La serra, se altera la facciata
dell'edificio condominiale, deve
essere rimossa.
Serra bioclimatica, titoli edilizi ed efficacia.
Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari
Anche se autorizzata dal Comune, la serra deve essere rimossa dal terrazzo perché i titoli edilizi esauriscono la loro efficacia nell'ambito del rapporto pubblicistico tra amministrazione e privato.
“Va rimossa la serra realizzata dai condomini sul loro terrazzo se vietata dal regolamento condominiale e se altera la facciata dell'edificio nonostante sia stata autorizzata dall'amministrazione comunale.
Infatti le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell'ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, non potendo incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini.” Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016 in merito al rispetto del decoro architettonico e del regolamento.
I fatti di causa. Il condominio conveniva in giudizio Tizia chiedendo al giudice la condanna della stessa alla rimozione della serra realizzata sulla terrazza del suo appartamento in quanto vietata dal regolamento di condominio. Costituendosi in giudizio, la condomina contestava in toto la domanda del condominio.
In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda e per l'effetto condannava la condomina alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi. La pronuncia in esame veniva confermata anche dalla successiva Corte di Appello. Per le ragioni esposte, la condomina proponeva ricorso per cassazione.
Il decoro architettonico. Ai sensi dell'art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può introdurre regole finalizzate alla tutela del decoro architettonico. Regole che, peraltro, se eccessivamente limitative del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, dovranno essere approvate all'unanimità o accettate da tutti i condomini.
A tal proposito, per quanto riguarda il decoro architettonico, è stato osservato che"l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia" (Cass. civ. n. 27224/2013).
Quindi, s'incorre nella violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l'originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto "singoli punti o elementi", indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell'edificio.
Il diritto al pari uso delle cose comuni. L'art. 1102 c.c. al primo comma prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Quindi, in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato: dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. 30 maggio 2003 n. 8808; Cass. 27 febbraio 2007 n. 4617; 24 giugno 2008 n. 17208; Cass. 9 giugno 2010 n. 13879)
Il ragionamento della Corte di Cassazione. A seguito dell'istruttoria, era emerso che la proprietaria esclusiva aveva realizzato sulla terrazza del suo appartamento una serra di dimensioni molto rilevanti da apparire, come evidenziato in sede di merito, come un prolungamento dei locali interni della sua unità immobiliare.
È stato inoltre sottolineato che la serra insiste sulla facciata, incidendo sull'aspetto della stessa.
Secondo la corte, a nulla può quindi valere l'autorizzazione comunale visto che la stessa cozza con le posizioni soggettive di tutti gli altri condomini che hanno chiesto la rimozione.
A tal proposito, i giudici della corte, richiamando un filone giurisprudenziale in materia, hanno avuto modo di precisare che “al fine di accertare la legittimità - ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del c.c. - della innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva - pertanto - è irrilevante che l'autorità preposta all'indicata tutela abbia autorizzato l'opera In quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini. (In tal senso Corte di Cassazione, Sentenza 6 ottobre 2014, n. 20985).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commenti ha confermato la condanna della condomina alla rimozione della serra e al ripristino dello stato dei luoghi.
Corte di Cassazione Ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016
Fonte http://www.condominioweb.com/serra-bioclimatica-titoli-edilizi-ed-efficacia.12832#ixzz4CycsuSLj
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