolarmente feconda soprattutto nella materia delle impugnazioni dei deliberati assembleari, porta alla conclusione che persino nelle strutture organizzativi più evolute, quali le società di capitali, la legittimazione a contestare la validità degli atti prescinde in realtà e dalla possibilità astratta o concreta di chi impugna di partecipare e votare nell'assemblea che ha adottato l'atto (basti pensare alle azioni a voto limitato, od a quelle di risparmio, prive del diritto di voto), e dalla titolarità statica del «bene» che rappresenta la partecipazione al gruppo, oltre che della preventiva instaurazione di un rapporto diretto fra il condividente e gli altri soci (l'esempio più evidente è il creditore pignoratizio o l'usufruttuario delle azioni o della quota, art. 2352 c.c., il quale ha rapporti negoziali soltanto con il proprio contraente diretto eppure può esercitare il diritto di voto, e gli si deve altresì riconoscere la legittimazione all'impugnativa; ma potrebbe pensarsi altresì al custode delle quote nominato dal giudice che autorizza il sequestro). 
 
Ciò che fa aggio, allora, e che determina la legittimazione ad agire, è solo la «appartenenza» del soggetto all'organizzazione, nozione poliedrica e graduale, percepibile a prescindere da qualunque nesso contrattuale, e che si risolve nell'instaurazione di un «contatto» sociale rilevante per il diritto, e nella attribuzione al partecipante della legittimazione all'esercizio delle situazioni giuridiche organizzative” (Trib. Monza 8 febbraio 2001). 
 
Parole utili ed importanti che se tradotte in legge (la riforma sull'argomento tace) avrebbero sicuramente portato certezza. 
 
Fonte : CondominioWeb.com