Vivere nel sottotetto non si può. Ecco il perché.

31/03/2014

di Avv. Mauro Blonda

È reato trasformare dei locali deposito in unità abitativo. Per farlo occorre il titolo amministrativo

L'importanza della destinazione d'uso degli immobili. Con una recentissima pronuncia la Suprema Corte di Cassazione ha ricordato l'importanza del concetto di "destinazione d'uso degli immobili", elemento essenziale (insieme a quello volumetrico) per tracciare i confini dell'illecito edilizio e verificare se gli interventi costituiscano o meno reato.

Con la sentenza n. 13014 del 20/03/2014, infatti, la III Sezione Penale della Corte di Cassazione ha chiarito come costituiscano illecito penale i lavori di ristrutturazione di un sottotetto, anche se già esistente, che hanno consentito di trasformarlo da locale deposito ad abitazione: tali lavori, infatti, rappresentano interventi edilizi effettuabili solo con permesso il di costruire, la cui mancanza integra gli estremi della violazione prevista e punita con l'arresto fino a 2 anni ed un'ammenda da 10.328,00 a 103.290,00 euro dall'art. 44 lett. B del D.P.R. 380/2001.

Giusta la condanna disposta dai giudici di primo e secondo grado. I proprietari di un sottotetto adibito a locale deposito (privo quindi dei requisiti e delle infrastrutture che lo rendessero abitabile) erano quindi stati condannati per averne appunto mutato la destinazione d'uso trasformandolo in locale abitativo, realizzando anche alcune opere murarie: essi, infatti, dotando i locali di "portoncini blindati muniti di spioncino, predisposizione per lo scarico delle acque nere, allacciamento di gas e acqua, cavi per TV satellitare, impianto citofonico, di riscaldamento", avevano di fatto creato dei nuovi appartamenti là dove essi non erano né previsti né tantomeno autorizzati.

Condannati sia in primo grado dal Tribunale di Massa, che in secondo dalla Corte d'Appello di Genova, gli imputati ricorrevano quindi per Cassazione, sostenendo che la sentenza non fosse correlata all'accusa (poiché erano stati rinviati a giudizio con l'accusa di aver mutato la destinazione d'uso dell'immobile e non di averne realizzato di nuovi) e che gli interventi effettuati non fossero soggetti a permesso di costruire bensì realizzabili previa presentazione della sola D.I.A.. (Vedi anche: Costruzione di una veranda. Quando è necessario il permesso di costruire?)

Entrambi i motivi di ricorso sono stati però ritenuti infondati dalla Suprema Corte che, respingendo il ricorso, ha inoltre condannato gli imputati al pagamento delle spese processuali e di 1.000,00 euro alla cassa delle ammende.

La correlazione tra imputazione e sentenza. Innanzitutto la Cassazione chiarisce come non sia corretto sostenere che l'imputazione per aver "mutato la destinazione d'uso di un immobile" non possa portare ad una condanna per "realizzazione exnovo di opere edilizie in difetto del permesso di costruire": ciò poiché, con un ragionamento che appare comunque opinabile, i Supremi Giudici arrivano a sostenere che "la contestazione contenuta nel capo di imputazione di avere mutato la destinazione d'uso mediante la realizzazione di opere murarie interne equivale in sostanza all'affermazione della sentenza di primo grado di aver realizzato ex novo delle unità abitative". Ciò poiché "con il detto mutamento di destinazione d'uso mediante opere, sono stati appunto creati nuovi locali abitativi, al posto di quelli destinati a deposito occasionale, con evidente aumento di volumi e di superfici abitative utili" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 13014 del 20/03/2014).

Ove tali opere vengano eseguite, come accaduto nel caso di specie, "senza essere muniti del necessario permesso di costruire", si verserà quindi nell'ipotesi contravvenzionale di cui all'art. 44 lett. B del D.P.R. 380/2001 che punisce per l'appunto "l'esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso", come già chiarito quando ci siamo occupati della chiusura con vetrate del balcone (La chiusura con vetrate del balcone costituisce abusivismo edilizio?).

L'abuso edilizio sussiste anche in caso di realizzazione di sole opere interne. Altrettanto infondata è poi l'eccezione sollevata dai proprietari secondo cui le opere realizzate, poiché eseguite all'interno di un immobile e non modificando la sua volumetria complessiva, non fossero quindi soggette a permesso di costruire ma eseguibili previa presentazione della sola D.I.A.: la Suprema Corte ha rigettato anche tale doglianza, ricordando quanto già affermato in precedenti pronunce e ribadendo quindi che "in tema di reati edilizi, la modifica di destinazione d'uso è integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 27713 del 20/05/2010).

A nulla rileva quindi che i lavori con cui si muta la destinazione d'uso di un locale siano interni o esterni all'immobile: quel che conta è se con essi si incide o meno sulla sua natura e funzionalità.

Per verificare se il reato sussiste o meno si dovrà pertanto ricercare in concreto "la precedente destinazione d'uso, la quale non si identifica con l'uso fattone in concreto dal soggetto utilizzatore, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito. Ciò poiché il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico". Questo è quanto sancito da una precedente pronuncia sempre della Suprema Corte di Cassazione, la quale ebbe modo di chiarire altresì che "il mutamento di destinazione d'uso di un immobile, attuato attraverso l'esecuzione di opere edilizie e realizzato dopo la sua ultimazione, configura un'ipotesi di ristrutturazione edilizia che integra il reato di esecuzione di lavori in assenza di permesso di costruire, in quanto l'esecuzione di lavori, anche se di modesta entità, porta alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente" (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 9894 del 20/01/2009). (Posso sfondare il muro tra due miei locali?)

La modifica degli spazi interni che comporti mutamenti della destinazione d'uso necessita del permesso di costruire. Tempi duri pertanto per chi, ritoccandone le parti interne, vorrà sfruttare fino all'osso la volumetria già sviluppata dai propri immobili: tali interventi edilizi, ove comportino un effettivo mutamento della naturale destinazione d'uso di tali spazi, andranno realizzati previa concessione del permesso di costruire.

A nulla varrà sostenere che essi riguardano solo parti interne e che non creano aumenti del complessivo volume dell'immobile: trasformare un garage in una depandance, oppure un ripostiglio in mansarda comporta comunque di fatto l'aumento di spazi abitativi e, come tale, necessita per la sua realizzazione del permesso di costruire, anche se i lavori con cui tali opere vengono realizzate sarebbero in sé potuti essere effettuati con D.I.A..

Corte di Cassazione, sez. III Penale, 20 marzo 2014, n. 13014

Fonte : www.condominioweb.com