Dimmi che balcone hai e ti dirò che spese affronterai: tipologie e ripartizione delle spese
Avv. Paolo Accoti
Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015.
Iniziamo col premettere che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., sia nel nuova formulazione introdotta dalla L. 220/2012, che nella precedente, il balcone non figura nell'elencazione dei beni ritenuti parte comune dell'edificio, per i quali com'è noto grava l'obbligo di contribuzione pro quota da parte di tutti i condòmini.
Fermo restando che, per costante insegnamento giurisprudenziale, la suddetta elencazione non è da ritenersi esaustiva.
Tuttavia, il menzionato art. 1117 c.c., nelle parti comuni dell'edificio fa rientrare a pieno titolo le facciate dell'immobile, circostanza da tenere in conto perché ci tornerà utile nel prosieguo, allorquando andremo a motivare il perché alcune spese di manutenzione dei balconi rimangono a carico di tutti i condomini.
La funzione principale del balcone è quella di consentire l'affaccio (prospicere) al proprietario dell'appartamento nel quale insiste (pertinenza), in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l'esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell'abitazione e, in alcuni, casi il prolungamento dell'unità immobiliare.
Nondimeno, essendo stabilmente inseriti (e ancorati) nella struttura dell'immobile, fanno parte integrante dello stabile, contribuendo anche all'estetica dello stesso.
I balconi, essenzialmente, sono di due tipologie: a) i balconi incassati, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell'immobile, e generalmente sono chiusi su due lati; b) i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell'immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.
a) I balconi ad incasso (di cui costituisce sottospecie il cd. balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell'edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani (Si veda argomentando a contrario: Cass. civ., 17/07/2007 n. 15913 e Cass. civ., 30/07/2004, n. 14576).
Logica conseguenza di ciò, in applicazione dell'art. 1125 c.c., è che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, in parti uguali.
Al contrario, sempre in virtù del menzionato art. 1125 c.c., quelle inerenti la pavimentazione del balcone rimangono ad esclusivo carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all'intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell'appartamento sottostante.
Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell'art. 1123, co. I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.
Si ritiene, invece, che non possano ritenersi parti comuni le ringhiere o le fioriere (salvo quelle di particolare pregio artistico), i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.
b) Per quanto concerne i balconi aggettanti, così come ribadito da ultimo dalla Suprema Corte, questi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cfr.: Cass. civ., 19/05/2015, n. 10209).
Logica conseguenza di ciò è che le spese per la sua manutenzione rimarranno a carico del proprietario dello stesso.
Detto principio non è affatto nuovo, atteso che conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, detta tipologia di balcone non svolge alcuna funzione di sostegno ovvero di copertura dell'edificio (Tra le tante: Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913; Cass. civ., 30/7/2004 n. 14576).
Tuttavia, smorziamo subito i facili entusiasmi, con le anzidette sentenze, infatti, è stato vieppiù stabilito come costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Di talché, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.
Alla spesa sono tenuti a partecipare anche i proprietari degli appartamenti privi di balcone (si pensi al piano terra) ovvero i proprietari degli appartamenti presenti su altre facciate.
Pertanto, nel caso di balconi aggettanti, il vero discrimine tra proprietà del singolo e quella comune, è costituito proprio dal pregio artistico di tutte quelle opere inerenti le parti esterne del balcone.
Solo quando questi elementi assumono caratteri di pregevolezza, contribuendo al decoro architettonico dell'edificio ovvero formano parte integrante della struttura dello stabile, entrano a far parte della comunione e devono essere assoggettati alla contribuzione collettiva.
L'accertamento in merito al pregio artistico degli anzidetti elementi ovvero se gli stessi fanno parte integrante dello stabile deve avvenire caso per caso, magari anche a mezzo di idonea consulenza tecnica d'ufficio.
In considerazione di ciò, ad esempio, sono stati ritenuti comuni la soletta, i frontalini ed i pilastrini (Trib. Genova, 23/02/2006), gli intradossi - vale a dire le superfici interne delle porte e delle finestre - (Trib. Milano, 26/03/2003), i cementi decorativi (Cass. civ., 19/01/2000, n. 568), le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale (Trib. Udine, 23/11/1998), le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata (Cass. civ., 15/01/1986, n. 176) e i doccioni - vale a dire le canaline che allontanano l'acqua piovana dal muro - (Corte d'Appello Salerno, 16/03/1992).
Al contrario, da ultimo, la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile (Cass. civ., 30/04/2012, n. 6624).
Per completezza, sul piano pratico evidenziamo come, nell'un caso (balcone incassato) e nell'altro (aggettante), vi sono diversi effetti tangibili per il proprietario dell'appartamento posto al di sotto del balcone, si pensi all'utilizzo della soletta per l'aggancio di tende da sole, lampade, zanzariere, ecc.
Questi, infatti, in caso di balcone incassato, potrà utilizzare il sottobalcone che, come visto, funge da copertura, per tutti gli usi necessari, fermo restando le prescrizioni dell'art. 1102 c.c., in relazione all'uso comune della cosa (Argomentando a contrario: Cass. civ., 30/04/2012, n. 6621).
Al contrario, nell'ipotesi di balcone aggettante, l'utilizzo da parte del proprietario dell'abitazione sottostante potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone (Cass. civ. Sez. II, 30/07/2004, n. 14576; Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913).
Il criterio di ripartizione legale delle spese relative ai balconi sopra prospettata, tuttavia, in virtù dell'autonomia decisionale dell'assemblea, può essere legittimamente derogato, ma solo con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, ivi compreso il proprietario del balcone, in mancanza, la delibera risulterebbe affetta da nullità e, pertanto, versando nell'ipotesi più grave rispetto alla mera annullabilità, sarebbe deducibile anche oltre i trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
Fonte : www.condominioweb.com
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