lunedì 26 settembre 2016

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venerdì 23 settembre 2016

Preliminare di vendita. La Cassazione indica come recuperare le spese condominiali pregresse non pagate


Preliminare di vendita. 

La Cassazione indica come 

recuperare le spese condominiali 

pregresse non pagate


Acquisto di un immobile in condominio, quando è possibile decurtare dal prezzo stabilito le spese condominiali








In tema di preliminare di vendita immobiliare, è legittima la richiesta del promissario acquirente, in sede di stipula del definitivo, di pagare subito le spese condominiali pregresse gravanti sull'immobile, decurtandone l'importo dal prezzo concordato. È questo il principio di diritto che è possibile trarre dalle sentenza della Corte di cassazione n. 17990 del 14 settembre 2016.
Secondo i giudici di legittimità, tenuto conto del vincolo di solidarietà esistente tra condomino alienante e condomino acquirente per le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente,è legittima la richiesta dell'acquirente di liberare il bene dagli oneri condominiali, onde evitare in futuro possibili azioni esecutive nei suoi confronti da parte del condominio.
Di contro, è illegittima la richiesta del promittente venditore di aumento del prezzo concordato pari alla sua esposizione per le spese condominiali, da trasferire all'acquirente mediante accollo.
Come noto, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., prevede che una "solidarietà tra alienante e acquirente" in relazione alle spese pregresse gravanti sull'immobile compravenduto: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
  Corte di Cassazione, 14 settembre 2016, n. 17990


Fonte http://www.condominioweb.com/compravendita-recupero-spese-condominiali.13055#ixzz4L6F1M82p
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Armadio da esterni sul balcone


Armadio da esterni sul balcone


Armadio sul balcone. Problemi di estetica e alterazione del decoro.



Nel condominio in cui vivo, il mio appartamento si affaccia anche nell'atrio interno grazie ad un piccolo balconeche definisco di servizio.Ci scrive un nostro lettore in merito agli armadi da esterni:
Per recuperare spazio ho acquistato un piccolo armadio da esterni – di quelli in plastica – al cui interno poggiare le scope, alcuni detersivi, ecc.
Pochi giorni dopo averlo posizionato ho ricevuto le lamentale di un condomino che afferma che quell'armadio lì non deve stare perché altera il decoro dell'edificio e perché crea problemi di sicurezza (dice che potrebbe volare via). Ha ragione il mio vicino? Oppure posso lasciar perdere quel che dice?”
Per rispondere ai quesiti è utile riprendere il concetto di decoro e quello di responsabilità per danni da cose in custodia.
Pariamo dal decoro architettonico: con questa locazioni, secondo il costante pronunciamento della Corte di Cassazione "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851 del 2007).
Sempre a parere degli ermellini, che in diverse occasioni sono intervenuti per chiarire alcuni aspetti di un concetto – il decoro – effettivamente vago, hanno precisato che per la sua esistenza non è indispensabile che l'edificio sia connotato da particolari fregi e/o decorazioni, potendo parlarsi di decoro anche solamente per una linea armonica sia pur estremamente semplice dell'edificio (cfr. Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
In buona sostanza il decoro di uno stabile non riguarda solamente gli edifici storici, ma anche le semplici case popolari.
L'alterazione del decoro consiste in un peggioramento dell'estetica dal quale discende un danno economicamente valutabile (Cass. n. 1286/2010). L'alterazione estetica, a sua volta, non si limita alla sola modificazione delle strutture e linee connotanti il decoro, ma anche agli inserimenti di altri elementi in grado d'incidere negativamente sull'estetica. Il caso, famigerato, delle verande, è esemplare per chiarire quest'ultimo aspetto.
Che un armadio da esterni, in un balcone sul retro di un edificio possa alterarne il decoro, francamente pare quanto un po' difficile. Poi, come si suole dire, ogni caso fa storia a sé e non essendo nelle condizioni di eseguire una valutazione visiva, non possiamo a priori escludere la presenza di violazioni estetiche, le quale, però ribadiamo, ci appaiono molto improbabili.
Differente il discorso sulla sicurezza. Ciascuno di noi, in quanto proprietario o utilizzatore di un bene, è responsabile per i danni che da esso possono provenire in quanto agente causante il danno e non quale semplice mezzo di trasmissione d'un fatto altrui. Si tratta della così detta responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Il caso dell'armadio che può spostarsi cadere e causare danni è nella sostanza identico a quello dei vasi posizionati sul balcone.
Per dirla più chiaramente: nessuna contestazione può essere avanzata se l'armadio è posizionato e assicurato ai muri in modo tale da non potere recare danno. Diverso se è semplicemente appoggiato. Allora bisognerà fare attenzione e cercare comunque di limitare i pericoli. In caso di situazione particolarmente grave e pericolosa può effettivamente arrivarsi ad un ordine giudiziale di rimozione.


Fonte http://www.condominioweb.com/armadio-balcone-e-decoro-architettonico.13061#ixzz4L6BQ6zG5
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Per le locazioni non abitative esiste l'obbligo di adeguare l'immobile?


Per le locazioni non abitative 

esiste l'obbligo di adeguare 

l'immobile?



Locazione commerciale, titoli autorizzativi e responsabilità del locatore






Deve escludersi l'inadempimento del locatore di un immobile a uso non abitativo ove non possa essere esercitata l'attività commerciale del conduttore per il mancato ottenimento dei titoli autorizzativi connessi all'abitabilità e all'idoneità dei locali, salvo che tale possibilitàrisulti assolutamente preclusa a causa delle caratteristiche intrinseche e proprie del bene. Questo è il princpio espresso dalla Corte di Cassazione civile, con sentenza n. 15377 del 26/7/2016, in tema di obblighi del locatore nei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

Contratto di locazione commerciale
La vicenda. Motivo del contendere è l'inidoneità dell'immobile locato all'esercizio dell'attività di parrucchiere.
In primo grado vengono accolte le domande del conduttore volte alla risoluzione del contratto di locazione e al risarcimento dei danni.
Il giudizio di appello riforma completamente la decisione, rigettando le suindicaterichieste in favore della domanda,promosse in via riconvenzionale dai locatori, avente ad oggetto per la condanna al pagamento dei canoni scaduti e scadendi sino alla liberazione dell'immobile.
La sentenza. La pronuncia risulta dunque particolarmente interessante poiché, pur inserendosi nel solco di un sempre più consolidato orientamento, si sofferma anche sulle eccezioni alla regola generale,cosìda offrire un quadro sufficientemente esaustivo della problematica (Cass. Civ. n. 15377/2016). La Corte prende le mosse dal precedente contrasto giurisprudenziale.
Un primo orientamento addossava, infatti, al conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate all'attività e al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, con conseguente esonero di qualsiasi responsabilità in capo al locatore (ex multis Cass. Civ. n. 17986/2014).
Un diverso orientamento riteneva, al contrario, che la mancanza delle concessioni amministrative, specie se connesse all'abitabilità dei locali e all'idoneità rispetto all'attività cui gli stessi sarebbero stati destinati, configurava l'inadempimento del locatore in una misura tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. (ex multis Cass. Civ. n. 3726/2012).
La regola. Il coordinamento fra le suesposte tesi si deve alla sentenza n. 13651/2014, che elabora il seguente principio di diritto cui pure rinvia la pronuncia in commento: “In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fattesalve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli”.
In altri termini, la Cassazione ritiene che - una volta escluse le circostanze derogatorie alla regola generale, ossia l'assunzione di un obbligo specifico da parte del locatore o, al contrario, la consapevolezza in capo al conduttore dell'impossibilità di ottenere i titoli – l'indagine di merito debba accertare se il rilascio delle autorizzazioni sia del tutto impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, che ne impediscono in radice il mutamento di destinazione d'uso, ovvero se tale mutamento sia comunque astrattamente possibile, anche mediante l'acquisizione di permessi o pareri sui vincoli dell'immobile.
Solo nel caso di un'assoluta impossibilità si configura l'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto da parte del conduttore.
E difatti, nel caso di specie, non essendo stato accertato se il rilascio del permesso per l'attività di parrucchiera fosse, in astratto, ancora possibile, la Suprema Corte cassa con rinvio la pronuncia d'appello così da consentire il suddetto accertamento.
Le eccezioni. La regola generale è, tuttavia, suscettibile di deroga in due ipotesi.
Da un lato, il locatore risponde comunque del mancato ottenimento delle autorizzazioni amministrative ove tale circostanza sia stata oggetto di espressa pattuizione e, si badi bene, non essendo a tal fine sufficiente la generica enunciazione che la locazione è destinata a un determinato utilizzo da parte del conduttore.
Occorre, infatti, uno specifico impegno contrattuale da parte del locatore, poiché solo in tal caso il mancato conseguimento delle licenze diviene parte dell'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene rispetto all'uso convenuto.
Dall'altro lato, specularmente, le caratteristiche intrinseche del bene perdono di ogni rilievo qualora venga dimostrato che il conduttore eraa conoscenza della situazione ed abbia consapevolmente accettato l'assoluta impossibilità di ottenere i titoli autorizzativi all'esercizio dell'attività.
A fronte di tale elemento psicologico del conduttore, il locatore è esonerato da qualsivoglia responsabilità.
 Corte di Cassazione - n. 15377 del 26/7/2016


Fonte http://www.condominioweb.com/locazione-uso-commerciale-adeguamento-immobile.13062#ixzz4L5zvjssK
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martedì 20 settembre 2016

Calcolo prescrizione TARI (e TARSU), cosa bisogna sapere per capire se si deve pagare


Calcolo prescrizione TARI 

(e TARSU), cosa bisogna sapere 

per capire se si deve pagare



Calcolo del periodo di prescrizione della TARI







Entro quanto tempo gli enti comunali possono richiedere laTARI, affinché la suddetta richiesta non possa essere contestata per prescrizione?
Quanto andremo a dire vale anche in relazione alla TARSU, la vecchia tassa sui rifiuti solidi urbani. L'impianto normativo riguardante la prescrizione, infatti, salvo alcuni secondari aspetti, è identico.
Prima di entrare nel dettaglio della vicenda è utile ricordare in grandi linee che cos'è la TARI e chi la deve pagare.
Presupposti impositivi, soggetti tenuti al pagamento e tempistica
La tassa sui rifiuti il cui acronimo è TARI, è stata istituita con la legge di stabilità per l'anno 2014 (legge n. n.147 del 27 dicembre 2013) ed è destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e dev'essere corrisposta da chi lo utilizza.
Presupposto dell'imposta è la detenzione a qualunque titolo di un bene immobile che sia soggetto a tassazione. Vediamo adesso chi è l'utilizzato di cui parla la legge.
In tal senso è chiarissimo il comma 642 dell'art. 1 della legge di stabilità 2014 a mente del quale la TARI è dovuta da "chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria".
Esempio: una casa è di proprietà di Tizio che la concede di locazione a Caio. In tal caso la tassa dev'essere pagata da Caio quale utilizzatore. Lo stesso dicasi nell'ipotesi di comodato ed in ogni caso di detenzione.
Il principio di carattere generale subisce un'eccezione nel caso dioccupazioni di breve durata. Lo stabilisce il comma 643 della legge in esame, il quale, per l'appunto, specifica che nel caso di detenzione per non più di sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la tassa è dovuta solamente dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Ricordiamo che l'anno solare è il tempo impiegato dal sole per tornare nella stessa posizione vista dalla terra ed è cosa differente dall'anno civile che coincide invece con il periodo di calendario compreso tra l'1 gennaio ed il 31 dicembre.
Si badi: nonostante questa distinzione comune, in ambito giuridico e con particolare riferimento allo specifico ambito tributario la nozione di anno solare e quella di anno civile vanno a coincidere (cfr. Corte di Cassazione ordinanza n. 9014 depositata il 6 maggio 2015).
In quest'ottica dev'essere letto il comma 650 della legge di stabilita per l'anno 2014 a mente della quale "la TARI è corrisposta in base a tariffa commisurata ad anno solare coincidente con un'autonoma obbligazione tributaria".
L'esatta individuazione dell'anno solare e di quello di riferimento per la richiesta di pagamento del tributo ha una propria rilevanza, lo vedremo da qui a breve, anche ai fini del calcolo della prescrizione del tributo.
Prima di addentrarci sull'argomento è bene svolgere alcune considerazioni in merito alla norma appena citata ed al termine entro il quale è doveroso denunciare il possesso/detenzione del bene immobile.
Se Tizio detiene un appartamento dal gennaio 2015 al luglio 2016, egli dovrà al comune territorialmente competente la TARI per l'anno 2015 e quella per l'anno 2016 fino al giorno della detenzione.
Se Tizio avesse detenuto l'appartamento meno di sei mesi nell'anno 2016 per quell'anno egli anno avrebbe dovuto pagare nulla. Motivo? Ogni anno rappresenta un'autonoma obbligazione tributaria e nulla è dovuto da chi nell'arco dell'anno detenzione l'immobile per meno di sei mesi.
Quanto al termine di denuncia dell'occupazione dell'immobile, lo si desume dall'art. 1, comma 684, legge stabilità per l'anno 2014 e dai vari regolamenti comunali di disciplina del tributo ed è fissato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di inizio della detenzione.
Anche questo aspetto è di rilevante importanza ai fini del calcolo della prescrizione della tassa sui rifiuti.
La denuncia ha effetto pure per gli anni successivi, fermo restando l'obbligo di comunicazione delle variazioni significative ai fini del calcolo della tassa.
Calcolo del periodo di prescrizione della TARI
La TARI, come tutti i tributi, dev'essere pagata dai contribuenti nei termini stabiliti altrimenti l'ente impositore può agire per la riscossione forzosa del dovuto.
L'azione di riscossione, tuttavia, non può essere iniziata trascorso un determinato periodo di tempo dal momento in cui la tassa doveva essere spontaneamente pagata.
La prescrizione, per l'appunto, è quell'istituto giuridico che regola l'improcedibilità dell'azione per il trascorrere del tempo.
Al riguardo bisogna guardare art. 1, comma 161, della legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (legge di stabilità 2007) che recita: "gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonché all'accertamento d'ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato.
Gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.
Entro gli stessi termini devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, e successive modificazioni".
L'avviso di accertamento, recita la legge, ossia l'atto di contestazione del mancato pagamento del tributo dev'essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuto pagare oppure rendere la dichiarazione richiesta dalla legge.
Visto che per la TARI è necessario provvedere ad una autodenuncia di occupazione entro il 30 giugno dell'anno successivo alla quale è iniziata, la domanda sorge spontanea: come calcolare la prescrizione?
Esempio: inizio occupazione anno 2014. Tempo massimo presentazione autodenuncia di occupazione: 30 giugno 2015. Tributo dovuto per l'anno 2014: pagamento entro il 31 dicembre 2019 (quinto anno successivo a quello di pagamento, cioè il 2014) oppure 31 dicembre 2020 (quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuta presentare la denuncia)?
Su queste sottigliezze, non di rado, gli enti comunali puntano interpretando la legge al fine di irrogare sanzioni maggiori.
Proprio per questo pare utile, anzi quasi necessario, sapere che cosa si potrebbe fare per difendersi. È qui il condizionale è d'obbligo in quanto la legge e la giurisprudenza non danno sicurezze.
Sicuramente la tassa per l'anno 2014 - che deve essere pagata nel 2014, in quanto tassa di riferimento per un anno rispetto al quale il solo obbligo di denuncia può essere adempiuto fino all'anno successivo - potrà essere richiesta entro il quinto anno successivo al 2014 in quanto un conto è la prescrizione relativa all'obbligo di denuncia (che può essere adempiuto fino al 30 giugno dell'anno successivo all'inizio dell'occupazione o al verificarsi di una variazione), altro quella inerente l'obbligazione tributaria.
Esempio: Tizio inizia ad occupare un immobile a aprile 2014 e presenta la denuncia di occupazione ad aprile 2015. Egli dovrà pagare per l'anno 2014 e la prescrizione inizierà a decorrere dall'anno successivo (2015). La prescrizione per le sanzioni connesse all'omessa denuncia, invece, comincia a decorrere dal 2016, anno successivo a quello in cui s'era obbligati alla presentazione della denuncia. Stessa.
Per le annualità successive il termine di prescrizione inizia a decorrere dall'anno successivo a quello in cui il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato. Ribadiamo ai fini dei calcoli di prescrizione che la TARI si paga di anno in anno ed il pagamento riguarda sempre l'anno corrente.
È dubbio, nel caso di omessa denuncia, se la sanzione relativa a tale inadempimento possa essere irrogata per ogni annualità, oppure se la stessa possa essere applicata solamente una volta (l'iniziale omessa denuncia) e poi eventualmente maggiorata in relazione alla così detta continuazione dell'illecito amministrativo.
L'avviso di accertamento illegittimo in quanto riguardante annualità prescritte o comunque errato in relazione alle sanzioni applicate può essere impugnato integralmente o parzialmente con ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente, previo esperimento del tentativo di mediazione tributaria.


Fonte http://www.condominioweb.com/calcolo-del-periodo-di-prescrizione-della-tari.13052#ixzz4KnZpTnxS
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Compromesso per l'acquisto di una casa, cos'è la caparra confirmatoria?

Compromesso per l'acquisto di una casa, cos'è la caparra confirmatoria?

Autore: team IDEALISTA



La caparra confirmatoria può essere inserita all’interno del contratto preliminare, che viene sottoscritto prima del trasferimento definitivo della casa e obbliga le parti alla futura sottoscrizione dell’impegno definitivo. Con la caparra confirmatoria il futuro acquirente si impegna a versare al futuro venditore una somma di denaro, la quale è da considerare come anticipo sul prezzo totale stabilito per la compravendita e come misura per fissare il risarcimento dovuto in caso di inadempimento.
La caparra confirmatoria si perfeziona solo con la consegna effettiva della somma di denaro oggetto dell’anticipo. Nel caso in cui il compratore comunichi di non poter e voler firmare il contratto definitivo, il venditore può trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. Se invece è il venditore a rivelarsi inadempiente, il compratore ha diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata.
Ma attenzione. La caparra confirmatoria è diversa dall’acconto. Con la caparra il futuro acquirente si impegna a versare un anticipo sul prezzo finale della compravendita. Anticipo che rappresenta la misura del risarcimento per l’eventuale inadempimento delle parti. L’acconto, invece, è solo una cifra versata sul corrispettivo complessivamente pattuito. Quindi, in caso di inadempimento, il risarcimento dovuto è tutto da dimostrare. Affinché l’anticipo previsto abbia il valore di una caparra confirmatoria, è opportuno precisarlo nel contratto prelimina
FONTE : https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2016/09/20/120953-caparra-confirmatoria-di-cosa-si-tratta-e-perche-e-diversa-dallacconto
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lunedì 19 settembre 2016

Tettoie in condominio, cosa c'è da sapere




Tettoie in condominio, cosa c'è da sapere

di Paola Mammarella

Titoli abilitativi, distanze e rispetto dell’aspetto e del decoro architettonico. Gli elementi da valutare prima dei lavori


01/09/2016 – È sempre possibile realizzare una tettoia sul proprio terrazzo in condominio? Cosa c’è da sapere prima di iniziare i lavori? Se la normativa spesso appare confusa, le pronunce della giurisprudenza hanno fatto un po’ di luce su titoli abilitativi, rispetto delle distanze, aspetto e decoro architettonico del palazzo.

Tettoie, munirsi del permesso di costruire

Prima di iniziare i lavori, bisogna valutare che tipo di tettoia si vuole realizzare ed eventualmente ottenere l’autorizzazione del Comune.

Va quindi richiesto il permesso di costruire se la tettoia è ancorata in modo stabile ai muri perimetrali dell’edificio ed è destinata a soddisfare un bisogno non momentaneo ma duraturo. In questi casi, infatti, la tettoia incide sull’assetto edilizio dell’edificio. Se dotata di chiusure laterali, la tettoria può infine comportare un ampliamento volumetrico dell’immobile. Su segnalazione dei vicini o dell’amministratore di condominio, il Comune può quindi chiedere la sua rimozione.

Discorso diverso per le tettoie amovibili, senza fondazioni e non ancorate al muro e al suolo in modo stabile. In questi casi il permesso di costruire può essere superfluo.

Tettoie e distanze minime dagli edifici

La tettoia deve rispettare le distanze minime dagli edifici vicini. Questo perché, anche se si realizza un manufatto su un terrazzo o un balcone di proprietà, non si possono privare i vicini dell’aria e delle vedute.

In base all’articolo 873 del Codice Civile, la distanza tra due costruzioni non può essere inferiore a tre metri. I regolamenti edilizi locali possono però prevedere distanze maggiori, quindi è necessario consultare la normativa del comune in cui si vuole intervenire.

Tettoie, decoro e aspetto architettonico del palazzo

Nei giorni scorsi la Cassazione ha spiegato che le tettoie non possono alterare l’aspetto architettonico del palazzo nè ledere il decoro architettonico della facciata.

I giudici hanno spiegato che l’aspetto architettonico coinvolge una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico e per decoro architettonico si intende l’armonia estetica, l’omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, che possono anche essere molto semplici.

Sulla definizione di aspetto e decoro architettonico la giurisprudenza lavora da anni perché, a seconda dell’interpretazione che si dà a questi termini, è possibile stabilire se il manufatto edilizio realizzato va rimosso o può rimanere.

Nel 1995 la Cassazione ha affermato che per decoro architettonico si intende “l’estetica conferita allo stabile dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere una determinata e armonica fisionomia”. In sostanza, il decoro è dato dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie.

Qualche anno prima, nel 1987, i giudici hanno stabilito che l’aspetto architettonico è la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio stesso, percepibile con immediatezza dall’osservatore esterno.

La differenza è importante perché alcune modifiche, anche riguardanti parti modeste dell’edificio, possono ledere il decoro, ma lasciare inalterato l’aspetto architettonico. L’aspetto normalmente viene invece intaccato da interventi di maggiore rilevanza.

Il decoro ha anche un valore economico. Se un intervento non rispetta il decoro architettonico dello stabile si può verificare un deprezzamento dell’immobile, quindi il condominio può chiedere un risarcimento oltre alla rimozione.

Il divieto di introdurre innovazioni che possano alterare il decoro architettonico, previsto dall’articolo 1120 del Codice Civile, vale solo in condominio e non negli insiemi di edifici adiacenti, ma strutturalmente autonomi, come ad esempio le villette a schiera.

FONTE : http://www.edilportale.com/news/2016/09/normativa/tettoie-in-condominio-cosa-c-%C3%A8-da-sapere_53597_15.html

Scadenza del contratto di affitto


Scadenza del contratto di affitto


Il conduttore deve rilasciare l'immobile immediatamente se il locatore agisce tempestivamente.





Una sentenza del Tribunale di Salerno ha stabilito che il conduttore deve rilasciare immediatamente l'immobile dopo aver accertato:
a) la data di scadenza del contratto di affitto (che nel caso di specie risale a ben cinque anni prima),
b) e l'invio tempestivo della disdetta da parte del locatore. Una volta accertata l'esistenza di tali presupposti il conduttore è stato condannato al rilascio immediato dell'appartamento fissato il giorno stesso dell'emissione della sentenza, vista la scadenza del contratto maturata cinque anni prima. (Tribunale di Salerno, sez. I, 19.2.2015, n, 741)
Il fatto.
Il locatore presenta domanda di sfratto per finita locazione, ed essendo scaduto il contratto di locazione, tale domanda si trasforma in una domanda di accertamento della intervenuta scadenza del contratto.
Nel caso di specie, infatti, l'originario contratto di locazione stipulato nel 1998, rinnovatosi di quadriennio in quadriennio, giunge alla sua scadenza nel mese di agosto 2010.
Il provvedimento del tribunale campano dopo aver accertato che il locatore aveva tempestivamente comunicato al domicilio del conduttore la disdetta, ha ritenuto che la domanda di accertamento della fine della locazione, nel caso, poteva essere accolta provvedendo a dichiarare la scadenza del rapporto di locazione alla data del 30 giugno 2010.
La sentenza. Il Tribunale di Salerno, dopo aver accertato che la scadenza del contratto di locazione risaliva a cinque anni prima, e che il locatore aveva tempestivamente comunicato la disdetta al conduttore, in virtù del principio sancito dall'art. 56 della legge n. 392/1978 contenente la Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, ha stabilito che il conduttore, alla data della stessa sentenza (19.2.2015) doveva provvedere al rilascio immediato dell'immobile.
La possibilità che il giudice provveda in tal senso, infatti, è prevista dall'art. 56 della legge n. 392/1978 che nel dettare le modalità di rilascio degli immobili concessi in locazione al primo comma così recita “Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento”.
Dunque il giudice del Tribunale di Salerno dopo aver accertato il tempestivo invio della disdetta da parte del locatore, nonché della conclusione del contratto di locazione risalente a ben cinque anni prima (2010) alla domanda di sfratto per finita locazione, ha stabilito come data per il rilascio dell'immobile quello dello stesso giorno di emissione della sentenza e cioè il 19 febbraio 2015.
Nel caso di specie analizzato dal Tribunale di Salerno, quindi, si evidenziano due aspetti di rilevanza la tempestiva disdetta del contratto di locazioneprima della sua rinnovazione tacita, circostanza dalla quale discende il diritto del locatore di chiedere l'accertamento della finita locazione e quindi il diritto di ottenere il rilascio dell'immobile al conduttore.
Nel caso analizzato il contratto di locazione stipulato 1.7.1998 era stato tacitamente rinnovato di quadriennio in quadriennio, sennonché prima della data di scadenza del terzo quadriennio (30.6.2010) il locatore ha tempestivamente inviato sei mesi prima di tale data al conduttore la sua intenzione di non rinnovare il contratto di locazione.
Il Giudice, nell'ambito del giudizio di sfratto per morosità trasformatosi in domanda di accertamento della scadenza della locazione, dopo aver constatato:
a) Il tempestivo invio dalla disdetta del contratto di locazione da parte del locatore;
b) che la scadenza del contratto di locazione risaliva al 30 giugno 2010, e cioè ben cinque anni prima dalla domanda di sfratto per finita locazione, ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392/1978 ha fissato come data di esecuzione per il rilascio dell'immobile quello dello stesso giorno di emissione della sentenza.
In buona sostanza, grazie all'invio tempestivo della disdetta da parte del locatore, il conduttore, una volta dichiarata dal giudice la scadenza del contratto di locazione, è obbligato all'immediata esecuzione del rilascio dell'immobile fissato per la stessa data di emissione della sentenza.
condominio
 Tribunale di Salerno, sez. I, 19.2.2015, n, 741


Fonte http://www.condominioweb.com/scadenza-del-contratto-di-affitto.13047#ixzz4Kiibog86
www.condominioweb.com 

venerdì 16 settembre 2016

Euribor negativo, come richiedere il rimborso. Ecco il modulo da compilare

EURIBOR.IT

Euribor negativo, come richiedere il rimborso. Ecco il modulo da compilare


settembre 15
12:192016

L’Euribor è negativo dai primi mesi del 2015. I tassi sotto zero avrebbero dovuto portare un vantaggio ai titolari di un mutuo a tasso variabile. Molti mutuatari stanno pagando una rata più leggera che si è costantemente abbassata da quando i tassi di interesse sono scesi. Ma non tutti. I clienti delle banche che non applicano correttamente il tasso stanno continuando a pagare la stessa rata da quando l’Euribor è andato in territorio negativo. Questo perché alcuni istituti di credito non considerano l’Euribor meno di zero, anche se il tasso di riferimento è inferiore.
Più precisamente l’Euribor 1 mese è in territorio negativo da marzo 2015, l’Euribor 3 mesi da maggio 2015 e l’Euribor 6 mesi da novembre 2015 (vedi l’Euribor storico). Nel frattempo la Banca d’Italia ha precisato che le banche non possono applicare un tasso minimo se la clausola, detta anche “floor”, non è stata pubblicizzata e inserita nel contratto di mutuo. Pertanto la stessa Banca d’Italia ha sollecitato gli istituti a restituire quanto fatto pagare in più ai propri clienti.
Per chi non avesse ancora avuto il rimborso, ecco il modulo da compilare per presentare un reclamo alla propria banca per avere diritto alla restituzione di quanto pagato di troppo.
Ricordiamo di allegare la Comunicazione ufficiale della Banca d’Italia inviata lo scorso febbraio agli istituti di credito in cui indicava quale fosse il corretto calcolo delle rate invocando maggior trasparenza delle condizioni contrattuali.
Sul sito di ciascuna banca è possibile trovare la pagina dei Reclami dove saranno presenti i contatti a cui inviare la richiesta.
Nel caso in cui non la banca non rispondesse al reclamo entro 30 giorni o si rifiutasse di riconoscere il rimborso dovuto, è possibile fare ricorso all’Arbitro bancario finanziario, che è l’organo preposto per risolvere le controversie tra banche e clienti.

fonte : http://www.euribor.it/news/euribor-negativo-come-richiedere-rimborso-modulo/

www.prospettivecasa.com

Euribor negativo, come richiedere il rimborso. Ecco il modulo da compilare

EURIBOR.IT

Euribor negativo, come richiedere il rimborso. Ecco il modulo da compilare


settembre 15
12:192016

L’Euribor è negativo dai primi mesi del 2015. I tassi sotto zero avrebbero dovuto portare un vantaggio ai titolari di un mutuo a tasso variabile. Molti mutuatari stanno pagando una rata più leggera che si è costantemente abbassata da quando i tassi di interesse sono scesi. Ma non tutti. I clienti delle banche che non applicano correttamente il tasso stanno continuando a pagare la stessa rata da quando l’Euribor è andato in territorio negativo. Questo perché alcuni istituti di credito non considerano l’Euribor meno di zero, anche se il tasso di riferimento è inferiore.
Più precisamente l’Euribor 1 mese è in territorio negativo da marzo 2015, l’Euribor 3 mesi da maggio 2015 e l’Euribor 6 mesi da novembre 2015 (vedi l’Euribor storico). Nel frattempo la Banca d’Italia ha precisato che le banche non possono applicare un tasso minimo se la clausola, detta anche “floor”, non è stata pubblicizzata e inserita nel contratto di mutuo. Pertanto la stessa Banca d’Italia ha sollecitato gli istituti a restituire quanto fatto pagare in più ai propri clienti.
Per chi non avesse ancora avuto il rimborso, ecco il modulo da compilare per presentare un reclamo alla propria banca per avere diritto alla restituzione di quanto pagato di troppo.
Ricordiamo di allegare la Comunicazione ufficiale della Banca d’Italia inviata lo scorso febbraio agli istituti di credito in cui indicava quale fosse il corretto calcolo delle rate invocando maggior trasparenza delle condizioni contrattuali.
Sul sito di ciascuna banca è possibile trovare la pagina dei Reclami dove saranno presenti i contatti a cui inviare la richiesta.
Nel caso in cui non la banca non rispondesse al reclamo entro 30 giorni o si rifiutasse di riconoscere il rimborso dovuto, è possibile fare ricorso all’Arbitro bancario finanziario, che è l’organo preposto per risolvere le controversie tra banche e clienti.

fonte : http://www.euribor.it/news/euribor-negativo-come-richiedere-rimborso-modulo/

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