Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni che ne derivano?

Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni che ne derivano?

27/05/2013
di Alessandro Gallucci

Quando parliamo di lastrico solare siamo, per associazione mentale, chiamati subito a pensare all’art. 1126 c.c. che recita:
 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
Si tratta della norma che disciplina la ripartizione delle spese relative al lastrico solare di uso e (secondo la giurisprudenza anche) di proprietà esclusiva. Per quello di proprietà comune la ripartizione delle spese è sempre regolata dall’art. 1123 c.c. 
 
Ma torniamo al caso del lastrico in uso o proprietà esclusiva ed andiamo oltre la mera questione del criterio di ripartizione delle spese.
 
Vale la pena, per comprendere meglio la funzione di quella parte dell’edificio, spiegare perché alle volte il proprietario o utilizzatore esclusivo non può essere chiamato in giudizio per essere condannato al risarcimento del danno o perché se chiamato può andare esente da responsabilità.
 
In una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione si afferma: “quanto ai criteri di responsabilità derivanti dagli obblighi di custodia del lastrico solare, occorre richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte: il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596); - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio (Cass. 15/4/2010 n. 9084)” (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).
 
Insomma la responsabilità deriva dalla causa del danno e può essere così sintetizzata: difetti costruttivi sono imputabili al proprietario, per il resto ad esempio per i difetti manutentivi è necessario verificare se essi sono conseguenza di incuria del condomino e/o del condominio.
 
Fonte : CondominioWeb.com