Ottenere liquidità dando in garanzia la propria casa è ora più semplice grazie alle nuove norme, in vigore dal 6 maggio, che disciplinano il prestito vitalizio ipotecario. Da un lato viene semplificato l'accesso allo strumento finanziario per i privati over 60 (il limite con la vecchia norma era di 65 anni) e fatta chiarezza sulle agevolazioni fiscali, dall'altro le banche ottengono maggiori certezze sul meccanismo di credito e sulle garanzie a tutela del prestito.
Questo tipo di finanziamento è molto diffuso sul mercato anglosassone, ma in Italia ha sempre fatto fatica a imporsi. Anche a causa della mancanza di chiarezza normativa che da tempo era stata segnalata da Abi e associazioni dei consumatori. Chiarezza che cerca di introdurre la nuova legge 44/2015.
Vediamo dunque meglio come funziona il cosiddetto “mutuo al contrario”, in attesa delle precisazioni che dovrà fornire - anche al fine di poter confrontare le varie offerte sul mercato - un decreto del Mise da pubblicare entro i prossimi tre mesi.
Come funziona il prestito
Chi ha più di 60 anni può ottenere un finanziamento da una banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà (non è possibile accedere al prestito per più di un immobile). In cambio viene accesa, a favore dell'istituto di credito, un'ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
I “contanti” ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa varia soprattutto in base all'età del contraente: più questa è elevata, più sarà elevato l'importo erogato. In questo caso, infatti, la banca otterrà con ogni probabilità più presto l'estinzione del debito.
Chi ha più di 60 anni può ottenere un finanziamento da una banca dando in garanzia un immobile residenziale di proprietà (non è possibile accedere al prestito per più di un immobile). In cambio viene accesa, a favore dell'istituto di credito, un'ipoteca sulla casa oggetto del contratto.
I “contanti” ottenuti al momento del prestito variano in genere tra il 15% e il 55% del valore di mercato della casa. La quota concessa varia soprattutto in base all'età del contraente: più questa è elevata, più sarà elevato l'importo erogato. In questo caso, infatti, la banca otterrà con ogni probabilità più presto l'estinzione del debito.
Il rimborso del prestito
Nel momento della morte del contraente, gli eredi possono decidere se rimborsare l'importo dovuto e tenere la casa o cedere alla banca l'immobile, che verrà venduto: l'istituto tratterrà poi per sé il dovuto e verserà agli eredi l'eventuale differenza ottenuta dalla cessione.
A tutela del cliente, l'importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. In sostanza la legge garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata.
In alternativa, gli eredi possono comunque provvedere a vendere l'immobile in proprio, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi.
A tutela dell'acquirente terzo dell'immobile, invece, si dispone l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.
Nel momento della morte del contraente, gli eredi possono decidere se rimborsare l'importo dovuto e tenere la casa o cedere alla banca l'immobile, che verrà venduto: l'istituto tratterrà poi per sé il dovuto e verserà agli eredi l'eventuale differenza ottenuta dalla cessione.
A tutela del cliente, l'importo del debito dovuto alla banca non può in ogni caso superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. In sostanza la legge garantisce che gli eredi non saranno chiamati a pagare alla banca una somma superiore al valore commerciale della casa ipotecata.
In alternativa, gli eredi possono comunque provvedere a vendere l'immobile in proprio, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi.
A tutela dell'acquirente terzo dell'immobile, invece, si dispone l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.
Modalità di rimborso e tutele del contraente
Il tasso di interesse applicato all'importo erogato è del tutto simile a quello dei mutui: può essere fisso, variabile, misto con “cap” e sarà stabilito dal mercato creditizio.
Nel calcolo della somma dovuta alla banca al momento del decesso del proprietario venivano fino a ieri sempre capitalizzati anche gli interessi maturati anno per anno. Secondo le nuove regole, invece, si possono concordare con la banca (o la società finanziaria) modalità di rimborso graduali della quota di interessi e spese, su cui di conseguenza non si applicherà più la capitalizzazione.
Facciamo un esempio: nel caso si ottenga un prestito vitalizio di 100mila euro con capitalizzazione degli interessi, il tasso di interesse il primo anno sarà applicato a 100mila euro, il secondo anno alla cifra ottenuta dalla somma tra 100mila euro e gli interessi maturati (e non rimborsati, ad esempio quindi su 105mila euro); il terzo anno su 110mila euro; e così via.
Ecco perché il montante a fine prestito può risultare molto elevato. A salvaguardia di queste situazioni la legge prevede due possibilità: che, come detto sopra, il saldo del debito non sia superiore al valore della casa; e che, appunto, gli interessi possano essere saldati anno per anno, lasciando agli eredi da rimborsare “solo” il capitale iniziale.
Il tasso di interesse applicato all'importo erogato è del tutto simile a quello dei mutui: può essere fisso, variabile, misto con “cap” e sarà stabilito dal mercato creditizio.
Nel calcolo della somma dovuta alla banca al momento del decesso del proprietario venivano fino a ieri sempre capitalizzati anche gli interessi maturati anno per anno. Secondo le nuove regole, invece, si possono concordare con la banca (o la società finanziaria) modalità di rimborso graduali della quota di interessi e spese, su cui di conseguenza non si applicherà più la capitalizzazione.
Facciamo un esempio: nel caso si ottenga un prestito vitalizio di 100mila euro con capitalizzazione degli interessi, il tasso di interesse il primo anno sarà applicato a 100mila euro, il secondo anno alla cifra ottenuta dalla somma tra 100mila euro e gli interessi maturati (e non rimborsati, ad esempio quindi su 105mila euro); il terzo anno su 110mila euro; e così via.
Ecco perché il montante a fine prestito può risultare molto elevato. A salvaguardia di queste situazioni la legge prevede due possibilità: che, come detto sopra, il saldo del debito non sia superiore al valore della casa; e che, appunto, gli interessi possano essere saldati anno per anno, lasciando agli eredi da rimborsare “solo” il capitale iniziale.
Garanzie per le banche e risoluzione del contratto
Nel nuovo testo normativo viene anche indicato in quali casi scatta l'obbligo di rimborso integrale del debito in un'unica soluzione. Oltre alla morte del soggetto finanziato, questo è previsto: se viene trasferita in tutto o in parte la proprietà o altri diritti di godimento dell'immobile dato in garanzia; se si compiono atti che ne riducano significativamente il valore.
Se si verifica una di queste circostanze e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l'immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).
Se si è scelto la strada del rimborso graduale degli interessi, la banca può invocare il ritardato pagamento (art. 40, comma 2, del Tub) come causa di risoluzione del contratto quando questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive (ritardato pagamento è quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata).
Nel nuovo testo normativo viene anche indicato in quali casi scatta l'obbligo di rimborso integrale del debito in un'unica soluzione. Oltre alla morte del soggetto finanziato, questo è previsto: se viene trasferita in tutto o in parte la proprietà o altri diritti di godimento dell'immobile dato in garanzia; se si compiono atti che ne riducano significativamente il valore.
Se si verifica una di queste circostanze e il prestito non viene rimborsato entro dodici mesi, il finanziatore vende l'immobile a valore di mercato (indicato da un perito indipendente) e usa le somme ricavate per estinguere il credito (il valore della casa si decurta del 15% ogni dodici mesi, fino al momento della cessione).
Se si è scelto la strada del rimborso graduale degli interessi, la banca può invocare il ritardato pagamento (art. 40, comma 2, del Tub) come causa di risoluzione del contratto quando questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive (ritardato pagamento è quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata).
Il trattamento fiscale
Ulteriore elemento di novità: viene esplicitata l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un'imposta sostitutiva (0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze).
Per quel che riguarda invece il trattamento fiscale dell'immobile durante la durata del prestito, occorre continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari ), oltre eventualmente all'Irpef sulle abitazioni non locate.
Ulteriore elemento di novità: viene esplicitata l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento di un'imposta sostitutiva (0,25% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati; 2% se non riferito a prima casa e relative pertinenze).
Per quel che riguarda invece il trattamento fiscale dell'immobile durante la durata del prestito, occorre continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari ), oltre eventualmente all'Irpef sulle abitazioni non locate.
Un esempio pratico
Pensiamo allora all'esempio - elaborato da SuperMoney per Casa24 Plus - di un proprietario di 70 anni, che ottiene un finanziamento di 50mila euro, pari al 20% del valore della sua abitazione (prima casa), valutata 250mila euro. Il prestito erogato in un'unica soluzione non prevede alcuna rata; capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano il montante finale.
Se il proprietario decedesse dopo dieci anni dalla stipula, nel caso di un tasso fisso al 5,7%, la somma da rimborsare sarebbe di 86.876 euro. Nel caso invece avesse optato – come consente la nuova legge – per il pagamento annuale dei soli interessi, pari a 2.840 euro annui, il capitale da restituire alla sua morte sarebbe di 50mila euro.
Pensiamo allora all'esempio - elaborato da SuperMoney per Casa24 Plus - di un proprietario di 70 anni, che ottiene un finanziamento di 50mila euro, pari al 20% del valore della sua abitazione (prima casa), valutata 250mila euro. Il prestito erogato in un'unica soluzione non prevede alcuna rata; capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano il montante finale.
Se il proprietario decedesse dopo dieci anni dalla stipula, nel caso di un tasso fisso al 5,7%, la somma da rimborsare sarebbe di 86.876 euro. Nel caso invece avesse optato – come consente la nuova legge – per il pagamento annuale dei soli interessi, pari a 2.840 euro annui, il capitale da restituire alla sua morte sarebbe di 50mila euro.
FONTE : CASA24PLUS
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