Cosa succede se il locatore autorizza il conduttore a pagare i canoni di locazione ad un'altra persona?

20/10/2014

Avv. Leonarda Colucci

Il Tribunale di Benevento affronta tale ipotesi tutelando la posizione del terzo che subisce gli effetti di una rappresentanza apparente

Il fatto. La locatrice di un immobile ad uso abitativo cita in giudizio i conduttori chiedendo a questi ultimi il pagamento di due canoni di locazione precedenti al rilascio dell'immobile e, non avendo ricevuto tempestivo preavviso di recesso da parte dei conduttori, chiede anche il pagamento dei tre canoni successivi alla consegna dell'immobile.

I convenuti (conduttori dell'immobile) contestano la domanda affermando di aver tempestivamentecomunicato la disdetta dal contratto in questione al fratello dell'attrice, il quale aveva ricevuto delega da parte di quest'ultima a trattare con loro le varie questioni ( come ad esempio quelle relative al pagamento canone) riguardanti il contratto di locazione dedotto in giudizio.

La sentenza. La sentenza del Tribunale di Benevento, analizzando i fatti di causa, ha ritenuto completamente infondata la domanda attrice rigettandola.

In seguito all'espletamento della fase istruttoria del giudizio conclusosi con la sentenza in questione il Giudice ha potuto constatare che i conduttori avevano tempestivamentecomunicato al fratello dell'attrice il recesso dal contratto. Il fratello dell'attrice, infatti, teste nel giudizio in questione ha affermato di aver ricevuto spesso i canoni di locazione per conto della sorella e di aver rilasciato ai convenuti la relativa quietanza. Allo stesso modo quest'ultimo ha affermato di essere stato informato verbalmente dai convenuti della loro volontà di recedere dal contratto e di aver ricevuto da questi ultimi le chiavi dell'immobile. => Il conduttore se non è stato liberato dal locatore rimane responsabile con il nuovo inquilino del mancato pagamento dei canoni d'affitto

Analizzando i fatti il Giudice ha ritenuto di non accogliere le ragioni poste a fondamento della domanda da parte dell'attrice che, basandosi su argomentazioni puramente formali, ha fondato le proprie richieste sull'invalidità della disdetta e sulla mancanza di legittimazione del fratello a ricevere la comunicazione di recesso, negando di aver mai riconosciuto a suo fratello il potere di rappresentarla.

Il Giudice del Tribunale di Benevento è giunto a conclusioni completamente opposte ritenendo, invece, che nel caso di specie possa trovare applicazione il principio generale dell'apparenza di diritto. A parere della giurisprudenza di legittimità, infatti, il principio in questione può trovare applicazione riguardo alla rappresentanza quando ricorrano le seguenti condizioni:”

a) si riveli l'apparente esistenza, in un soggetto, del potere di rappresentanza dell'altro;

b) tale apparenza sia fondata su elementi obiettivi, idonei a giustificare l'erroneo e incolpevole convincimento di chi lo invoca;

c) l'apparenza sia determinato da un comportamento colposo”. (Cass. Civ. Sez. III, 22 aprile 1999, n. 3988).

In merito, invece, al comportamento del terzo che abbia contratto con il falsus procurator (nel caso di specie fratello dell'attrice) la giurisprudenza ha già puntualizzato che nel contratto concluso con il falsus procurator l'opinione del terzo che confida nella piena corrispondenza tra situazione apparente e situazione reale deve essere ragionevole e non determinata dal comportamento colposo del terzo (Cass.Civ. 6 novembre 1988 n. 11184).

Valutando tutti questi aspetti la sentenza ha evidenziato che il falsus procurator ( fratello della locatrice) e dominus (locatrice ed attrice nel giudizio in questione) hanno posto in essere una situazione tale che ha ingenerato nel terzo ( conduttore) contraente” uno stato d'animo di assoluta fiducia nella legalità dell'affare ed idonea a trarre in errore ogni persona di buona fede dotata di prudenza ed accortezza” ( Corte d'appello di Milano, 13 ottobre 1983).

Le conclusioni del Tribunale. In buona sostanza quindi i conduttori nel caso di specie, possono validamente invocare l'istituto della rappresentanza apparente poiché il loro errore è stato determinato dal comportamento della locatrice che ha generato in loro il convincimento incolpevole di aver conferito al fratello un potere di rappresentanza.

Sulla base di tali argomentazioni, quindi, il Tribunale di Benevento tutela la posizione del conduttore che abbia fatto affidamento sul fatto che ciò che appariva ( effettiva esistenza di un potere di rappresentanza in capo al fratello della locatrice) corrispondesse alla realtà. (Cass. Civ., sent. n. 423 del 19 gennaio 1987).

Ricordiamo a tal proposito che nel caso in questione i fatti di causa hanno messo in luce il fatto che la locatrice aveva invitato i conduttori a fare riferimento al fratello per il pagamento dei canoni di locazione per i quali quest'ultimo rilasciava quietanza di pagamento.

In pratica l'affidamento incolpevole dei conduttori è stato determinato dal comportamento colposo della pseudo-rappresentata (locatrice) e dell'apparente rappresentante ( fratello della locatrice), il che implica per la sentenza in questione che la situazione apparente prevalga su quella reale.

Le conclusioni appena menzionate alle quali approda la decisione in commento fanno perdere rilevanza anche alla seconda richiesta dell'attrice ossia quella relativa all'invalidità della disdetta che non sarebbe stata comunicata nelle forme e nei termini previsti dalla legge.

A tal proposito la sentenza evidenzia che nel momento in cui il falso rappresentate ( fratello dell'attrice) ha ricevuto le chiavi dell'immobile da parte dei conduttori ed appreso della loro intenzione di recedere dal contratto, non avendo contestato alcunché in merito alla validità della disdetta, ha di fatto accettato la comunicazione di recedere formulata dai conduttori.

Fra l'altro la conferma del fatto che l'attrice, nel caso in questione, fosse giunta a conoscenza della volontà dei conduttori di recedere è ulteriormente dimostrata dal fatto che la locatrice aveva già comunicato all'Agenzia delle entrate della risoluzione del contratto.

Infine la sentenza in commento non accoglie neanche l'ultima richiesta formulata dall'attrice e quella cioè di chiedere il pagamento dei due canoni di locazioni antecedenti al recesso, poiché tale somma può essere compensata con la somma ricevuta a titolo di cauzione da parte dei conduttori al momento della conclusione del contratto (Cass. 21 giugno 2002 n. 9059).

Attenzione ai locatori: se costoro lasciano intendere ai conduttori che possono validamente contrattare con un altro soggetto, questioni relative al rapporto contrattuale, non potranno sostenere in un secondo momento l'inesistenza di un potere di rappresentanza da parte di tale soggetto, poiché il terzo in buona fede, non può conoscere qual è la situazione reale e potrà legittimamente eccepire, se agisce con diligenza, che ciò che appare corrisponde al vero. Pertanto sé il conduttore è stato autorizzato dal locatore potrà pagare i canoni anche ad un altro soggetto.

Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Tribunale di Benevento n. 593 del 26 marzo 2014

Fonte : www.condominioweb.com