venerdì 28 dicembre 2018

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venerdì 18 maggio 2018




Regolarità Urbanistica
La legge attualmente in vigore, pena nullità dell’atto, non prevede la possibilità di vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista urbanistico.
La conformità urbanistica, verificata da un tecnico abilitato presso il Comune di riferimento, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato depositato in Comune.
Titoli abitativi:
licenza edilizia (per gli edifici edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150 concessione edilizia (per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10) permesso di costruire (per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01) altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA).
Anche i condoni in sanatoria sono titoli validi per determinare la regolarità urbanistica.
La regolarità urbanistica dell’immobile è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale e quindi il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore.
Il notaio non ha la possibilità né gli strumenti per verificarla, appoggiandosi alla relazione di un tecnico abilitato.
Il notaio deve dare fede a quanto dichiarato ed è obbligato a inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo. Fanno eccezione solo gli immobili edificati ante 1942 e quelli realizzati prima del 1° settembre 1967.
La prima legge urbanistica risale al 1942 e da quel momento fino al 1967, sono state rilasciate moltissime licenze edilizie.
Per quanto i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili ante 1967, non significa che non possa sussistere un abuso edilizio. Pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.
Il consiglio che possiamo dare noi professionisti è quello di affidarsi ad un tecnico abilitato Geometra o architetto che certifichi la conformità urbanistica e catastale di un immobile prima di qualsiasi impegno di compravendita.
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giovedì 15 febbraio 2018

Quanti animali è possibile tenere in un appartamento condominiale?


Quanti animali è possibile 

tenere in un appartamento 

condominiale?

Le nuove linee guida del Comune di Gaeta prevedono che il numero di animali, per unità abitativa, non superi i 5 esemplari.




La disciplina. Come sappiamo la legge di riforma 212/2012 ha fornito un'apertura verso quei condomini che vogliono tenere gli animali in appartamento. Difatti l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. prevede che "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici". Da una prima lettura, la norma è alquanto chiara: rappresenta il pensiero del legislatore in un clima del concetto di animale "oggi" (valorizzazione dell'animale dal punto di vista del rapporto uomo/animale).
Animali in condominio. Prima della riforma, la giurisprudenza di legittimità aveva precisato cheil divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini.
Sicché il divieto di tenere animali nelle abitazioni private costituisce una clausola di natura contrattuale del regolamento che pone una servitù reciproca tra i condomini (Cass. Civ. Sentenza 15 febbraio 2011 n. 3705).
Dopo la riforma, ci sono state alcune criticità in merito all'applicabilità della nuova norma in merito ai regolamenti già vigenti al momento della riforma; difatti, secondo alcuni autori, la norma non potrebbe applicarsi che per l'avvenire, in virtù del principio generale di irretroattività delle leggi di cui all'art. 11, comma 1, prel. c.c.
Da ciò conseguirebbe che il vecchio regolamento, contrattuale e trascritto, che prevedesse ad esempio il divieto alla detenzione di cani di grossa taglia, manterrebbe la propria efficacia.
L'interpretazione in esame è stata smentita dalla pronuncia del Tribunale di Cagliari (Ordinanza 22 luglio 2016).
Difatti a parere del giudicante, il legislatore approvando il nuovo testo dell'art. 1138 c.c., si è voluto adeguare all'evoluzione della coscienza sociale, riconoscendo l'esistenza del diritto alla tutela del rapporto uomo-animale, ne consegue, allora, che la nuova norma vada ad incidere anche sui regolamenti condominiali vigenti, determinando l'immediata caducazione delle clausole che vietano o limitano la detenzione degli animali domestici (si verificherebbe la c.d. nullità sopravvenuta, in base alla quale l'entrata in vigore della nuova normativa comporta la nullità delle clausole in contrasto con essa).
I problemi in condominio. Abbiamo visto come l'evoluzione del diritto ha valorizzato il rapporto uomo/animale. Tuttavia è opportuno ricordare che il proprietario deve sempre rispettare il proprio condominio.
A tal proposto si ricorda che il condomino sarà ritenuto responsabile qualora il proprio animale emetta rumori molesti intollerabili oppure odori sgradevoli (844 c.c.) in tal caso si potrà chiedere la cessazione della turbativa ricorrendo all'allontanamento dell'animale (art. 700 c.p.c.).
Nel caso di immissioni rumorose è possibile ipotizzare la sussistenza del reato di "disturbo del riposto delle persone" (art. 659 del c.p.) purché il disturbo sia arrecato ad un numero indeterminato di persone. In argomento la Cassazione ha evidenziato che il reato di cui all'articolo 659 del c.p.
è ravvisabile anche in relazione all'abbaiare dei cani, poiché la norma incriminatrice impone ai padroni degli animali di "impedirne lo strepito", senza che possa essere invocato, in senso contrario, un "istinto insopprimibile" ad abbaiare dell'animale per sostenere l'insussistenza del reato".
Ai fini della configurabilità della contravvenzione di cui all'art. 659, comma 1, c.p., è necessario che i lamentati rumori abbiano attitudine a propagarsi ed a costituire quindi un disturbo per una potenziale pluralità di persone, ancorché non tutte siano state poi disturbate… è necessario tuttavia che i rumori siano obiettivamente idonei ad incidere negativamente sulla tranquillità di un numero indeterminato di persone (Corte di Cassazione Penale Sentenza 22 dicembre 2016, n. 54531).
Il numero di animali in condominio: il provvedimento del Comune di Gaeta. Attualmente non vi sono delle vere e proprie disposizioni legislative che regolamentano il numero di animali che è possibile detenere in un appartamento domestico.
Ovviamente, il proprietario prima di prendere un animale deve sempre tener conto delle peculiari esigenze etologiche specifiche.Difatti a carico del condomino ci sono una serie di obblighi come quello di curare, rispettare l'animale e di sottoporlo a periodiche visite veterinarie e di mantenere salubre l'ambiente in cui vive.
Premesso quanto innanzi esposto, appare del tutto singolare la vicenda del Comune di Gaeta.
Il caso divenuto "spinoso" riguardava due donne che, in un quartiere ad alta densità abitativa, detenevano oltre 50 felini in un giardino, circondato da alte reti. L'elevato numero dei felini (a causa anche della temperatura estiva avevano reso impossibile la vita degli altri condomini, costretti a combattere con i cattivi odori provenienti dal giardino sottostante.
A seguito di numerose lamentele, il consiglio comunale di Gaeta nella seduta del 28 settembre 2017 ha approvato una delibera con la quale ha modificato il proprio regolamento sulla tutela degli animali.
In pratica il consiglio ha abrogato il divieto di fissare un numero massimo di animali domestici detenibili in abitazioni ed ha fissato dei specifici paletti sul numero degli stessi.
Nel nuovo regolamento si legge che:
  • Le unità immobiliari dove vivono gli animali devono avere caratteristiche tali da garantire la salute e la salvaguardia degli stessi, nonché il rispetto delle persone e, pertanto, in linea con quanto già prescritto per le superficie abitabili dei nuclei familiari, ciascun animale domestico deve godere di uno spazio minimo pari ad otto metri quadrati.
  • Con particolare riferimento ai cani ed ai gatti custoditi in giardini condominiali o in giardini privati all'interno di un contesto condominiale o, comunque, in spazi da cui potrebbe derivare un pregiudizio ai condomini, si prescrive il numero massimo di cinque animali detenibili.
  • Sono fatte salve le competenze, per eventuali riduzioni di detto numero, degli Enti preposti alla tutela delle condizioni igienico sanitarie e di benessere delle persone e degli animali.
La delibera citata ha suscitato diverse criticità soprattutto da parte delle associazioni degli animali.
Difatti contro tale nuova disposizione era insorta l'associazione animalista che avviò una raccolta firme che in poco più di una settimana raccolse quasi 4mila sottoscrizioni, che però non ottennero l'effetto sperato.
Pertanto l'associazione propose il ricorso all'autorità competente affinché la delibera venisse annullata.
Dagli organi di stampa si è appreso che il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina ha rigettato il ricorso presentato dall'associazione A.D.A. (Associazione difesa degli animali) contro la modifica al nuovo regolamento per la tutela degli animali approvato all'unanimità nell'ultimo consiglio comunale con la seguente motivazione: "Considerato che non sussistono i presupposti per rilasciare l'invocata misura cautelare, tenuto conto della natura non dispositiva dell'atto generale gravato, il ricorso è stato rigettato".
Tale rigetto è stato un duro colpo per gli animalisti che speravano in un diverso verdetto. Non resta che attendere gli eventuali sviluppi della vicenda in merito alla limitazione di animali in condominio. Di certo una imposizione di restrizione della detenzioni di animali potrebbe addirittura avere l'effetto di aumentare il rischio di accumulo compulsivo in ambienti inadeguati.


Fonte http://www.condominioweb.com/animali-in-appartamento-condominiale.14529#ixzz57CVLW6ug
www.condominioweb.com 

lunedì 8 gennaio 2018

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