I lavori in condominio non legittimano la riduzione unilaterale del canone di locazione
Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari
In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Così si è pronunciata la Corte di Appello di Bologna nella sentenza n. 3010 del 28 luglio 2015.
Questi i fatti di causa. Il Tribunale di Bologna, dopo aver confermato l'ordinanza di rilascio del bene immobile condotto in locazione dal conduttore, respingeva sia la sua domanda riconvenzionale proposta per ottenere la riduzione del canone in conseguenza del mancato godimento del bene per il periodo necessario allo svolgimento dei lavori di riparazione resisi necessari a causa della vetustà dell'immobile, sia la domanda di rimborso delle somme pagate per lavori di natura straordinaria indifferibili e, comunque, per legge previsti a carico del proprietario locatore.
In primo grado, difatti, il giudice adito aveva ritenuto infondata la domanda dell'inquilino, richiamando sia il principio contenuto nell'art. 1563 c.c., secondo il quale il conduttore deve tollerare le riparazioni necessarie ed improrogabili anche quando esse importino privazione del godimento del bene, sia comunque perché non era risultato provato nel corso del giudizio che i necessitati lavori di riparazione avessero comportato detto minore godimento per un tempo superiore a quello previsto dall'art. 1584 cc. (oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni).
La sentenza in oggetto veniva così impugnata in toto dall'appellante conduttore per l'accoglimento della richiesta di riduzione dei canoni (da liquidarsi anche in via equitativa) e per il rimborso delle somme (come documentate) per lavori di carattere straordinario.
L'appellato locatore, costituendosi in giudizio, invece, eccepiva in primis, l'inammissibilità del gravame per la indeterminatezza del petitum con riferimento alla domanda di riduzione del canone (non risultando neppure indicata la somma pretesa in restituzione) e contestando nel merito l'appello.
Orbene, la pronuncia di primo grado, a seguito di impugnazione, è stata confermata dalla Corte d'Appello di Bologna. Per meglio dire, con la pronuncia in commento, la Corte Territoriale, quanto all'inammissibilità del gravame, ha precisato che la domanda di riduzione del canone di locazione per il minore godimento del bene immobile locato in relazione a tutti gli episodi denunciati (lavori di sistemazione del bagno, riparazione della tubatura di conduzione dell'acqua calda) è inammissibile, in quanto risulta assolutamente indeterminata la richiesta non avendo la parte appellante neppure specificato l'entità (né il riferimento temporale) delle somme di cui pretende la restituzione; inoltre, in corso di causa, è stato anche rilevato, in via assorbente (come peraltro già correttamente evidenziato dal primo giudice), la contrarietà a buona fede della pretesa azionata, risultando provata e non contestata la unilaterale condotta più volte attuata da parte conduttrice di sospensione dal pagamento dei canoni di locazione.
=>Se il conduttore non consente di eseguire i lavori il proprietario dell'immobile non è responsabile.
Sul punto, la Corte territoriale, richiamando un principio consolidato in materia, ha rilevato che "secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore e se conforme ai principi di lealtà e buona fede" (In tal senso Cassazione civile, Ordinanza n. 13887 del 23/06/2011 - Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261).
Quanto alla domanda di rimborso delle spese sostenute dall'appellante per i lavori di risistemazione dell'immobile (segnatamente di tinteggiatura delle pareti), anche questa è stata respinta in quanto, non si può dare rilievo probatorio al solo preventivo dei lavori allegato in atti in quanto inadeguato a riscontrare l'effettivo esborso delle somme ivi indicate.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, l'appello è stato respinto sia per genericità della domanda sia perché la domanda di riduzione del canone collegata al disagio (peraltro non provato) dipeso dai lavori di sistemazione del tetto dell'immobile non poteva essere comunque rivolta nei confronti dell'appellato proprietario trattandosi di opere deliberate dal condominio nell'interesse di tutti i condomini.
Scarica Corte di Appello di Bologna, n. 1327 del 28/07/2015
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