Sfratto per morosità: mancato pagamento degli oneri condominiali
Il locatore può esigere il pagamento del credito originato dal mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore, così da legittimare lo sfratto per morosità, anche se matura in pendenza del contenzioso
Il caso. Un locatore patavino ha intimato sfratto per morosità al proprio conduttore stante il mancato pagamento di un canone (pari € 400,00 circa) e degli oneri condominiali maturati e non pagati da circa un anno (€ 2.000,00 circa).
Il conduttore si è costituito in giudizio eccependo l'infondatezza della pretesa: rilevando, da un parte, l'avvenuta corresponsione del canone poco prima della notifica dell'atto di intimazione, e, dall'altra parte, l'inesigibilità degli oneri accessori stante la mancata approvazione del rendiconto contabile condominiale.
L'approvazione del rendiconto avveniva però in pendenza del procedimento di sfratto. Poco male. Anche in tale caso, il conduttore trovava motivi per spiegare ulteriore opposizione, argomentando di non avere ricevuto, nelle more, alcun invito a partecipare all'assemblea, e quindi di non conoscere i dati del documento contabile né la rispettiva conformità rispetto ai giustificativi che vi farebbero da corollario. Concludeva insistendo sulla dedotta inesigibilità del credito e chiedeva il rigetto dell'istanza formulata dal locatore per la convalida dello sfratto.
La Sentenza. Il Tribunale di Padova, con pronuncia del 02 ottobre 2014,ha dato torto all'arguto conduttore,richiamando le previsioni normative dettate dalla legge 392 del 27 luglio 1978 sul merito della esigibilità dei crediti pecuniari in questione.. Ed invero.
Rispetto l'esigibilità dei canoni di locazione. In assenza di previsioni contrattuali, l'articolo 5 della legge anzidetta prescrive che costituisce motivo di risoluzione il mancato pagamento dei canoni decorsi numero 20 giorni dalla data prevista per la scadenza periodica.
Nella fattispecie, il decidente ha preso atto che il pagamento è avvenuto nelle more antecedenti l'instaurazione della lite (litispendenza), circostanza da cui ha preso spunto per dichiarare la cessazione della materia del contendere. Lo stesso ha parimenti rilevato – ai fini della soccombenza virtuale - che l'instaurazione della lite è avvenuta senza essere stata preceduta dalla spedizione di alcuna lettera di messa in mora del conduttore.
Sul merito dell'esigibilità del credito discendente dal mancato pagamento degli oneri condominiali. Tra conduttori e condominio – salvo determinate fattispecie – non si instaura alcun rapporto che legittima l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro (ex multis, Cass. Civ. 10.08.2007 n 17619).
L'amministratore p.t. del Condominio non è obbligato a inviare la lettera di convocazione assembleare ai conduttori, né ad inviargli i prospetti di bilancio consuntivo e preventivo. Non è neppure tenuto a richiedere il rimborso delle spese a carico di ciascuno di essi, dovendo diversamente sopperire con richiesta formale da inoltrare esclusivamente al proprietario - locatore.
Ciò posto, l'articolo 9 dell'anzidetta legge,ha stabilitoche il temine di pagamento degli oneri accessori è dato dalla scadenza dei due mesi dalla richiesta da parte del locatore. Viene fatto salvo il diritto del conduttore di ricevere indicazioni specifiche delle spese e menzione dei criteri di ripartizione, anche in ragione dell'esame dei giustificativi contabili.
Nella fattispecie trattata il locatore non ha dimostrato di aver chiesto il pagamento al conduttore degli oneri accessori prima di convenire il conduttore in giudizio (attraverso una lettera di messa in mora) né tanto meno di aver atteso il termine bimestrale previsto dall'art. 9 cit. al fine di agire in giudizio nei relativi confronti.
Il credito fatto valere in giudizio da parte del locatore (per l'intimazione dello sfratto), al momento della formazione della domanda è risultato ex lege, quindi, inesigibile.
Tuttavia, nelle more della causa,è stato approvato assemblearmente il rendiconto contabile;il quale veniva parimenti prodotto in giudizio. Il conduttore – per quanto di propria competenza - non ha mosso alcuna contestazione di sorta avverso il citato documento condominiale, né per vizi di carattere formale, né per aspetti sostanziali.
La prestazione invocata dal ricorrente è diventata, quindi,esigibile propriamente nel corso del giudizio: da cui la salvezza dello sfratto intimato.
Ed invero: “nel caso di proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento prima che si verifichi l'esigibilità della prestazione, se la prestazione diviene esigibile nel corso del giudizio e il convenuto non adempia, non può sottrarsi ad una pronuncia di risoluzione, essendo l'inadempimento una condizione dell'azione che può maturare in corso di causa e fino al momento della sentenza. La proposizione della domanda di risoluzione del contratto prima della scadenza del termine per l'adempimento non esonera pertanto il conduttore dall'adempiere la sua obbligazione. Le condizioni dell'azione - tale deve ritenersi anche il termine previsto per l'esigibilità della prestazione - devono sussistere non necessariamente al momento della domanda, ma al momento della sentenza (cfr. Cass. sez. III, 1.6.04, n. 10490, proprio in tema di spese condominiali del conduttore; Cass. Sez. III, 15.3.80, n. 1751 e Cass. sez. II, 16.11.01, n. 14429).
In buona sostanza, il credito pecuniario vantato dal locatore è divenuto esigibile solamente nelle more del processo; la lungaggine dello stesso si è rivelata quindi salvifica per le ragioni addotte. Il conduttore è stato così sfrattato, per mancato pagamento degli oneri condominiali.
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Tribunale Padova, Sezione 2 civile Sentenza 2 ottobre 2014, n. 2987
Fonte : www.condominioweb.com
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