martedì 24 febbraio 2015

Rivoluzione nelle compravendite immobiliari. In fase di "liberalizzazione" un settore molto delicato. Ma con quali i rischi?

La "liberalizzazione" delle piccole compravendite e l'epurazione del Notariato italiano

Rivoluzione nelle compravendite immobiliari. In fase di "liberalizzazione" un settore molto delicato. Ma con quali i rischi?

Acquirenti e venditori, nelle transazioni che riguardano determinati beni,potranno rivolgersi anche agli avvocati.
Il disposto normativo. La "liberalizzazione" delle piccole compravendite è disciplinata dall'articolo 29 del ddl rubricato "semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo". L'articolo si compone di due commi:
1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.
2.Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1° nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.
Non servirà più l'atto pubblico, ma l'autenticazione delle sottoscrizioni. Dalle lettura del primo comma si deduce che non sarà più necessario l'utilizzo dell'atto pubblico per le compravendite immobiliari relative a beni immobili a uso non abitativo con un valore catastale inferiore ai 100mila euro. Lo stesso dicasi per la donazione, costituzione o modificazione di diritti su questi beni.L'atto pubblico sarà sostituito dalla autenticazione della relativa sottoscrizione.
Verso l'abolizione del formalismo. La forma utilizzata per effettuare una donazione di immobili è quella dell'atto pubblico (art. 782 c.c.). Il rigido formalismo imposto dalla legge dipende dalla natura e l'effetto della donazione. La forma solenne è diretta a costituire un efficace mezzo di prova, a tutela delle stesse parti e dei terzi. La giurisprudenza, di conseguenza, afferma il principio della nullità della donazione contenuta in una scrittura privata (Cass. 26746/2008; Cass. 5461/2002); nonché l'imprescindibilità della forma dell'atto pubblico, redatto da notaio, per la validità di ogni donazione. Inoltre l'assistenza di due testimoni è sempre necessaria per la validità della donazione, non potendosi supplire neppure con la prestazione del giuramento decisorio (Cass. 14799/2014).
L'intenzione del Governo è escludere il requisito di forma dell'atto pubblico per la donazione, quando quest'ultima abbia ad oggetto un immobile ad uso non abitativo. Sotto l'aspetto pratico viene meno la necessaria redazione, da parte di un notaio, de ll'atto pubblico ovvero del documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato. (art. 2699 c.c.).
A questo punto si aprirebbero due strade:
  • sottoscrizione autenticata riconosciuta notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, che consiste nell'attestazione da parte del pubblico ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza. Il pubblico ufficiale deve previamente accertare l'identità della persona che sottoscrive (art. 2703 cod.civ.);
  • l'autenticazione effettuata anche da un avvocato (o altri professioni non ancora meglio identificati).
La conseguenza sarebbe una implicita abrogazione dell'art. 782 cod. civ. che prevede che "la donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità".
I soggetti coinvolti. Le operazioni enucleate si potranno svolgere anche presso avvocati purché muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del contratto. Si precisa che il comunicato rilasciato al termine della conferenza stampa, inserisce tra i soggetti coinvolti, anche icommercialisti. In questo modo, spiega il Governo, sarà consentito anche ad altri professionisti -vedremo quali (!)- di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo. Per ora, tra gli "altri professionisti", non sembrano essere compresi i geometri e gli ingegneri.
La soglia. Nella relazione illustrativa al Ddl si precisa che «il riferimento alla soglia dei 100mila euro si riferisce ad una fetta consistente del mercato immobiliare, senza tuttavia riferirsi alla sua globalità, anche per non gravare in maniera eccessiva sulla parte assicurativa dei professionisti che possono intervenire in sostituzione del notariato. L'esclusione degli immobili ad uso abitativo vuole costituire un bilanciamento tra le esigenze di apertura del mercato con l'approccio a volte ideologico che si ha nell'acquisto della casa di abitazione, a differenza che per le ulteriori transazioni immobiliari, anche di identico valore».
In realtà i notai dicono il contrario: la limitazione prevista non avrà gli effetti sperati in quanto in tutto il campo di applicabilità della legge, rientrano terreni, gli edifici commerciali, i garage, i magazzini che costituiscono oggi almeno il 70% delle transazioni commerciali, di valore catastale inferiore a 100 mila euro.
I notai sono preoccupati. Maurizio D'Errico, presidente del Consiglio nazionale del notariato, ha subito manifestato, tramite una intervista rilasciata al quotidiano Sole24Ore, alcuni dubbi precisando che sono: «misure che minano certezza e garanzia dei registri pubblici per gli immobili e per le società e che non rispondono neppure alla logica Antitrust di aprire il mercato alla concorrenza per abbassare i costi a favore dei consumatori». Inoltre ha aggiunto che «secondo i dati pubblicati dall'Ocse la crescita può essere incentivata con l'apertura a un maggior numero di professionisti e con il venir meno di alcuni vincoli, quali possono essere quelli sulla pubblicità. Invece, la possibilità di avvalersi di una scrittura privata autenticata da un avvocato per le compravendite di immobili non abitativi fino a 100mila euro di valore catastale incide sul sistema dei pubblici registri, perché Il notaio segue regole ben precise: opera la verifica di legalità preventiva, con l'identificazione delle parti e della loro rappresentanza, e si accerta della loro volontà. Anche in funzione di queste verifiche approfondite, dal notariato arriva il 91% delle segnalazioni antiriciclaggio, presentate dagli intermediari non finanziari».
Tali preoccupazioni sono anche condivise dall'Associazione Italiana Giovani Notai (ASIGN), perché si «rischia di portare alla distruzione progressiva di un sistema che attualmente funziona perfettamente. Oggi grazie alla funzione svolta dal notai il contenzioso immobiliare in Italia è praticamente inesistente (0,0029%). Secondo I'ASIGN «il pacchetto di provvedimenti mira a distruggere le libere professioni e far sì che la relativa fetta di mercato vada in mano a questi centri di potere economico, che organizzerebbero i servizi legali e professionali in stile"centro commerciale"».
Se il testo dovesse diventare legge ci sarebbe meno certezza del diritto ed un inevitabile aumento del contenzioso perché si andrebbe a liberalizzare un settore disciplinato da un agglomerato di norme multidisciplinari (dichiarazioni urbanistiche, controlli antiriciclaggio, verifiche fiscali). Questa norma, di fatto, ridurrebbe sostanzialmente une delle attività prevalenti dei notai proprio in riferimento a questa categoria di beni.
Il ruolo degli avvocati. La norma non attribuisce un potere di esclusiva agli avvocati in quanto precisa che le sottoscrizioni possono essere autenticate anche dagli avvocati lasciando inalterata la prerogativa ai notai. L'avvocato, visto che da tale attività potrebbero scaturire delle responsabilità, dovrà pur sempre esaminare l'atto al fine di accertarne la regolarità e la conformità alle leggi. Non a caso si è prevista come condizione la presenza di una polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto. Indubbiamente, si apre una nuova opportunità per gli avvocati, ma sconfinando nelle tradizionali competenze notarili, chi vorrà operare in questo settore dovrà avere una robusta conoscenza della materia. Per Mirella Casiello, presidente Oua, il ddl «ha alcuni aspetti positivi come l'aumento delle competenze per quanto riguarda la compravendita degli immobili, che possono moderatamente contribuire al sostegno della professione in un momento di grave crisi».
Il Ddl, ora si avvia a compiere il suo lungo e tormentato iter parlamentare. Con molta probabilità, visti gli interessi in gioco, sarà suscettibile di diverse modifiche.
Fonte : www.condominioweb.com 


I prestiti più richiesti? Quelli per ristrutturare casa

I prestiti più richiesti? Quelli per ristrutturare casa

A renderlo noto l'Osservatorio di Prestitionline.it, gruppo Mutuionline.it. Sono quasi il 35% delle
 erogazioni 

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a cura di Redazione
20 febbraio 2015 | ore 08:55
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La casa ancora in cima ai pensieri degli italiani. Secondo quanto emerge dall’Osservatorio di Prestitionline.it, gruppoMutuionline.it, con quasi il 35% delle erogazioni, i prestiti per la ristrutturazione della casa sono i più richiesti dagli italiani.

ACQUISTO AUTO USATA - Se nel 2013 si parlava del 32% e nel 2014 del 31%, nel 2015 - grazie anche alla proroga dei bonus fiscali del 50% e del 65% - la percentuale è aumentata. Se i prestiti per i lavori in casa sono i più richiesti, al secondo posto troviamo quelli per l'acquisto di un'auto usata (25%). Non mancano, poi, i finanziamenti richiesti per l'arredamento. In questo caso il dato è pari al 13,3%.

AUMENTO EROGAZIONI - L'Osservatorio Prestitionline, analizzando i dati relativi al primo mese del 2015, ha evidenziato che nel solo mese di gennaio, nei tre comparti più richiesti tra i finanziamenti - ovvero ristrutturazione casa, acquisto auto a chilometro zero e auto usate - si è registrato un incremento delle erogazioni del 5,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. E non c'è stato solo un aumento delle richieste, ma anche degli stessi importi erogati: in media 12.298 euro contro gli 11.717 del gennaio 2014, con una crescita del +5%.
FONTE : SOLDIWEB

sabato 21 febbraio 2015

Se "restituisci" la prima casa non hai più diritto ai benefici fiscali

Ecco perchè non si ha più diritto ai benefici fiscali se si restituisce la prima casa

Se "restituisci" la prima casa non hai più diritto ai benefici fiscali


Il fatto. Tutto ha inizio quando un contribuente riceve l'avviso di liquidazione delle imposte per "decadenza da agevolazione prima casa", dopo la cessione di un immobile, adibito a propria abitazione, nel termine di cinque anni dall'acquisto, senza necessario riacquisto entro l'anno.
L'iter processuale. La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso proposto dal contribuente contro l'avviso di liquidazione con il quale l'Amministrazione recuperava le imposte ordinarie e, attraverso la sua sentenza, l'Amministrazione finanziaria ha proposto, a sua volta, appello alla Commissione tributaria regionale, vedendosi rigettare l'appello principale dell'Agenzia delle Entrate.
Secondo l'Agenzia delle Entrate, la Ctr non aveva considerato che l'appellato non poteva beneficiare dell'agevolazione invocata, dal momento che il secondo contratto, indicato come risolutorio, in realtà costituiva una vera e propria cessione del bene alla precedente proprietaria. Di conseguenza, ai fini fiscali, il secondo contratto era stato stipulato entro il quinquennio dal primo, senza che fosse stato seguito entro un anno dall'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
La sentenza. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 791 del 20 gennaio 2015 , ha stabilito che “la pattuizione, successiva al contratto di compravendita, tra le parti originarie, con cui si verifica la “retrocessione” del bene, adibito a propria abitazione, nuovamente in capo all'originario cedente, non configura un'ipotesi di revoca del primo atto, bensì un nuovo contratto di compravendita infraquinquennale, senza riacquisto entro l'anno e con effetti decadenziali dall'agevolazione prima casa”.
Pertanto, la Cassazione ha accolto le doglianze dell'Amministrazione finanziaria.


Fonte : www.condominioweb.com


 

Siepi sul confine, di chi sono e chi deve pagare le spese di manutenzione

Proprietà ed altezza delle siepi sul confine. Chi paga le spese di manutenzione?

Siepi sul confine, di chi sono e chi deve pagare le spese di manutenzione

Di chi sono le siepi sul confine?
Che altezza devono avere e chi deve pagare le spese di manutenzione?
Tutte domande cui si trova risposta nel codice civile, con una specificazione: riguardo all'altezza di siepi, specialmente quelle di proprietà comune, prima di guardare alle disposizioni codicistiche è bene controllare se i regolamenti o gli usi localicontengano delle disposizioni in merito. Le informazioni possono essere chieste rispettivamente alla polizia municipale del Comune in cui è ubicato l'immobile o alla Camera di commercio provinciale
Chiarito ciò - non potendo evidentemente passare in rassegna il contenuto dei regolamenti dei nostri 8.000 Comuni - passiamo all'esame delle disposizioni codicistiche. (Rapporti di vicinato in materia di confini, piante di alto fusto)
L'art. 898 c.c., rubricato Comunioni di siepi,
Ogni siepe tra due fondi si presume comune ed è mantenuta a spese comuni, salvo che vi sia termine di confine o altra prova in contrario.
Se uno solo dei fondi è recinto, si presume che la siepe appartenga al proprietario del fondo recinto, ovvero di quello dalla cui parte si trova la siepe stessa in relazione ai termini di confine esistenti.
La siepe sul confine tra due fondi si presume comune, salvo alcune eccezioni:
a) via sia un termine di confine e la siepe sia posta in uno dei due fondi;
b) esista altra prova contraria (evidentemente qualsiasi genere di prova, anche se la prova regina, in questi come in altri casi, è la prova scritta);
c) in caso di fondo recinti la siepe è di proprietà del proprietario della recinzione, salvo il caso in cui la siepe si trovi al di là dei termine di confine rispetto al proprietario della suddetta recinzione.
Come dire: Tizio può essere proprietario di recinto e siepe oppure solamente di una delle due a seconda dello stato dei luoghi.
Quando la siepe è comune, le spese per la sua manutenzione sono sostenute da entrambe le parti, nella misura concordata o in mancanza di accordo in parti uguali.
Se la siepe è di proprietà esclusiva, chi decide di piantarla (o chi l'ha piantata) deve aver cura (o deve avuto averla) di osservare le distanze prescritte dai regolamenti e/o dagli usi locali ed in loro assenza dalla legge.
Norma codicistica di riferimento è l'art. 892. In esso si afferma che in linea generale le siepi vive (cioè quelle composte da piante in vegetazione) possono essere piantate a mezzo metro dal confine.
Tuttavia, specifica il secondo comma dell'art. 892 c.c. la distanza dal confine dev'essere "di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie".
Le distanze si misurano dalla linea di confine al tronco dell'albero o al luogo della semina, ma non devono essere rispettate se sul confine esiste un muro purché le piante non siano più alte del muro stesso (cfr. art. 892, terzo e quarto comma, c.c.).



Fonte : www.condominioweb.com 

L'assemblea condominiale si può convocare solo tramite mail certificata.


L'utilizzo della PEC in ambito condominiale.

L'assemblea condominiale si può convocare solo tramite mail certificata.

La PEC può rappresentare un utile strumento per l'amministrazione e gestione dell'edificio condominiale. Il Tribunale di Genova affronta la questione relativa alla corretta convocazione telematica dell'assemblea.
Che cosa è la PEC.
La c.d. "raccomandata on line" è stata introdotta con il d.P.R. n. 68/2005. È un sistema di posta elettronica con il quale è fornita al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l'invio e la consegna di documenti informatici. Questo sistema, comunemente identificata con l'acronimo PEC, è stato previsto anche nel codice dell'amministrazione digitale. La posta elettronica sta diventando sempre di più uno strumento quotidiano di comunicazione e con l'introduzione della posta elettronica certificata si darà una maggiore certezza alla spedizione e ricezione del messaggio elettronico rafforzando, quindi, la validità giuridica della stessa comunicazione telematica, come del resto già avviene con la lettera raccomandata con avviso di ricevimento rispetto alla lettera con affrancatura ordinaria. Da non perdere Quali sono i trucchetti dell'amministratore nel caso di convocazione dell'assemblea straordinaria?
Fondamentale per il corretto utilizzo di questo strumento telematico è la "certificazione" dell'invio e della ricezione. Questo significa fornire al mittente, dal proprio gestore di posta, una ricevuta che costituisce prova legale dell'avvenuta spedizione del messaggio e dell'eventuale allegata documentazione. Allo stesso modo, quando il messaggio perviene al destinatario, il gestore invia al mittente la ricevuta di avvenuta (o mancata) consegna con precisa indicazione temporale.
L'utilizzo della PEC in ambito condominiale. La Pec, per le prerogative che presenta, può essere uno strumento utilizzabile anche per la gestione di un edificio condominiale. Per il corretto utilizzo, però è necessario che sia il mittente (amministratore condominiale) che il destinatario (singoli condomini, imprese) siano in possesso di una casella di posta certificata.
Analizziamo in che modo l'amministratore potrebbe utilizzare questo sistema:
  • richiesta lavori urgenti/richiesta di una quota per far fronte ad una spesa urgente e straordinaria: l'amministratore per far fronte alle spese urgenti e per far intervenire immediatamente l'impresa per effettuare le riparazioni straordinarie degli impianti potrebbe utilizzare come strumento di comunicazione la posta certificata;
  • avviso di convocazione dell'assemblea. La legge nulla disponeva in ordine alla forma e/o alle modalità dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio. Tale genericità di prescrizione è stata condivisa dalla dottrina e giurisprudenza. Quest'ultima ha precisato che, non essendo disposte particolari formalità, l'esigenza indicata dalla norma possa essere rispettata con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, con possibilità, per chi ne ha l'onere, di provare, con qualsiasi mezzo e quindi anche con presunzioni, il possesso da parte del condomino delle informa­zioni sufficienti a renderlo edotto della riunione e a metterlo quindi in condi­zioni di parteciparvi (Cass., 15 marzo 1994, n. 2450; Cass., 9 gennaio 1998, n. 138). La dottrina ha affermato che:«non è necessaria l'osservanza di particolari formalità per l'avviso di convocazione potendo risultare provato, anche a mezzo di presunzioni (desunte da circostanze gravi, precise e concordanti), che gli altri comproprietari abbiano avuto in qualche modo notizia della convocazione, nonostante l'avviso sia stato trasmesso ad uno soltanto di essi». (VILLANI, Nota sulla forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, in Giur. it., 1998, p. 10).
In questa prospettiva era lecito dedurre che non sussisteva espressamente un obbligo giuridico dell'utilizzo della forma scritta per la convocazione dell'assemblea.
Prime applicazioni della riforma. Con l'introduzione della riforma, il Legislatore novellando il comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c., ha privilegiato la forma scritta perché ha prescritto che l'avviso deve essere effettuato "mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano". Nulla toglie che il regolamento di condominiale possa anche rafforzare la garanzia di comunicazione inserendo la comunicazione effettuata anche sul sito internet condominiale. Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, facendo fede al disposto normativo, ha precisato che l'avviso di convocazione per ritenersi valido, deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Nel caso analizzato dai Giudici la comunicazione era stata inviata per mezzo di un'e-mail ordinaria e non certificata. Per tali ragione il Tribunale ha dato ragione al condomino in quanto il legislatore ha espressamente indicato che tra le modalità di convocazione rientrato le comunicazioni via e-mail purché avvengano tra indirizzi di posta elettronica certificata, poiché solo a queste la legge riconosce il valore della tradizionale raccomandata. Pur aderendo alla decisione del Tribunale, utilizzare esclusivamente la Pec, come sistema di convocazione dell'assemblea, comporterebbe una limitazione al diritto di partecipazione alle assemblee di condominio in quanto non tutti i condomini hanno dimestichezza con i nuovi strumenti telematici per cui tale soluzione sarebbe, ad oggi, poco plausibile ma sicuramente attuabile negli anni avvenire.
Sentenza Tribunale di Genova 23 ottobre 2014 n. 3350


Fontehttp://www.condominioweb.com/lutilizzo-della-pec-assemlblea.11644#ixzz3SMsTd2pd
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È onere del gestore dimostrare il corretto funzionamento della rete idrica e del relativo contatore

Utenza idrica: quali sono gli obblighi del gestore?

È onere del gestore dimostrare il corretto funzionamento della rete idrica e del relativo contatore

Il fatto. L'utente del servizio idrico, proprietaria di un'attività commerciale, omette di pagare le fatture degli agli anni 2008 e 2009 sostenendo che i consumi dalle stesse accertati fossero eccessivi rispetto ai consumi medi pregressi. A fronte di tale comportamento la società che gestisce l'erogazione del servizio idrico sospende la fornitura ed ottiene una ingiunzione di pagamento che notifica all'utente moroso.
La proprietaria dell'attività commerciale, si oppone all'ingiunzione di pagamento notificatagli sostenendo che l'ammontare esagerato ed ingiustificato delle somme richieste rispetto ai consumi medi fatturati in precedenza. Tale utente provvede, pertanto, di sua iniziativa a verificare la regolarità delle condutture idriche e del pozzetto di diramazione. (Il Sindaco può ordinare il ripristino della fornitura idrica a favore dei condomini?)
La società che gestisce il servizio idrico si costituisce eccependo la perfetta integrità de contatore che aveva verificato i consumi addebitati all'utente nonché il perfetto stato delle condutture idriche.
La sentenza. Il giudice del Tribunale di Caltanissetta ha rilevato che, nel caso di specie, ci si trova al cospetto di un contratto di somministrazione avente ad oggetto un'utenza idrica di conseguenza, in ossequio al principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità, trova applicazione la ripartizione dell'onere probatorio gravante sulle parti del contratto in base al quale “ costituisce onere del somministrante offrire la prova del corretto funzionamento del gruppo di misura ovvero del contatore e dell'affidabilità dei valori registrati” (Cass. Civ. n. 18321/2008). D'altro canto, invece, grava sull'utente quello di allegare e provare le circostanze che dimostrino un'utilizzazione esterna della linea alla quale gli addebiti si riferiscono.
Il Tribunale siciliano, aderendo a tale orientamento giurisprudenziale, decide di condividere l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, che anche se in riferimento all'utenza telefonica, di recente ha puntualizzato che “l'obbligo del gestore di effettuare gli addebiti di traffico sulla base delle indicazioni del contatore centrale non si può risolvere in un privilegio probatorio fondato sulla non contestabilità del dato arrecato in bolletta, sicché l'utente conserva il relativo diritto di contestazione e il gestore è tenuto a dimostrare il corretto funzionamento del contatore centrale” (Cass. N. 10313/2004).
Dopo aver precisato come si ripartisce, nell'ambito del contratto di somministrazione, l'onere probatorio fra le parti la sentenza in commento analizza i fatti di causa soffermandosi sul comportamento osservato dall'utente e dal gestore del servizio idrico.
Per quanto riguardo l'utente, la decisione evidenzia che quest'ultimo dopo aver preso atto dei consumi smisurati a fronte della notifica delle fatture ha prontamente contestato l'accaduto, tramite lettera legale, alla società che gestisce il servizio in questione; inoltre la stessa proprietaria dell'attività commerciale alla quale si riferiscono i consumi idrici, attraverso un proprio tecnico di fiducia, si è premurata di verificare se vi fossero perdite alla rete idrica, e se non fosse stato commesso un errore nella lettura del contatore o uno scambio dei dati con quello del contatore dell'adiacente edificio condominiale. D'altra parte la società che gestisce il servizio idrico non ha effettuato alcun accertamento sul corretto funzionamento del contatore e sulla corretta registrazione dei consumi idrici.
Un contributo decisivo, inoltre, per la decisione di tale vicenda è stato offerto dalla consulenza tecnica d'ufficio che ha accertato anomalie nella rilevazione dei consumi effettuata dal contatore installato nell'abitazione dell'utente. La stessa consulenza ha chiarito che l'utente non avrebbe potuto realizzare tutti i consumi contestati neanche se avesse usufruito del bene somministrato (acqua) durante tutte le ore di erogazione previste per la zona dove era abitata l'abitazione che, a differenza di altre zone del territorio, poteva usufruire dell'erogazione di acqua per più ore al giorno rispetto ad altre zone della città.
In base a tali valutazioni il Tribunale di Caltanissetta accoglie la domanda dell'attrice con l'annullamento dell'ingiunzione di pagamento per i consumi idrici, riducendo ad un importo di 40 euro ogni trimestre dell'importo delle fatture per aver comunque usufruito, negli anni in questione, dell'erogazione del servizio calcolato in base ai consumi medi.


Fonte : www.condominioweb.com 

Novità per le compravendite. Niente notaio per operazioni sotto 100mila euro.

Il Consiglio dei Ministri approva il Ddl sulla concorrenza.

Novità per le compravendite. Niente notaio per operazioni sotto 100mila euro.

Per la compravendita di immobili, non a uso abitativo e di valore inferiore a 100mila euro, si potrà scegliere di andare da un avvocato o commercialista

Il lungo iter. Dopo un lungo percorso, il disegno di legge concorrenza, è stato approvato dal Governo dopo due giorni di riunioni, incluso un Consiglio dei ministri, che ha apportato diverse modifiche rispetto alle bozze iniziali circolate in questi giorni. «Se andiamo dal notaio un po' meno volte non è un grande problema», questa frase, pronunciata da Renzi, sintetizza il contenuto del pacchetto di novità normative che riguarderà le professioni. «Più che liberalizzazioni io direi Italia Semplice, tutela dei consumatori, è il tentativo di attaccare alcune rendite di posizione ed una sforbiciata sia perché riduciamo il gap tra chi gode di rendite». Così ha presentato ieri Matteo Renzi il Ddl concorrenza in conferenza stampa.
Le novità che ci attendono. Si punta con forza e con determinazione alla liberalizzazione nel settore dei notai. Il nuovo “pacchetto notai” prevede, tra l'altro, lo stop agli atti notarili per piccole compravendite. Non sarà più necessario il notaio per quelle compravendite di immobili il cui valore catastaletotale non arrivi a 100 mila euro.
Nel comunicato diramato dal Consiglio dei ministri si legge: “vengono ridotti gli atti per i quali è richiesta l'autentica notarile e si individuano i casi nei quali questa può essere concessa anche da altri soggetti come avvocati e commercialisti. In questo modo sarà consentito anche ad altri professionisti di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo”.
Le transazioni per immobili non a uso abitativo e con valore inferiore ai 100mila europotranno essere certificate non solo dai notai ma anche dagli avvocati e commercialisti. Negozi, garage e cantine potranno cambiare proprietario semplicemente con una scrittura privata autenticata, così prevede il disegno di legge, da un avvocato e/o commercialista. Quest'ultimi dovranno essere muniti di una polizza con massimale pari almeno al valore del bene indicato nell'atto.
Poche tutele per i consumatori. Il notariato in una nota ha rimarcato il ruolo dei pubblici ufficiali a garanzia della trasparenza, della certezza e della sicurezza del mercato. La rimozione «del regime dei controlli di legalità affidati al notariato, porterà ad una inevitabile rarefazione delle verifiche in materia di antiriciclaggio (oggi il 91% delle segnalazioni delle professioni provengono da notai), minando l'affidabilità dei pubblici registri». «In campo immobiliare - afferma il comunicato stampa - basta osservare cosa è successo dove non esiste il controllo di legalità preventivo del notaio: le frodi identitarie e ipotecarie emerse negli Stati Uniti con la crisi dei mutui subprime hanno provocato multe per oltre 100 miliardi di dollari inflitte alle banche americane e milioni di cittadini (le fasce meno abbienti) sono rimasti senza casa a causa delle frodi». Secondo il notariato, con questo provvedimento, si rischia di privare delle tutele di certezza proprio i consumatori più deboli.



Fonte : www.condominioweb.com 

lunedì 16 febbraio 2015

LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»

LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»

Con riferimento alla registrazione dei contratti di locazione, dal 1° gennaio 2015, per il versamento delle imposte, si deve usare il modello F24 Elide. Nel provvedimento direttoriale del 3 gennaio 2014, al punto 1.1, si legge che anche l'imposta di bollo è versata con il modello citato, e la risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014 ha istituito il codice tributo "1505-imposta di bollo". È ancora possibile, sia per i titolari di partita Iva che per i privati non titolari, continuare ad acquistare in tabaccheria i contrassegni autoadesivi (ex marche da bollo) da 16 euro, e usare il modello F24 Elide solo per pagare l'imposta di registro? Oppure è obbligatorio usare il modello F24 Elide per entrambi?
Anche l’imposta di bollo dovrà essere versata utilizzando il modello F24 Elide. La soluzione si desume in base a una interpretazione letterale del provvedimento direttoriale citato dal lettore nel quesito. In particolare, tale provvedimento dispone, al punto 1.1, che «a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, sono versate mediante il modello "F24 versamenti con elementi identificativi" F24 Elide)...».L’obbligo di utilizzo di tale modello è stato successivamente differito al 1° gennaio 2015. In ogni caso, l’espressione utilizzata dal decreto, «sono versate», va intesa come «devono essere versate». Pertanto, si ritiene che non sia più possibile assolvere l’imposta di bollo sui contratti di locazione utilizzando appositi contrassegni telematici.
FONTE : CASA24PLUS

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

In un contratto di locazione commerciale è cambiato il locatore. Bisogna fare un nuovo contratto?
Nel caso in cui a un locatore se ne sostituisca un altro (per esempio per intervenuta compravendita), non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. Infatti, per l’articolo 1602 del Codice civile, «il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». In tema, si veda, per tutte, Cassazione 14 agosto 2014, n. 17986, secondo cui «...il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato...».Nulla vieta, però, alle parti – anche per evitare eventuali controlli da parte del Fisco - di risolvere il contratto in corso e di stipularne uno nuovo, con il locatore subentrato/acquirente, ricognitivo del precedente, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile.
FONTE : CASA24PLUS

Niente tassazione sui canoni di locazione mai percepiti se è in atto lo sfratto dell'inquilino

Niente tassazione sui canoni di locazione mai percepiti se è in atto lo sfratto dell'inquilino

La Commissione Tributaria di Potenza, con la sentenza 635/14, smentisce l'Agenzia delle Entrate. L'attivazione della procedura di sfratto salva il proprietario
L'Agenzia delle Entrate, avendo accertato, per una contribuente, redditi maggiori, provenienti dalla percezione di alcuni canoni di locazione non dichiarati, si è vista respingere l'appello dalla commissione regionale di Potenza.
La contribuente, infatti, aveva dichiarato che, non avendo mai ricevuto i corrispettivi dal conduttore, aveva avviato la procedura di sfratto per morosità.
E sebbene l'Ufficio abbia provato ad appellarsi al fatto che l'imposizione dei canoni locativi sussiste sulla scorta della "semplice vigenza" di un contratto stipulato tra le parti, la Ctr potentina ha ritenuto illegittimo il recupero a tassazione del fisco sulla base dei canoni mai percepiti.
La decisione è stata confermata in quanto laCassazione, con la sentenza 651/12, ha stabilito che "in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli articoli 23 e 34 del Dpr 917/86, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo, per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'articolo 8 della legge 431/88 è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche icanoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto".
Dato che la contribuente aveva allegato la procedura di sfratto per morosità, la Commissione tributaria di Potenza (con sentenza 635/14) ha confermato quanto disposto in primo grado, rigettando l'appello dell'Erario.


Fonte : www.condominioweb.com 

La veranda, installata sul terrazzo, va abbattuta perché incombe sulla facciata condominiale

Va abbattuata la camera da letto ricavata all'interno di una veranda realizzata appositamente,.

La veranda, installata sul terrazzo, va abbattuta perché incombe sulla facciata condominiale


La piccola camera da letto, recuperata all'interno di una veranda realizzata sul terrazzo di proprietà esclusiva, va demolita perché lede il decoro architettonico dell'edificio
Il fatto. Il condominio chiedeva la demolizione della veranda (della grandezza di 16 metri quadrati realizzata in alluminio, doghe di legno e vetri), posta sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino che la utilizzava come camera da letto. I motivi della richiesta si basavano su due elementi:violazione del regolamento condominiale e alterazione del decoro architettonico. Di contro il condomino contestava la pretesa avanzata perché il regolamento di natura contrattuale non aveva una data certa e sollevava la prescrizione dell'eventuale diritto fondato sull'obbligazione di non facere. Condannata sia in primo che in secondo grado, la condomina ha riproposto le medesime eccezioni anche dinanzi alla Corte di Cassazione, sottolineando altresì come il giudice non avesse ricercato soluzione alternative all'ordine di demolizione della veranda.
La decisione. La Cassazione precisa che le dimensioni del manufatto (16mq), rispetto all'intera massa dell'edificio, non contano perché l'opera incombendo sulla facciata dell'edificio, altera l'estetica dello stesso. Determinanti sono le fotografie rilevate nella perizia, dalle quali si evince che la veranda risulta del tutto difforme, con le linee architettoniche dell'intero edificio.
Visto che la lesione architettonica risulta evidente, aggravata anche dalla tecnica con cui è stata costruita la veranda, il Giudice non ritiene opportuno trovare una soluzione alternativa deliberando la rimozione dell'opera perché gli interessi della collettività condominiale non possono essere pregiudicati da innovazioni che compromettano la stabilità e decoro architettonico dell'edificio stesso.
La norma richiamata. L'art. 1122 cod. civ., modificato nel corso della riforma del 2012, per la sua collocazione sistematica, segue e si pone, in stretta connessione con gli altri due articoli dedicati alle innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.) ed incidentalmente con l'altro articolo che regola il mutamento delle destinazioni d'uso delle parti comuni (art. 1117 ter c.c.).
La nuova formula dell'art. 1222 c.c. recepisce alcuni concetti elaborati dalla giurisprudenza e viene introdotto tra i divieti anche quello di arrecare, per mezzo di opere realizzate sulle parti comuni dell'edificio, non solo un danno, bensì anche il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. (La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone)
Va fatto notare che il nuovo dettato normativo ha inserito una locuzione più appropriata quella diunità immobiliare, richiamando anche le parti di edificio oggetto di proprietà individuale.
Inoltre, il concetto di danno alle parti comuni dell'edificio, viene intimamente connesso al pregiudizio del decoro architettonico affermando che, devono considerarsi vietate ex art. 1122 c.c., le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell'edificio (ed è proprio questo il caso analizzato dalla sentenza in commento).
Il richiamo alla Riforma. La Cassazione ha già avuto modo di interpretare il nuovo art. 1122 c.c. In tale contesto ha chiarito che il danno alle parti comuni ben può consistere nella diminuite possibilità di utilizzazione delle parti comuni da parte degli altri condomini. L'espresso richiamo a stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio non esaurisce, dunque, le ipotesi di danno alle parti comuni: qualunque apprezzabile diminuzione delle possibilità di utilizzazione delle parti comuni, infatti, può essere considerata un danno (Cass. n. 53/2014). Sempre in tema di decoro (questa volta il manufatto incriminato era una canna fumaria) la Cassazione con sentenza n.18350/2013, menzionando il nuovo testo dell'art. 1122 c.c., ha stabilito che per decidere se l'opera debba ritenersi consentita occorrerà stabilire preliminarmente, se l'opera pregiudica l'utilizzazione in atto della facciata da parte degli altri condomini, intesa come prospetto dell'edificio. Se l'intervento sulle cose di proprietà esclusiva alterna l'estetica del fabbricato dovrà essere rimossa.
Conclusioni. Posto che il decoro architettonico è un bene al quale sono interessati tutti i condomini, il Giudice dovrà adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio accertando la preesistenza di una unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio; infine dovrà verificare se sulla medesima unitarietà avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Infatti, la singola installazione non lede il decoro architettonico del fabbricato se quest'ultimo risulta già degradato da manufatti preesistenti (principio espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 26055 del 10 dicembre 2014).


Fonte : www.condominioweb.com 

Governo, no alla proroga del blocco degli sfratti

Governo, no alla proroga del blocco degli sfratti

 in “MutuiOnline informa
sfratti
Questa la decisione dell’Esecutivo su una questione che si protrae da circa 31 anni: per il 2015 il decreto Milleproroghe ha bloccato il rituale annuale attraverso il mancato rinvio del blocco degli sfratti, specificando che nel “decreto casa” sono stati incrementati i Fondi affitti e morosità incolpevole.
Secondo una nota del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, lo strumento più idoneo a risolvere il problema va ricercato nel Fondo per l'affitto che è stato rifinanziato dal Governo per 200 milioni e modificato nella sua disciplina.
Il MIT specifica che le finalità del Fondo sono state ampliate attraverso la previsione di iniziative intraprese dai Comuni e dalle Regioni – come la costituzione di agenzie o istituti per la locazione – per favorire la mobilità del settore; inoltre, la normativa chiarisce che gli alloggi da concedere in locazione devono essere affittati a canoni concordati, con la rinegoziazione delle locazioni esistenti.
Insorgono le Organizzazioni sindacali degli inquilini, sottolineando la grave e inaccettabile posizione del Ministero accusato di aver sottovalutato il problema, giudicando inadeguate le misure adottate in quanto non applicabili ai casi in questione.
Secondo l’Unione inquilini si rischia di mettere in strada circa 30 mila famiglie non interessate dai fondi del Ministero, visto che la proroga riguarda la finita locazione, non casi di morosità o necessità del proprietario di riavere l’immobile. Inoltre interessa quelle famiglie con un reddito lordo minore di 29 mila euro e in cui sono presenti anziani, malati o minori.
Il MIT precisa che il 92% dei 140 mila sfratti in Italia riguarda la morosità e meno di 3000 la finita locazione, contestando il numero di 30 mila casi citati dalle organizzazioni.
Il ministro Lupi precisa che la proroga avrebbe avuto effetti dannosi sulle attuali politiche del governo, perché “nel frattempo stavano entrando in vigore prima il decreto casa e poi il piano casa per permettere finalmente non di avere un alibi ma di affrontare in maniera chiara e precisa il disagio abitativo. Noi dobbiamo, e lo abbiamo fatto, mettere risorse che possano affrontare il problema: 2 miliardi e 600 milioni sono quelle che questo governo ha messo a disposizione di regioni e comuni; dobbiamo chiedere ai proprietari di case sfitte di aiutarci a risolvere il disagio abitativo, mettendole in affitto”.
Tuttavia il problema è rilevante, perché le risorse previste per il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione sono ripartite tra le varie Regioni. Spetterà a ogni Comune attivarsi, tramite la pubblicazione di un bando che indichi i criteri per potervi accedere: l’inconveniente temuto è l’allungamento dei tempi dovuti alla burocrazia.
Le città più importanti come Napoli, Milano e Roma hanno chiesto che la proroga sia prolungata: solo nella Capitale ci sono state oltre 10 mila sentenze di fine locazione, il 70% avrebbe i requisiti previsti dalla legge proroga.
La critica verso il Fondo per gli affitti – stanziato per 100 milioni nel 2014 e altri 100 nel 2015 – è che non risolverebbe la situazione di quelle famiglie che hanno un immediato sfratto esecutivo da fronteggiare, ma aiuterebbe solo chi deve accedere a una nuova abitazione. Secondo l’Unione inquilini la capacità di tale Fondo sarebbe scarsa (nel 1999 era stati stanziati 350 milioni), in quanto alle 400 mila famiglie beneficiarie spetteranno solo poco più di 20 euro al mese.
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sabato 14 febbraio 2015

Rent to buy: nuova normativa e fiscalità

Rent to buy: nuova normativa e fiscalità

 in “MutuiOnline informa
rent to buy
Introdotto ufficialmente con il decreto Sblocca Italia e reso operativo con un contratto-tipo diffuso dal Notariato, il rent to buy è una formula che consente di acquistare una casa in tempi lunghi, occupandola temporaneamente in affitto.
Di derivazione britannica, l’affitto finalizzato all’acquistocostituisce in questo momento un’opportunità per chi vuole acquistare ma non dispone della liquidità per farlo e per i costruttori o i proprietari di immobili, di smaltire l’invenduto.
Il funzionamento è semplice: il futuro acquirente corrisponderà la sua rata di affitto mensile al proprietario, tendenzialmente più alta rispetto a un normale canone, che andrà in parte, secondo un ammontare prestabilito, a scalare il debito sul prezzo dell’appartamento. Per contro, il proprietario si impegna a vendere l’immobile alla scadenza pattuita, pena la restituzione della parte di affitto corrisposto a titolo di acquisto.
Punti ancora irrisolti sul tema rent to buy sono la fiscalità del contratto e la formula più sicura da adottare. Per questo, il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentando uno schema contrattuale al fine di agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto, oltre a un decalogo informativo per orientare i potenziali acquirenti.
Secondo lo schema, i canoni di affitto mensile sono da considerarsi un acconto da scontare sul prezzo dell’immobile che dovrà rimanere bloccato fino a vendita avvenuta. Il futuro acquirente non è obbligato a concludere l’acquisto, perché nel caso non sia nelle condizioni di farlo perderebbe la parte di affitto versata a titolo di acconto.
Il Notariato chiarisce anche che nel caso di mancato pagamento delle rate da parte del futuro acquirente, per un importo pari al ventesimo del totale dell’importo, il contratto può considerarsi sciolto e il proprietario può chiedere lo sfratto nei confronti dell’inquilino.
Quello di rent to buy vale come vero e proprio contratto di compravendita, con tanto ditrascrizione nei registri immobiliari, vincolante per le parti: per questo, il proprietario non potrà vendere l'immobile a qualcun altro o costituire un'ipoteca o qualsiasi altro diritto. Così, eventuali creditori del venditore non possono iscrivere un'ipoteca sull'immobile o pignorarlo, perché a partire dalla data di trascrizione del rent to buy l'immobile è "riservato" al futuro acquirente.
Ma come può invece tutelarsi il proprietario che accetta di impegnare la proprietà a favore del futuro acquirente? Stabilendo un canone più elevato, innanzitutto, che lo indennizzi adeguatamente in caso di mancata vendita. E limitando il più possibile la durata del contratto, così da concludere la compravendita in tempi utili e evitare di dover continuare a sostenere troppo a lungo le spese relative alla proprietà dell’immobile: quelle di manutenzione straordinaria, oltre agli oneri e le imposte.
“Normare un fenomeno, come quello del rent to buy, che si è diffuso in modo autonomo con apposite scritture private tra conduttori e proprietari, è molto importante e può aiutare la ripresa delle compravendite immobiliari, oltre a fare chiarezza sull’effettiva applicabilità della norma”. Così il commento di Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa, Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari.
A cura di 

Abusi edilizi, le spese per la demolizione le paga il responsabile

Abusi edilizi, le spese per la demolizione le paga il responsabile


Consiglio di Stato: vanno addebitati anche gli eventuali tentativi di abbattimento non andati a buon fine

13/02/2015 - Il responsabile dell’abuso edilizio deve pagare le spese per la sua demolizione. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato che, con la sentenza 715/2015, ha spiegato anche come sia meglio non ostacolare i lavori di demolizione per non vedersi addebitare oneri maggiori.
Abusi edilizi, le spese per la demolizione le paga il responsabile


Nel caso preso in esame, il Comune aveva ordinato la demolizione di alcuni manufatti abusivi. Il responsabile aveva ignorato l’ordine per tre volte, quindi il Comune aveva provveduto all’abbattimento e gli aveva poi addebitato le spese-

La somma chiesta dal Comune non comprendeva solo quella per i lavori di demolizione, ma anche per i precedenti tentativi, che il responsabile aveva ostacolato.

Anche se l’intervento non era andato a buon fine, il Comune aveva comunque dovuto pagare l’impresa che si era resa disponibile e che poi, a causa delle proteste organizzate dal                                                                                                  responsabile dell’abuso, non aveva potuto eseguire i lavori.

Il responsabile aveva quindi presentato ricorso al Tar, che lo aveva respinto, e successivamente al Consiglio di Stato.

In entrambi i gradi di giudizio è stato affermato che in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) il responsabile dell’abuso deve demolirlo o pagare le spese per il suo abbattimento. Nelle spese rientrano non solo quelle dell’intervento, ma anche quelle per eventuali tentativi non andati a buon fine.
FONTE : EDILPORTALE

 

Il proprietario può tenere un paio di chiavi di riserva della casa?

Il proprietario può tenere un paio di chiavi di riserva della casa?

Sto per concedere in locazione un appartamento di mia proprietà acquistato qualche tempo fa ad uso investimento: il futuro inquilino, tramite la proposta fatta in agenzia, ha chiesto specificamente che gli venganoconsegnate tutte le copie delle chiavidell'appartamento.
A me sembra una richiesta "strana" ed anzi mi pare utile che mantenga in mazzo di chiavi per il caso di emergenze. Pensate al caso in cui lui è fuori e si allaga casa, se mantenessi le chiavi non vi sarebbero problemi per entrare.
Chi ha ragione tra i due?
Partiamo dall'unica certezza, ossia che è inutile scartabellare il codice civile alla ricerca della norma che risolva il problema semplicemente perché non esiste.
Ed allora? Allora bisogna fare riferimento alle generali disposizioni riguardanti la proprietà e la detenzione.
La detenzione è il potere di fatto su una cosa altrui: chiaramente si può detenere un bene lecitamente o illecitamente.
Si pensi, per restare in argomento, al contratto di locazione: durante l'esecuzione del contratto il conduttore detiene in bene legittimamente, mentre al termine di esso, se non lo restituirà nei modi e nei termini stabiliti lo deterrà senza titolo e quindi illegittimamente.
Con la stipula del contratto di locazione le parti, salvo il caso di locazione di una sola stanza in un appartamento, trasferiscono al conduttore la piena ed esclusiva disponibilità dell'immobile.
Tizio prende in affitto da Caio un appartamento e da quel momento, salvo accordi particolari, è l'unico a poterlo utilizzare per le esigenze proprie e della propria famiglia.
Il proprietario, invece, dal momento della stipula del contratto, perde molto del potere di fatto sulla cosa, continuando a possederla per mezzo dell'inquilino (cfr. art. 1141, secondo comma, c.c.).
Non solo: il conduttore, una volta ottenuta la disponibilità dell'alloggio, in quel luogo (solitamente) vi stabilisce la propria dimora o quanto meno il domicilio lavorativo. Si tratta diluoghi inviolabili; d'altra parte l'inviolabilità del domicilio è prevista dalla Costituzione e dal codice penale (cfr. artt. 14 Cost. e 614 c.p.)
Conseguenza immediata e diretta di queste considerazioni è che il proprietario non può mantenere le chiavi dell'appartamento perché al momento della conclusione del contratto di locazione questo bene viene attratto nell'esclusiva disponibilità del conduttore. In tal senso, nel lontano 1978. La Cassazione ebbe modo di specificare che "lo "ius excludendi" del titolare del diritto alla inviolabilità del domicilio può esercitarsi anche contro il proprietario che abbia lo scopo di provvedere ad opere di manutenzione della cosa di sua proprietà"(Cass. 14 febbraio 1978 in Cass. pen. 1980, 109).
Come dire: "quella è casa mia e decido io chi entra. Caro proprietario, tu al momento sei un estraneo e posso decidere di non farti entrare, quindi, a scanso di equivoci…consegnami copia di tutte le chiavi!".
Il proprietario che mantenesse le chiavi di nascosto e venisse poi scoperto potrebbe essere intimato a consegnarle.
Al di là di questo, la soluzione migliore per il conduttore, al momento della conclusione del contratto è di sostituire le chiavi d'ingresso all'abitazione.


Fonte : www.condominioweb.com 

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