UN NUOVO CONTRATTO PER CAMBIARE LA FORMULA

UN NUOVO CONTRATTO PER CAMBIARE LA FORMULA

A cura di Matteo Rezzonico20-04-2015

La durata di un contratto di locazione concordato, stipulato per anni quattro più due, può essere trasformata in tre più due inserendo tale modifica nella lettera con cui il locatore si impegna a non aumentare il canone con gli indici Istat? Si potrebbe applicare la cedolare secca?

Se abbiamo ben compreso, il lettore ha stipulato un contratto di locazione, cosiddetto a canone concordato, a norma dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, con durata di quattro anni + due, (anziché di tre anni + due). La durata del contratto convenuta tra le parti deve ritenersi legittima, posto che, per l’articolo 2, comma 5, della legge 431/1998, «i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni...», ma ciò non esclude che possano avere una durata superiore.In ogni caso – ove si voglia stipulare un ulteriore contratto "a canone concordato", a norma dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, con durata di tre anni + due - non è sufficiente l’invio di una semplice lettera, ma occorre:1) procedere alla risoluzione consensuale del contratto in essere, a norma dell’articolo 1372 del Codice civile, per il quale «il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge»;2) stipularne uno ulteriore a nuove condizioni, a norma dell’articolo 2, comma 3, della Legge 431/1998, (con durata di tre anni + due);3) inserire in quest’ultimo contratto una clausola di novazione contrattuale, a norma dell’articolo 1230 del Codice civile, in cui si dia atto che il primo contratto è stato risolto consensualmente e integralmente sostituito dal successivo.Sotto il profilo fiscale, poi, salvo che si sia optato per la cedolare secca, occorrerà procedere alla risoluzione del primo contratto, a norma dell’articolo 17, comma 1, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, versando la relativa imposta di registro. Nel secondo contratto è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca, mediante modello RLI e inviando la raccomandata con avviso di ricevimento all’inquilino, con cui il locatore dichiara di voler optare per la cedolare secca, specificando che, per tutta la durata dell’opzione, rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

FONTE : CASA24PLUS