GLI INFISSI INADEGUATI ONERE DEL PROPRIETARIO
A cura di Matteo Rezzonico13-10-2014
Un inquilino ha in locazione un'abitazione da più di vent'anni, pagando ultimamente un canone inferiore rispetto a quando vi si è insediato, con accordo sottoscritto per la riduzione del canone a causa della crisi e delle ormai vetuste condizioni dell'abitazione.Lo stesso inquilino, in questi anni non ha mai provveduto alla benchè minima manutenzione dell'immobile né, in particolare, degli infissi esterni di legno, e poichè questi risultano inadeguati, oggi ne reclama la sostituzione con altri nuovi. A chi compete la spesa, visto che l'inquilino ha lasciato che gli infissi si ammalorassero senza fare nulla? Se il proprietario non volesse fare l'intervento, perchè l'affitto non giustifica la spesa da sostenere, può lasciare che lo stesso inquilino decida se restare alle condizioni attuali o rescindere il contratto?
Salvo esame della fattispecie in concreto, ove – a causa dell’ammaloramento degli infissi (e più in generale delle cattive condizioni dell’immobile, note alle parti) – i locali risultino inagibili, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto a norma dell’articolo 1578 del Codice civile, (posto che la riduzione del canone – se abbiamo ben compreso - è già stata chiesta ed ottenuta). In ogni caso, non può chiedere al locatore di sostenere ingenti spese per il ripristino dell’agibilità dei locali. E, infatti, secondo la giurisprudenza «costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’articolo 1578 del Codice civile (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’articolo 1575, ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione», Cassazione 15 maggio 2007, n. 11198. Altra giurisprudenza ha, tra l’altro, puntualizzato che l’azione di risarcimento danni ex articolo 1578 «non è concepibile in caso di vizi sopravvenuti, non potendo di questi valutarsi la conoscenza da parte del conduttore o la colpevole ignoranza da parte del locatore al momento della consegna» (si veda Cassazione 14 marzo 2013, numero 6580).Fermo quanto sopra, in generale, nelle locazioni cosiddette “libere”, di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), cui sembrerebbe riferirsi il lettore, (che fa riferimento ad un contratto stipulato oltre venti anni fa, cioè nella vigenza della legge 392/78, ma ormai transitato nella legge 431/98, a norma dell’articolo 2, comma 6) – salvo patto contrario - le spese per la sostituzione degli infissi ammalorati per vetustà competono al locatore, a norma dell’articolo 1576 del Codice civile. Il richiamato articolo 1576 del Codice dispone infatti che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Si tenga presente, che per l’articolo 1609 del Codice civile, «le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Solo ove si dimostri che il deterioramento dipenda da omessa manutenzione (ordinaria) da parte dell’inquilino o da un uso anomalo di essi, quest’ultimo è tenuto alla sostituzione a sue spese. Si veda, in questo senso, Cassazione 27 luglio 1995, numero 8191, secondo cui «la riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’articolo 1575, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto». Al più, il locatore potrebbe chiedere – ove prevista nel contratto - l’integrazione del canone, di cui all’articolo 23, della legge 392/78 (norma abrogata, ma valida se richiamata nel contratto), di un importo non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato per le opere.
FONTE : CASA24PLUS
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