Locazione commerciale e
mancato rilascio delle
autorizzazioni amministrative
Locazione ad uso diverso da quello abitativo: quando si configura l'inadempimento del locatore per mancanza dei titoli autorizzativi.
Avv. Leonarda Colucci
La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo si configura un inadempimento del locatore solo nel momento in cui la mancanza di titoli autorizzativi dipenda da caratteristiche intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato che impediscono il rilascio degli atti amministrativi necessari.
Il fatto. La vicenda giunta all'esame dei giudici della terza sezione civile della Corte di Cassazione inizia con la citazione dei locatori di un immobile ad uso diverso da quello abitativo da parte della conduttrice, quest'ultima deduce l'inidoneità dei locali alla destinazione pattuita.
I locatori, una volta instaurato il giudizio, hanno chiesto con domanda riconvenzionale la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni insoluti ed al risarcimento dei danni causati all'immobile con l'esecuzione di opere non autorizzate.
Il giudizio di primo grado si conclude con l'accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale e risarcitoria proposta dalla conduttrice e con il totale rigetto delle domande riconvenzionali formulate dai locatori.
La Corte d'appello, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato le domande della conduttrice accogliendo parzialmente le domande proposte in via riconvenzionale da parte dei locatori, e la sentenza dichiara risolto il contratto di locazione per inadempimento della conduttrice condannandola al pagamento dei canoni scaduti.
Il ricorso in Cassazione. La conduttrice non demorde e decide ricorrere in Cassazione denunciando la violazione dell'art. 1575 del codice civile che disciplina le obbligazioni principali del locatore, e dell'art. 1453 e 1460 del codice civile che disciplinano rispettivamente la risoluzione del contratto per inadempimento e l'eccezione di inadempimento.
Nell'esaminare i motivi del ricorso appena elencati, la Cassazione con la sentenza n. 15377 dello scorso 26 luglio, si è soffermata sull'esame di due diversi orientamenti elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema degli obblighi gravanti sul locatore nella locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo.
Puntualizza la Cassazione che un primo orientamento giurisprudenziale, nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, pone a carico del conduttore l'onere di verificare “che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi ….”(Cass. civ., sez. III, 4598/2000; Cass. 7550/2009; Cass. 17896/2014)
Un diverso orientamento, invece, ha dato rilievo diverso alla documentazione in paraola osservando che “nel contratto di locazione di un immobile ad uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata” (Cass. sez. III, 28.3.2006 n. 7081; Cass. 20067 del 19.7.2008; Cass. 12708 del 25.5.2010)
Una sentenza del 2014, confermata fra l'altro dalla sentenza n. 616/2016, ha effettuato una vera e propria sintesi dei due orientamenti appena citati affermando che “ solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito delle attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti” (Cass. 13651/2014).
Dopo aver ricostruito la successione dei vari orientamenti giurisprudenziali in tema di obblighi gravanti sul locatore nella locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, la sentenza della Cassazione in commento ha evidenziato che la Corte di appello, aderendo al principio espresso dal primo orientamento innanzi citato, si è limitata ad accertare che nel caso di specie i locatori non avevano assunto uno specifico obbligo di conseguire le autorizzazioni necessarie per l'esercizio delle attività commerciali.
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Tuttavia in merito a tale specifico aspetto gli Ermellini osservano che la Corte d'appello ha ritenuto che tale situazione, e cioè la mancata assunzione dell'obbligo dei locatori di conseguire le autorizzazioni necessarie per l'esercizio delle attività commerciali, escludesse l'inadempimento dei locatori a prescindere da ogni altra circostanza.
Evidenzia invece Cassazione che la sentenza della Corte d'appello ha accertato esclusivamente che i locatori avevano presentato una denuncia di inizio attività (DIA) per effettuare i lavori necessari onde procedere ad un mutamento di destinazione del bene, ma era emerso che il Comune aveva impedito la prosecuzione degli stessi.
Non risulta essere stato accertato, come evidenziato dalla Corte d'appello, se fosse comunque possibile in astratto ottenere tale permesso di costruire.
In pratica, quindi, rilevano i giudici di legittimità la corte di merito ha omesso di accertare se il rilascio di tale permesso di costruire nel caso di specie fosse possibile tenendo conto delle caratteristiche intrinseche del bene.
In virtù di tale omesso accertamento da parte dei giudici di secondo grado, la sentenza n. 15377 dello scorso 26 luglio, cassa la sentenza impugnata accogliendo gli altri motivi del ricorso, rinviando la questione alla valutazione della Corte d'appello che dovrà verificare se il mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato in modo da impedire al conduttore l'esercizio lecito dell'attività conformemente all'uso pattuito poiché solo in tal caso può configurarsi un inadempimento del locatore.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, 26 luglio 2016, n. 15377
Fonte http://www.condominioweb.com/mancato-rilascio-delle-autorizzazioni-amministrative.13040#ixzz4KQ9OvwSt
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