Attività commerciale o professionale
in condominio e spese condominiali,
possibile una maggiorazione?
Avv. Alessandro Gallucci
Nel condominio in cui vivo al secondo piano c'è uno studio medico, mentre al terzo l'ufficio di un assicuratore.
Entrambi sono aperti dalla mattina alla sera ed entrambi sono frequentati costantemente. Io lavoro fuori casa e abitando al quarto piano pago le spese per l'ascensore e per la pulizia delle scale in misura maggiore rispetto a loro.
Vorrei quindi sapere se esiste la possibilità di proporre all'assemblea di deliberare una maggiorazione delle spese per questi condòmini. Niente di personale, solamente una conseguenza pratica.La cosa non mi pare giusta perché l'utilizzo delle scale e dell'ascensore da parte della loro clientela è molto più intenso di quelle esercitato dal sottoscritto.
Si, questa possibilità esiste ma è molto difficile che possa essere attuata; vediamo perché.
Le spese per la manutenzione dell'ascensore, quelle per l'illuminazione e la pulizia delle scale ed in generale quelle connesse all'utilizzazione delle parti comuni sono raggruppate concettualmente nel novero delle così dette spese d'uso, a cui criteri di ripartizione in generale è dedicato l'art. 1123, terzo comma, c.c. e per casi specifici gli artt. 1124-1125-1126 c.c.
Rispetto alle spese d'uso spone spesso il problema di comprendere che cosa debba intendersi per utilizzazione.
Quando è stata chiamata a pronunciarsi, la Corte di Cassazione ha affermato che ai fini della determinazione dei criteri di ripartizione delle spese “si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia” (Cass. n. 13161/91).
L'esempio delle spese di manutenzione delle scale (art. 1124 c.c.) spiega chiaramente questo concetto. Nel determinare i criteri di riparto indicati dalla norma non si ha riguardo al fatto che un condomino abbia l'appartamento sfitto o lo utilizzi ai fini commerciali o professionali e non abitativi.
Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Questa la regola generale. Esiste, però, un'eccezione: la possibilità di accordarsi diversamente. Si tratta di quella “diversa convenzione” cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.
In buona sostanza al momento della formazione del regolamento contrattuale (da parte dell'originario unico proprietario o successivamente) è possibile prevedere una clausola che consenta di aumentare/diminuire le spese d'uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.
Così, ad esempio, può considerarsi una decurtazione nelle spese di pulizia scale per chi ha un immobile sfitto (magari con le utenze scollegate) oppure una maggiorazione in ragione della destinazione (ed esempio utilizzazione per studio medico).
In ognuno di questi casi serve anche il consenso del proprietario dell'unità immobiliare interessata dalla spesa: non si tratta di una materia di competenza dell'assemblea, ma di una scelta che può essere assunta solamente da tutti i condòmini.
Un'altra opzione è quella di prevedere con un accordo tra tutti i condòmini un'estensione dei poteri dell'assemblea, ossia la possibilità di demandare all'assise la decisione in merito alla possibilità di aumentare/diminuire le spese d'uso in base alla maggiore/minore utilizzazione connessa alla destinazione/non uso.
Fonte : http://www.condominioweb.com/le-attivit%E0-commerciali-in-condominio-pagano-di-pi%F9.12555#ixzz43vAqMVZS
www.condominioweb.com
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