29/05/2013
di Alessandro Gallucci
A dire il vero, per proseguire il titolo dell’articolo, non sempre il defunto e caro ma se lascia qualcosa in eredità, probabilmente risulterà più simpatico.
Battutacce e opportunismi a parte, nell’articolo approfondiremo il tema delle spese condominiali legate all’eredità e, traendo spunto da una recente sentenza della Cassazione, daremo risposta alla domanda che ci siamo posti in principio.
Prima di tutto è bene ricordare la natura delle obbligazioni condominiali.
“Il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio , il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774)” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
Tizio è proprietario di un appartamento nel condominio Alfa = Tizio deve pagare le spese condominiali in proporzione alla quota di partecipazione contenuta nelle tabelle millesimali, salvo diversa convenzione.
Se Tizio vende a Caio, quest’ultimo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. è obbligato in solido verso il condominio per l’anno precedente alla vendita e per quello nel corso del quale essa è avvenuta.
Da 18 giugno, data di entrata in vigore della riforma, il proprietario sarà responsabile in solido con il compratore fino a quanto copia autentica dell’atto d’acquisto non sarà comunicata al condominio http://www.condominioweb.com/riforma_del_condominio/
Che cosa accade, invece, se Tizio decede?
Spieghiamo meglio: posto che l’appartamento (per legge o per testamento) viene ereditato, che cosa accade per le spese condominiali?
Norma di riferimento, in casi del genere, è l’art. 752 c.c., rubricato Ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi, che recita:
I coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.
Quindi per le spese condominiali maturate prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà.
Solo per quelle, però.
Infatti, come ci ricorda la Cassazione, “l'art.752 c.c., per cui i debiti e i pesi ereditari gravano sui coeredi in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia disposto diversamente, riguarda i debiti e i pesi esistenti nel patrimonio del de cuius al momento della morte e quelli sorti in conseguenza della successione ereditaria (come ad esempio le spese funerarie, quelle notarili di pubblicazione del testamento ecc.), non anche i debiti venuti ad esistenza a causa della libera condotta degli eredi, i quali non adempiano obbligazioni che, sebbene derivino i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del de cuius, siano sorte successivamente alla morte di lui, conseguendone in senso non giuridico, ma soltanto occasionale” (Cass. 11 aprile 2013, n. 8900).
Per il dopo, quindi, gli eredi devono essere considerati alla stregua di qualunque comproprietario e quindi come coobbligati in solido verso il condominio.
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