Nel caso di nomina facoltativa dell’amministratore, la mancata revoca fa proseguire l’incarico in prorogatio?

Nel caso di nomina facoltativa dell’amministratore, la mancata revoca fa proseguire l’incarico in prorogatio?

11/10/2013
di Alessandro Gallucci 

Una delle novità introdotte dalla così detta riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, è stato l’innalzamento del numero minimo dei condomini raggiunto il quale diviene obbligatoria la nomina dell’amministratore condominiale.
 
Ai sensi del primo comma dell’art. 1129, infatti, “Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario”.
 
Si passa da cinque a nove. Insomma se i condomini sono nove la figura dell’amministratore diviene obbligatoria mentre prima dell’entrata in vigore della riforma il “numero magico” era cinque.
 
E per tutti quei condomini composti da almeno cinque e fino ad otto distinti proprietari di unità immobiliari?
 
In questi casi la nomina dell’amministratore non è più obbligatoria. E qui ci soffermiamo su una domanda postaci da un nostro lettore.
 
Se adesso, sono necessari 9 partecipanti per costituire legalmente un condominio, mentre prima (come è accaduto nel nostro caso) ne bastavano cinque, che cosa accade? L’amministratore ed il condominio decadono automaticamente? Ve lo chiedo in quanto un condomino protesta dicendo che non ce n’è più bisogno. Insomma la nuova legge vale anche per i condomini già costituiti?
 
Il nostro lettore fa un po’ di confusione tra condominio ed amministratore. La riforma riguarda solo quest’ultimo. Il condominio, infatti, non si scioglie perché il numero minimo dei condomini necessario per la nomina dell’amministratore è stato aumentato.
 
Per il condominio vale sempre quanto detto dalla giurisprudenza, vale a dire che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
 
Più articolato il discorso relativo alla nomina del mandatario. Sicuramente le compagini con un numero di partecipanti superiore a quattro ma inferiore a nove (che prima della riforma erano obbligate a nominare un amministratore), con l’applicazione della legge n. 220/2012 (la riforma) possono decidere di non rinnovare l’incarico all’amministratore in carica o comunque di non nominare più alcun amministratore fino a nuova decisione.
 
Se, però, non decidono in tal senso, gli amministratori di queste compagini non decadono automaticamente perché la legge non prevede questo meccanismo. 
 
Tuttavia al termine dell’anno di gestione l’amministratore deve presentare il rendiconto e ottenere il rinnovo dell’incarico. Che cosa accade se l’assemblea non nomina l’amministratore? In questi casi deve ritenersi che l’amministratore non possa più considerarsi tale in quanto la legge, nei limiti numerici indicati, non impone la presenza di questa figura e l’assise non ha raggiunto un accordo per la nomina/conferma.
 
Per i casi di nomina avvenuta dopo l’entrata in vigore della riforma, anche per i condomini con nomina facoltativa, deve ritenersi che, salvo diversa decisione assembleare, l’incarico abbia durata annuale con rinnovo automatico per l’anno successivo.


Fonte : condominioweb.com