LOCALI, MODIFICHE A RISCHIO SENZA L'OK DEL PROPRIETARIO

LOCALI, MODIFICHE A RISCHIO SENZA L'OK DEL PROPRIETARIO

A cura di Matteo Rezzonico29-09-2014

Ho dato in affitto un immobile a uso commerciale, nel quale sono stati effettuati lavori, senza autorizzazione da parte mia, e inoltre è stata abbattuta una parete e sono stati spostati i sanitari. Mi chiedo se ciò sia causa di risarcimento danni, con l'aggiunta di una eventuale rescissione.

Ove le modifiche ai locali siano di particolare rilievo, come sembrerebbe nel caso in questione, visto che si parla di abbattimento di una parete, spostamento di sanitari e impianti, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento, oltre al risarcimento dei danni, a norma degli articoli 1453-1455 del Codice civile. Infatti, l’articolo 1587, n. 1, del Codice civile dispone che «il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze». In tema, la Corte di cassazione ha avuto modo di puntualizzare che «l’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’articolo 1587, n. 1, del Codice civile, con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’articolo 1590 del Codice civile, di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui al citato articolo 1587, n. 1, e di agire nei confronti del conduttore inadempiente» (si veda, per tutte, Cassazione, 11 maggio 2010, n. 11345). Tanto più se nel contratto di locazione (ma non sappiamo se questo è il caso del lettore) fosse inserita una "clausola risolutiva espressa", a norma dell’articolo 1456 del Codice civile (presente in diversi moduli prestampati), secondo cui è vietata ogni forma di innovazione che non sia consentita dal locatore per iscritto, salva risoluzione di diritto del contratto stesso. Si veda, sul tema specifico, Cassazione, 7 marzo 2001, n. 3343, secondo cui, «allorché le parti del contratto di locazione, nell’ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all’uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell’articolo 1456 del Codice civile, della clausola risolutiva espressa, il giudice – chiamato ad accertare l’avvenuta risoluzione del contratto per l’inadempimento convenzionalmente sanzionato – non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l’innovazione o la modifica dell’immobile locato comporta alterazione dell’equilibrio giuridico–economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento».

FONTE : CASA24PLUS