venerdì 3 ottobre 2014

NON SI PUÒ NEGOZIARE IL DIRITTO AL RECESSO

NON SI PUÒ NEGOZIARE IL DIRITTO AL RECESSO

In un contratto commerciale (6 anni + 6) in corso di formalizzazione, le parti stabiliscono un canone mensile di 2.000 euro. Tuttavia, in considerazione dei costi di avviamento a cui il conduttore andrà incontro nella fase iniziale, le parti convengono di applicare, dall'inizio del primo anno di locazione, un importo mensile inferiore al canone stabilito contrattualmente. Tale importo crescerà gradualmente di anno in anno fino a raggiungere quanto inizialmente stabilito. Contestualmente, al fine di evitare una penalizzazione del locatore (in considerazione dell'agevolazione fatta al conduttore), è giuridicamente possibile, nel caso di recesso anticipato per giusta causa (magari dopo uno o due anni), apporre una clausola contrattuale in cui il conduttore possa, ad esempio, recedere dal contratto ma a partire dalla fine del primo anno, con preavviso di almeno 12 mesi (istituendo in pratica un "obbligo" di permanenza di almeno 24 mesi)? Eventualmente, ci sono altre soluzioni possibili?
La risposta è negativa. Mentre deve ritenersi consentito ridurre il canone di locazione, per i primi anni di affitto, tenuto conto dei costi che il conduttore deve affrontare per avviare la sua attività (si veda, per tutte, Cassazione, 23 giugno 2011, n. 13887), non è legittimo convenire, all’atto della stipula del contratto, che il conduttore rinunci preventivamente alla facoltà di un eventuale recesso per "gravi motivi", con preavviso di sei mesi. L’articolo 27, ultimo comma, della legge 392/1978, dispone infatti che «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» . L’articolo 79, comma primo, della legge 392/1978 – tuttora vigente e inderogabile per le locazioni "a uso diverso", di cui agli articoli 27 e seguenti della legge citata - dispone, a sua volta, che «è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Quest’ultima disposizione incide negativamente sui poteri di autonomia contrattuale delle parti, di cui all’articolo 1322 del Codice civile, nel senso che li limita.

Nessun commento:

Posta un commento

KIZOA Movie Maker q9x618jf