giovedì 31 marzo 2016

Donazione Sicura: l’assicurazione per gli immobili di provenienza donativa

Donazione Sicura: l’assicurazione per gli immobili di provenienza donativa

sabato 23 gennaio 2016

A Milano un seminario sulla polizza contro i rischi legati all'acquisto e al finanziamento di beni di provenienza donativa

















In Italia esiste un patrimonio immobiliare composto da milioni di beni che, a causa della loro provenienza donativa e delle tutele riservate agli eredi del donante, non trova sbocco sul mercato. Donazione Sicura è una copertura assicurativa con condizioni di sicurezza nel tempo che copre i rischi derivanti dall’acquisto e finanziamento di questi beni, eliminando i pericoli connessi alla provenienza donativa degli stessi. Il 7 aprile 2016 dalle ore 10.00 alle ore 13.00 presso Centro Svizzero a Milano (Via Palestro, 2) si terrà un seminario – organizzato da Lloyd’s, Aon e Titolo Sicuro – per approfondire l’argomento, alla luce dei primi 18 mesi di esperienza della copertura. Si parlerà inoltre della sicurezza finanziaria ed esperienza dei Lloyd’s.

Il 74,3% dei mutui erogati è a tasso fisso

Il 74,3% dei mutui erogati è a tasso fisso

giovedì 24 marzo 2016


A febbraio l'importo medio è pari a 116.319 euro secondo MutuiOnline.it
                            



Durante i primi due mesi del 2016 è proseguito il trend dei mutui di surroga che si sono attestati al 65,3% delle erogazioni totali, seguiti con il 28,6% dai mutui per acquisto della prima casa, in diminuzione rispetto al primo semestre del 2015. Tra le forme di mutuo maggiormente erogate nel mese di febbraio 2016 si è confermato il tasso fisso con il 74,3% delle sottoscrizioni rispetto al tasso variabile per il quale si è registrato il 22%. Per quanto riguarda la durata, invece, la maggioranza dei mutui erogati ha avuto una durata di 20 anni (il 26,3%) e di 15 anni (il 23,9%). Inoltre, ammonta al 29,3% la richiesta di mutui per le classi di Loan-to-Value (LTV) tra il 71 e l’80% del valore dell’immobile, con il 20,9% dei mutui effettivamente erogati che conferma un tale LTV. L’importo medio dei mutui erogati è stato pari a 116.319 euro, in lieve calo rispetto al primo semestre del 2015 (116.872€). Questi sono alcuni fra i principali dati che si evincono dall’ultima edizione dell’Osservatorio sul mercato dei mutui di MutuiOnline.it.

Mutui: sostenuta la domanda a febbraio

Mutui: sostenuta la domanda a febbraio

venerdì 25 marzo 2016

Piccola ripresa anche l’importo medio richiesto, che si attesta a 122.497 euro dopo il record negativo di gennaio

Anche nel mese di febbraio appena concluso non si arresta la dinamica positiva della domanda di mutui da parte delle famiglie italiane (vere e proprie richieste formali presentate agli istituti di credito e non semplici preventivi o interrogazioni online), con un eloquente +32,4% rispetto lo stesso mese del 2015, che a sua volta si era caratterizzato per un robusto incremento. Questo quanto emerge dall’analisi della variazione del numero delle domande di mutui raccolte dagli istituti di credito e contribuite inEURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che raccoglie i dati relativi ad oltre 78 milioni di posizioni creditizie. La rappresentazione in forma grafica seguente consenta di apprezzare come la domanda di mutui si sia progressivamente consolidata negli ultimi due anni e mezzo, trainata anche dalle richieste di surroghe oltre che dalle appetibili condizioni offerte dagli operatori di mercato.
A fronte di una performance decisamente positiva relativamente al numero di domande presentate agli istituti, va però sottolineato come persista la tendenza a richiedere valori sempre più contenuti, tanto che l’importo medio richiesto nel mese di febbraio si è attestato a soli 122.497 euro contro i 124.175 euro del corrispondente mese del 2015. Nello specifico, il valore medio richiesto dagli italiani a febbraio ha fatto segnare un recupero rispetto al precedente mese di gennaio, quando si era registrato il minimo storico assoluto da quando CRIF ha iniziato a rilevare sistematicamente l’andamento della domanda di mutui, ma risulta ancora ben lontano dalle rilevazioni precedenti la grande frenata del comparto (ad esempio, nel mese di febbraio 2010 l’importo medio richiesto era stato pari a 140.877 euro). A questo riguardo va segnalato come la progressiva riduzione del valore dei mutui richiesti rifletta da un lato le favorevoli condizioni di acquisto degli immobili disponibili sul mercato, dall’altro la consolidata tendenza da parte delle famiglie a privilegiare soluzioni in cui peso della rata incida il meno possibile sul reddito disponibile. Senza dimenticare la crescente incidenza delle surroghe, che per natura si caratterizzano per un importo più contenuto rispetto ai nuovi mutui. La dinamica appena descritta trova riscontro anche nella distribuzione delle richieste di mutuo per fascia d’importo: la classe in cui si sono maggiormente concentrate le richieste degli italiani è quella compresa tra 100 e 150.000 euro, con una quota del 29,5% sul totale, seguita da quella compresa tra 0 e 75.000 euro con il 27,7%.

mercoledì 30 marzo 2016

Granozzo con Monticello Interessante Villa

Contabilità e rendiconti non veritieri. L'amministratore è condannato a restituire gli importi delle fatture non giustificate.

Contabilità e rendiconti non veritieri. 

L'amministratore è condannato a restituire 

gli importi delle fatture non giustificate.

Tra gli obblighi dell'amministratore di condominio, la cui inosservanza può comportare la revoca ed, eventualmente, il risarcimento del danno, l'art. 1129 c.c. contempla, le comunicazioni che lo stesso è tenuto a dare senza indugio all'assemblea in caso di notifica di atti giudiziari che eccedono le sue attribuzioni (indicate dall'art. 1130 c.c.), il dovere di rendere il conto della gestione e, più in generale, la corretta tenuta della documentazione fiscale.
Il medesimo articolo, inoltre, specifica quali possono essere le ulteriori "gravi irregolarità", che presuppongono una responsabilità personale dell'amministratore.
Si tratta, a parere di chi scrive, pur nella nuova formulazione portata dalla L. 220/2012, di ipotesi non esaustive, tanto è vero che ulteriori e diverse fattispecie sono state individuate nel tempo dalla giurisprudenza.
Tra queste la norma richiamata contempla:
  1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  5. l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso);
  8. l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).
A ben vedere, ci troviamo al cospetto di una paradigmatica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato dalle norme sul mandato che risultano pienamente applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.
A tal proposito, tra le ipotesi di responsabilità dell'amministratore non tipizzate, rientrano senza dubbio il mancato versamento degli oneri previdenziali e assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni I.N.A.I.L. (Cfr.: Tribunale di Palermo, 21.01.2015), "gonfiare" le spese, omettere di presentare il modello 770.
Ferme restando le ulteriori fattispecie configuranti reato, quali l'appropriazione e distrazione di denaro di pertinenza del condominio, l'incasso di "mazzette" dai fornitori.
Come accennavamo una siffatta condotta può far scaturire sia ipotesi risarcitorie che restitutorie i favore del Condominio.
E' il caso di un amministratore, evocato in giudizio dai singoli condòmini, dinnanzi al Tribunale di Monza, con l'intervento del Condominio, in persona dell'attuale amministratore, per larestituzione degli importi indicati nelle fatture emesse nei confronti del Condominio.
Ed invero, gli attori "premesso di essere condomini del Condominio di… e di avere il Condominio promosso un'azione giudiziaria nei confronti di un condomino moroso per il recupero di somme a titolo di oneri condominiali, con un esborso di Euro 70.947,70 - hanno convenuto in giudizio l'amministratore condominiale, per sentirlo condannare alla restituzione della somma di Euro 70.947,55 da questi indebitamente trattenuta".
Instauratosi regolarmente il contradditorio, con l'opposizione dell'amministratore il quale deduceva come i bilanci erano stati regolarmente approvati dall'assemblea e che nessuna impugnativa delle relative delibere era mai stata proposta.
Il Tribunale provvedeva all'istruzione della causa, con l'escussione di alcuni testimoni e la nomina di un Consulente Tecnico d'Ufficio.
Ebbene, dalle risultanze della disposta consulenza, che ricostruiva l'intera contabilità del Condominio, emergeva come: a) la contabilità e i rendiconti condominiali non sono stati redatti in maniera veritiera; b) il libro verbali non è stato tenuto e i verbali delle assemblee condominiali sono stati redatti su fogli singoli, privi di numerazione di sottoscrizione del presidente e del segretario; c) l'assemblea condominiale non è stata informata delle variazioni delle causali di numerose uscite di denaro riportate nei rendiconti; d) l'amministratore ha emesso fatture nei confronti del condominio non corredate da alcuna documentazione di supporto, attestante l'attività eseguita.
In conclusione il nominato C.T.U. attestava come non risultano giustificate le fatture emesse dall'amministratore nei confronti del Condominio per un importo complessivo di Euro 56.455,15.
Sulla scorta di ciò il Tribunale di Monza, IV Sez. civile, con la sentenza pubblicata in data3.03.2016, ricorda come l'amministratore di condominio è ufficio di diritto privato, assimilato al mandato, di talché lo stesso deve esercitare l'incarico affidatogli con la diligenza del buon padre di famiglia.
In ragione dell'eccezioni avanzate dall'amministratore resistente, in merito alla approvazione dei bilanci susseguitisi nel tempo, afferma come: "i verbali delle assemblee condominiali non risultano regolarmente tenuti e, comunque, essendo mancanti della sottoscrizione del segretario e del presidente dell'assemblea, sono da ritenersi privi degli elementi essenziali e, dunque, nulli (Cass. Civ., Sez. Un. 7.3.2005, n. 4806; Cass. Civ., 9.11.2009, n. 23687)", le stesse, pertanto, devono essere disattese.
A tal proposito, peraltro, per principio generale occorre evidenziare come, è pur vero che l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito, ma ciò solo per le poste passive specificamente indicate.
Ciò posto, il Tribunale, in mancanza di prova fornita dall'amministratore di condominio in merito alla legittima trattenuta di dette somme, ritiene sussistere "un credito del Condominio e dei singoli condomini, pro quota in ragione delle rispettive quote millesimali, nei confronti del resistente di Euro 56.455,15, oltre interessi legali dalla domanda", e lo condanna pertanto alla restituzione dell'anzidetto importo, oltre che al pagamento delle spese di giudizio.




STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
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Fonte :  http://www.condominioweb.com/fatture-false-lamministratore-deve-restituire-tutti-gli-importi.12562#ixzz44OlB5dmj 
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venerdì 25 marzo 2016

Immobiliare, la fase negativa si è esaurita ed è iniziato il ‘recupero’

Immobiliare, la fase negativa si è esaurita ed è iniziato il ‘recupero’

di Rossella Calabrese

I dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare presentato da Nomisma 

25/03/2016 - Nei primi mesi del 2016 hanno trovato riscontro i segnali di lenta ripresa del mercato immobiliare italiano con i quali si era chiuso il 2015. La fase negativa dell’attuale ciclo immobiliare si è esaurita e ha preso avvio il ‘recupero’ anche se, come racconta la storia immobiliare italiana, i tempi della svolta tendono continuamente a dilatarsi.
 
È quanto emerge dal 1° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma, presentato il 23 marzo scorso, che ha monitorato, tra l’altro, il mercato delle 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
 

Aumento degli scambi, riduzione degli sconti sui prezzi

Le tendenze dei mercati cosiddetti ‘intermedi’ - spiega Nomisma - mostranosegnali più positivi rispetto a quelli delle grandi città, ad esclusione di Milano e Roma che sembrano anticipare tali inclinazioni. Si assiste all’aumento degli scambi, alla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e allo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita.
 
L’esiguità dell’offerta di qualità disponibile nei mercati maggiori (si consideri che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni) ha contribuito alparziale spostamento degli investitori verso i mercati di secondo livello.
 

Trend positivo per le transazioni

Nei primi mesi del 2016 i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale. Per il secondo anno consecutivo le transazioni si sono confermate in territorio positivo: a crescere con intensità maggiore sono lecompravendite di abitazioni che hanno fatto registrare un +3,6% nel 2015 e +6,5 % nel 2016 (444.636 compravendite secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate).
 
Nel segmento degli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono ad un’inversione di rotta nel non residenziale sono i negozi, e in parte - limitatamente al 2014 - i capannoni per l’industria.
 
Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse, sia nei mercati maggiori che in quelli minori, oltre ad essere caratterizzato da una domanda molto selettiva interessata quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma e, in misura minore, Torino e Firenze.
 

In aumento i mutui per l’acquisto dell’abitazione

Ritorna l’interesse per la proprietà dell’abitazione, che continua ad essere favorito da una minore selettività da parte del settore bancario riscontrabile nella quota di mercato assistita da mutuo. I mercati intermedi detengono il primato in termini di incidenza delle compravendite intermediate sostenute da credito che si attestano intorno al 70% rispetto al 60% dei mercati metropolitani.
 

Prezzi, tempi di vendita e sconti

La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato. A questo proposito - come si legge nel Rapporto - i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015) è risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove. Le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2%, 2,1% e 2,3%.
 
In un confronto tra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, si segnalanotempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e scontipiù sostenuti nel primo gruppo di mercati, non si ravvisa anche in questo caso un’intensificazione del miglioramento in atto.
 

Le locazioni

L’altra componente del mercato immobiliare è rappresentata dal segmento della locazione che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti.
 
La locazione dell’abitazione risponde ad una domanda legata soprattutto allenuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70% è rappresentato da giovani). La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi ad essere consistente e pari a circa il 50%. Tra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1% del totale). 

Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino non ancora conclusa. L’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a tale segmento. La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4% per le abitazioni usate, -1,7% per gli uffici e -1,9% per i negozi.
 

Ripresa e criticità

In ultima analisi, seppure la ripresa in atto mostri evidenze di consolidamento, non mancano i fattori potenzialmente critici. L’ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans e un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese, sono i fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento - anche significativo - del processo di graduale risalita.
FONTE : EDILPORTALE.COM

Attività commerciale o professionale in condominio e spese condominiali, possibile una maggiorazione?


Attività commerciale o professionale

 in condominio e spese condominiali, 

possibile una maggiorazione?






Nel condominio in cui vivo al secondo piano c'è uno studio medico, mentre al terzo l'ufficio di un assicuratore.
Entrambi sono aperti dalla mattina alla sera ed entrambi sono frequentati costantemente. Io lavoro fuori casa e abitando al quarto piano pago le spese per l'ascensore e per la pulizia delle scale in misura maggiore rispetto a loro.

Vorrei quindi sapere se esiste la possibilità di proporre all'assemblea di deliberare una maggiorazione delle spese per questi condòmini. Niente di personale, solamente una conseguenza pratica.
La cosa non mi pare giusta perché l'utilizzo delle scale e dell'ascensore da parte della loro clientela è molto più intenso di quelle esercitato dal sottoscritto.
Si, questa possibilità esiste ma è molto difficile che possa essere attuata; vediamo perché.
Le spese per la manutenzione dell'ascensore, quelle per l'illuminazione e la pulizia delle scale ed in generale quelle connesse all'utilizzazione delle parti comuni sono raggruppate concettualmente nel novero delle così dette spese d'uso, a cui criteri di ripartizione in generale è dedicato l'art. 1123, terzo comma, c.c. e per casi specifici gli artt. 1124-1125-1126 c.c.
Rispetto alle spese d'uso spone spesso il problema di comprendere che cosa debba intendersi per utilizzazione.
Quando è stata chiamata a pronunciarsi, la Corte di Cassazione ha affermato che ai fini della determinazione dei criteri di ripartizione delle spese “si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia” (Cass. n. 13161/91).
L'esempio delle spese di manutenzione delle scale (art. 1124 c.c.) spiega chiaramente questo concetto. Nel determinare i criteri di riparto indicati dalla norma non si ha riguardo al fatto che un condomino abbia l'appartamento sfitto o lo utilizzi ai fini commerciali o professionali e non abitativi.
Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Questa la regola generale. Esiste, però, un'eccezione: la possibilità di accordarsi diversamente. Si tratta di quella “diversa convenzione” cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.
In buona sostanza al momento della formazione del regolamento contrattuale (da parte dell'originario unico proprietario o successivamente) è possibile prevedere una clausola che consenta di aumentare/diminuire le spese d'uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.
Così, ad esempio, può considerarsi una decurtazione nelle spese di pulizia scale per chi ha un immobile sfitto (magari con le utenze scollegate) oppure una maggiorazione in ragione della destinazione (ed esempio utilizzazione per studio medico).
In ognuno di questi casi serve anche il consenso del proprietario dell'unità immobiliare interessata dalla spesa: non si tratta di una materia di competenza dell'assemblea, ma di una scelta che può essere assunta solamente da tutti i condòmini.
Un'altra opzione è quella di prevedere con un accordo tra tutti i condòmini un'estensione dei poteri dell'assemblea, ossia la possibilità di demandare all'assise la decisione in merito alla possibilità di aumentare/diminuire le spese d'uso in base alla maggiore/minore utilizzazione connessa alla destinazione/non uso.

Fonte :  http://www.condominioweb.com/le-attivit%E0-commerciali-in-condominio-pagano-di-pi%F9.12555#ixzz43vAqMVZS
www.condominioweb.com 


mercoledì 23 marzo 2016

Senza fondo speciale è vietata l'azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi

Senza fondo speciale è vietata l'azione 

esecutiva nei confronti dei condòmini 

morosi


In tema di condominio, nel caso di mancato pagamento delle quote condominiali per i lavori straordinari autorizzati dall'assemblea, i terzi creditori non possono agire esecutivamente nei confronti dei morosi se prima non è stato costituito il fondo speciale previsto dall'articolo 1135 co.1 n.4 del c.c. a tutela della ditta appaltatrice
Così si è pronunciato il Giudice di Pace di Taranto sentenza n. 983 del 18 marzo 2016, ove è stato precisato che qualora il condominio intenda avviare lavori straordinari dovrà prima costituire, obbligatoriamente, un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La legge, infatti, per evitare le ricorrenti e sgradevoli situazioni di morosità nei confronti delle ditte edili, impone di costituire, all'interno del bilancio del condominio, una particolare riserva.
Questi i fatti di causa. Un condomino, con citazione spiegava formale opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Taranto con cui si intimava di pagare la propria quota riveniente dai lavori di riparazione straordinaria del piazzale condominiale. Nel merito, l'opponente eccepiva l'illegittimità dell'azione monitoria e la mancata costituzione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c.; pertanto insisteva nella richiesta di revoca del decreto ingiuntivo.
Costituendosi in giudizio, il condominio, contestava in toto tutte pretese del condomino opponente, in particolare, l'opposto precisava che la mancata costituzione e/o approvazione del fondo speciale obbligatorio, così come novellato dalla Legge 220/2012, dipendeva dal fatto che i lavori di riparazione straordinaria del piazzale condominiale (previsti dal contratto di appalto) venivano commissionati dal Condominio in esecuzione della sentenza del Tribunale di Taranto, per cui era superflua la precostituzione del fondo di cui all'art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., essendo proprio l'azione monitoria diretta alla formazione di un titolo nei confronti del singolo debitore. Per tali motivi, l'opposto condominio chiedeva il rigetto della domanda e la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 648 c.p.c.
Nel corso del procedimento, espletata l'attività istruttoria, il giudice adito, sui motivi di opposizione precisava che a norma dell'art. 1135 comma 1 n. 4 cod. civ. l'assemblea, quando nell'esercizio delle sue attribuzioni provvede alle opere di manutenzione straordinaria, quali quelle oggetto del contratto di appalto anzidetto, è obbligata a costituire un fondo speciale, d'importo pari all'ammontare dei lavori, approvandone la ripartizione tra i condomini. In difetto di ciò, all'amministratore, al quale è espressamente inibito (art. 1135 comma 2) di ordinare l'esecuzione di lavori straordinari, risulta precluso, chiaramente, l'esercizio delle attività previste dall'art. 63 disp. att. c.c., non potendo, evidentemente, egli richiedere, a carico dei singoli condomini, l'emissione di ingiunzioni di pagamento per il recupero di crediti giuridicamente inesistenti.
Sul punto, giova ricordare che le norme citate si riflettono verso i terzi creditori del Condominio, i quali se muniti di titolo idoneo, possono, infatti, agire esecutivamente nei confronti dei singoli condomini, restando comunque obbligati ad escutere, primi fra tutti, i morosi ma ciò soltanto a condizione che il proprio debitore, (il Condominio), abbia costituito il fondo speciale summenzionato e che l'amministratore, a sua volta, abbia dato impulso al procedimento di riscossione previsto dall'art. 63 disp. att. del codice civile, ottenendo nei confronti di ciascuno dei morosi l'emissione di specifiche ingiunzioni di pagamento.
Nella fattispecie in esame, è emerso che da una parte, il Condominio non aveva posto in essere nessuna delle attività previste dalle norme predette e, dall'altra, il terzo creditore, invece di agire contro il Condominio, unico soggetto tenuto a rispondere delle obbligazioni assunte nei propri confronti con la stipula del contratto di appalto, ha agito contro i singoli condomini verso i quali, in virtù di quanto si è detto, non può vantare pretesa alcuna.
A tal proposito, il Giudice pugliese ha meglio precisato che il decreto ingiuntivo, nella sua essenza di procedimento speciale sommario può sussistere solo se corretto sotto il profilo di soggetti legittimati, sia sugli elementi richiesti dagli artt. 633 e successivi del c.p.c. non potendosi ricorrere all'utilizzo del procedimento sommario di ingiunzione, in assenza della sussistenza di elementi fondamentali, quali la esatta indicazione del creditore, del debitore, la quantificazione esatta della somma e la sua liquidità e ciò soprattutto allorquando viene chiesto immediatamente esecutivo. (In tal senso Corte Costituzionale n.393 del 10/11/1993).
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il decreto ingiuntivo opposto è stato totalmente revocato per difetto delle condizioni richieste dall'art. 633 c.p.c.


Spese condominiali pagate al proprietario che non le versa all'amministratore




Spese condominiali pagate al proprietario 

che non le versa all'amministratore




"Abito in affitto in una casa in condominio; come d'accordi scritti sul contratto, ogni inizio mese verso al proprietario il canone di affitto e le spese condominiali.
Sono quello che si definisce il inquilino modello: in tre anni di contratto mai un ritardo, nemmeno d'un giorno nei pagamenti.

Gli ho detto che io, però, pago regolarmente. Niente da fare: i soldi, dice, devono arrivare al condominio, se il proprietario non li versa lui non può farci nulla.
Oggi, per caso, ho incontrato l'amministratore per le scale e mi ha detto che il proprietario è diventato "uccel di bosco" da almeno sei mesi. Per ora, mi ha detto, riesce a far fronte, ma se continua così sarà costretto ad interrompermi l'uso dell'ascensore.
Che cosa posso fare?"
Una parte delle spese condominiali, nella misura indicata dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978, o comunque in quella pattuita a contratto (pur nel rispetto di questa normativa), deve essere pagata dal conduttore.
Si portano ad esempio le spese per l'illuminazione delle parti comuni, quelle per il servizio idrico ed ancora la pulizia delle scale e la manutenzione dell'ascensore. L'assicurazione spetta al proprietario mentre il costo del portiere grava per il 90% sul conduttore. Quest'ultimo ha sempre diritto di chiedere al proprietario i giustificativi della spese richieste e può anche domandarli direttamente all'amministratore (cfr. artt. 9 l. n. 392/78 e 1130-bis c.c.).
Si badi: se il contratto prevede che un costo solitamente a carico del proprietario (es. assicurazione) debba essere sostenuto dal conduttore, la contestazione di quella spesa è esclusivamente a carico del conduttore medesimo.
La legge chiarisce che le spese condominiali così sommariamente descritte sono oneri accessori rientranti nell'ambito del contratto di locazione. Tizio loca a Caio che deve pagargli il canone pattuito e le spese accessorie, ossia le spese condominiali.
Nei confronti del condominio il solo ed unico diretto obbligato e responsabile dei pagamenti è il proprietario dell'unità immobiliare.
Che cosa fare come nel caso indicato dal nostro lettore?
Le indicazioni che ci ha fornito sono indicative, ma comunque non così dettagliate da consentire di fornire una risposta certa ed univoca. Bisognerebbe capire le cause del ritardo nei pagamenti, che cosa effettivamente non è stato versato: insomma inquadrare chiaramente la vicenda.
Certo è che se la storia si limitasse nella propria interezza al fatto di aver raccolto le somme per oneri accessori senza averli poi riversati, potrebbe ipotizzarsi anche un comportamento criminoso (truffa? appropriazione indebita?) nella misura in cui sia chiara in contratto la specifica destinazione di quei denari.
In termini prettamente civilistici, si potrebbe ipotizzare un accollo, un espromissione o una surroga nella posizione del debitore condomino da parte del conduttore limitatamente alle spese ad esso riferibili, al fine di evitare problematiche connesse la sospensione della fruizione dei servizi comuni suscettibili di separato godimento.
Fonte : http://www.condominioweb.com/cosa-fare-se-il-proprietario-non-versa-le-spese-condominiali.12550#ixzz43kT0KQAP
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martedì 22 marzo 2016

Casa coniugale concessa in comodato: cosa succede se il comodante rivendica l'uso?Solo l'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione (20448/2014) ha chiarito, almeno per ora, che il diritto del comodante, ove all'immobile concesso in locazione sia stato imposto un vincolo di destinazione a casa familiare, soccombe al cospetto della necessità di tutelare le supreme esigenze del nucleo familiare di tutelare l'habitat domestico.





Casa coniugale concessa in comodato: cosa succede

se il comodante rivendica l'uso?

Solo l'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione (20448/2014) ha chiarito, almeno per ora,

 che il diritto del comodante, ove all'immobile concesso in locazione sia stato imposto un

 vincolo di destinazione a casa familiare, soccombe al cospetto della necessità di tutelare

 le supreme esigenze del nucleo familiare di tutelare l'habitat domestico.  


                                                                                                                                                                                        La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito che in materia dicomodato di immobile destinato a casa familiare solo la necessità dell'uso diretto da parte del comodante ed il deterioramento delle sue condizioni economiche rappresentano le uniche condizioni che consentono al comodante di porre fine al comodato.La sentenza a Sezioni Unite della Cassazione risolve un conflitto giurisprudenziale sorto nell'ultimo decennio in tema di contratto di comodato avente ad oggetto un immobile al quale è stato imposto, per accordo fra le parti, un vincolo di destinazione d'uso familiare.
In pratica la sentenza appena citata risponde ad una quesito: se Tizio concede a suo figlio in comodato una casa. La sentenza offre una risposta a tali quesiti, ma per comprenderne il senso è necessario dedicare qualche cenno ai precedenti giurisprudenziali..

=> Revoca del contratto di comodato d'uso di un immobile
Un padre, proprietario di un appartamento, lo concede in comodato al figlio dopo il suo matrimonio affinché utilizzi lo stesso come casa familiare. Dopo qualche anno il padre cita in giudizio il figlio e la nuora. Resiste in giudizio solo la nuora alla quale, dopo la separazione, era stata assegnata la casa familiare.
Al comodante vengono respinte in primo e secondo grado, ma della questione viene investita la Corte di Cassazione, che attraverso la sentenza del 2014, risolve un contrasto giurisprudenziale in materia di immobile concesso in comodato da destinare a casa familiare sorto nel lontano 2004.
Il comodante impugna la sentenza della Corte d'appello che aveva erroneamente condiviso il principio espresso dalla Cassazione nel 2004 (Cass. sez. Unite, 21.7.2004 n. 13603) puntualizzando che mentre nel caso esaminato dalle sezioni Unite nella sentenza appena citata esisteva un vincolo di destinazione a casa familiare dell'immobile concesso in comodato, nel caso di specie invece l'immobile era stato concesso in locazione per uso provvisorio e per assicurare un'abitazione ad una giovane coppia di sposi.
In pratica secondo il ricorrente, il contratto di comodatoaveva natura provvisoria dato che, appena possibile, il figlio avrebbe dovuto cercare una nuova soluzione abitativa.
Tuttavia la Cassazione ha respinto il ricorso del comodante, condivide in parte il principio sancito nella sentenza del 2004, individuando una nuova soluzione interpretativa che riesca a contemperare, ove possibile, due opposte esigenze: quello dell'assegnatario dellacasa familiare a mantenere la stessa abitazione anche nell'interesse della prole minore o non autosufficiente, e quello del comodante di rientrare in possesso dell'immobile concesso in comodato ove ricorrano particolari circostanze ( uso diretto, e deterioramento delle proprie condizioni economiche).
Ma, data la complessità della vicenda, è bene procedere per gradi.
La Cassazione (n. 13603/2004) richiamata dalla Corte d'Appello nella sentenza impugnata dal comodante e conclusasi con la sentenza in commento (Cass. Sez.Un. n.20448/2014) evidenziava che nel momento in cui il contratto di comodato sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, formato o in via di formazione, si è al cospetto di un contratto a tempo indeterminato caratterizzato dal fatto che è stato impresso un vincolo di destinazione al bene strettamente connesso alle esigenze abitative familiari rilevando che, oltrepassando anche eventuali crisi coniugali, la cessazione del vincolo non può farsi dipendere solo dal recesso ad nutum del comodante.
La sentenza del 2004 delle Sezioni Unite è stata seguita da altre isolate pronunce, ma la Cassazione si ritrovaA tal punto, però, la Cassazione nel 2013 ha ritenuto maturi i tempi per capire fino a quando possa durare tale vincolo, e soprattutto come possano essere contemperate le due opposte esigenze: quella dell'assegnatario della casa familiare a conservare la sua abitazione, e quella del comodante a rientrare in possesso del bene concesso in comodato magari per nuove e sopravvenute esigenze personali giustificate anche da un improvviso deterioramento delle sue condizioni economiche
Per questo la Cassazione con ordinanza 15113 del 2013 ha rimesso il ricorso al Primo Presidente che ha sottoposto finalmente la questione alle Sezioni Unite puntualizzando che occorre stabilire, nel contratto di comodato . Il percorso seguito dalla Cassazione per fornire una risposta a tale quesito non è stato semplice né lineare soprattutto tenendo conto del fatto che nel comodato con vincolo di destinazione a casa familiare entrano in gioco interessi costituzionalmente protetti: come quello dell'assegnatario della casa di vedere tutelato l'habitat familiare, e quello del comodante che ha subito una illimitata compressione del suo diritto reale.
Tuttavia, precisa la Cassazione, solo l'imprevisto ed urgente bisogno del comodante, giustificato dalla necessità di riservare l'immobile ad uso diretto anche a fronte del deterioramento delle sue condizioni economiche, rappresentano le uniche condizioni in grado di giustificare la richiesta di restituzione del bene da parte del comodante.




 Scarica Cass. Se. Unite, 29.9.2014 n. 20448

Fonte : http://www.condominioweb.com/contratto-di-comodato-immobile-destinato-ad-uso-familiare.12542#ixzz43eOrzaBd
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Tariffa rifiuti: niente IVA sulla TIA perché è illegittima. Pioggia di rimborsi all'orizzonte.



Tariffa rifiuti: niente IVA sulla TIA perché è illegittima. Pioggia di rimborsi all'orizzonte.

Dott. Domenico Pirrò



Le Sezioni Unite della Cassazione, in linea con precedenti sentenze dei giudici di
legittimità, confermano l'inapplicabilità dell'IVA alla Tariffa di Igiene Ambientale (TIA). Si aprono così le porte ad una pioggia di rimborsi a favore dei contribuenti.
                                                Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno messo definitivamente fine, con sentenza n. 5078/2016, alla querelle sull'applicabilità o meno dell'imposta sul valore aggiunto alla Tariffa di Igiene Ambientale (TIA), senza alcun rinvio alla Corte di Giustizia Ue. I gestori dei rifiuti che hanno indebitamente fatturato e incassato l'IVA sulla Tia ora non avranno più alcuna scusa: dovranno rimborsare tutti i contribuenti che ne facciano richiesta. Così come dovrà rimborsare 67,36 euro, oltre ad interessi e spese, la società veneziana di gestione dei rifiuti che invano ha appellato la sentenza del Tribunale di Venezia n. 574/2014 che aveva dato ragione ad un cittadino cui era stata addebitata e riscossa l'Iva sulla Tia.
Perfettamente in linea con altre pronunce di legittimità (e di merito) gli Ermellini hanno infatti stabilito che alla tariffa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (di cui all'art. 49 del D. Lgs. 5 febbraio 1997, n. 22 - c.d. “Decreto Ronchi”) non si applica l'IVA giacché essa ha natura squisitamente tributaria.
=> Il condominio non si può oppore alla raccolta differenziata porta a porta
Va ricordato, al riguardo, che la tariffa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (usualmente denominata Tariffa di Igiene ambientale), che sostituì a decorrere dal 1 gennaio 1999 la cd. Tarsu, fu introdotta per coprire i costi, sostenuti dai Comuni, dei servizi relativi alla gestione dei rifiuti urbani e di qualunque natura o provenienza, giacenti tanto sulle strade e tanto sulle aree pubbliche o soggette ad un uso pubblico. Tale tariffa è composta, come noto, da una quota che è determinata in ragione delle componenti essenziali del servizio stesso, quali gli investimenti nelle opere ed i costi generali di gestione, e da un'altra che essendo legata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio fornito e all'entità dei costi di gestione è sostanzialmente variabile.
Nella sentenza gli Ermellini hanno ricordato che già a suo tempo la Corte costituzionale, con sentenza n. 238/2009, nel giudicare infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 3 bis del D.L. n. 203/2005 (convertito con modificazioni nella legge n. 248/2005), nella parte in cui devolveva alla giurisdizione del giudice tributario le controversie in materia di tariffa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, aveva ritenuto che quest'ultimo prelievo presentasse tutte le caratteristiche del tributo e costituisse sostanzialmente una mera variante delle Tarsu. A conclusioni analoghe pervenne lo stesso Giudice delle leggi nella successiva sentenza n. 64/2010.
Secondo le SS.UU. della Cassazione, che hanno richiamato in sentenza un suo precedente orientamento conforme (n. 3293 del 2 marzo 2012), la <<tariffa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani … non è assoggettabile ad IVA, in quanto essa ha natura tributaria, mentre l'imposta sul valore aggiunto mira a colpire una qualche capacità contributiva che si manifesta quando si acquisiscono beni o servizi versando un corrispettivo … non quando si paga un'imposta, sia pure destinata a finanziare un servizio da cui trae beneficio il medesimo contribuente>>.
Gli Ermellini, inoltre, soffermandosi sugli elementi autoritativi che caratterizzano la Tia, hanno affermato - ad ulteriore conferma della natura tributaria di quest'ultima - che tra il gestore affidatario da parte dell'ente del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e l'utente fruitore mancherebbe un rapporto di volontarietà e che i costi sarebbero predeterminati soltanto dal soggetto pubblico. Insomma, mancherebbe il necessario rapporto sinallagmatico posto a base dell'assoggettamento ad Iva di prestazioni di servizi (e di cessioni di beni).
Non può che essere accolta favorevolmente la decisione del Supremo consesso che ha messo definitivamente fine ad una annosa questione che ha visto molti contribuenti costretti a rivolgersi ai Giudici per il riconoscimento del diritto al rimborso di una “tassa sulla tassa”.
Insomma, nubi all'orizzonte si intravedono per i gestori affidatari del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti da parte degli enti pubblici che potrebbero vedersi sommersi in poco tempo da richieste dei contribuenti, ora più che mai fondate, di ripetizione dell'IVA indebitamente addebitata in fattura. Al riguardo, sarebbe auspicabile che i gestori procedessero d'ufficio senza “attendere” le richieste di cittadini e imprese che, nella maggior parte dei casi, non sarebbero neppure in grado di quantificare agevolmente l'Iva non dovuta corrisposta negli anni.

 Scarica Corte di Cassazione, Sezione Unite, n. 5078 del 16 marzo 2016

Fonte : http://www.condominioweb.com/inapplicabile-liva-alla-tariffa-di-igiene-ambientale-tia.12544#ixzz43eLkPxCb
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