I LIMITI ALLA RICHIESTA DEL CANONE ANTICIPATO

I LIMITI ALLA RICHIESTA DEL CANONE ANTICIPATO

A cura di Matteo Rezzonico27-04-2015

Un locatore può richiedere al conduttore un canone di locazione anticipato (in sede di stipula della locazione) per un importo pari a sei mensilità, che terrebbe "congelato" in attesa di computarlo in pagamento delle ultime sei mensilità del canone, quando il conduttore deciderà di andarsene?

A nostro giudizio, nelle locazioni abitative cosiddette “libere”, di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/98, (con durata di quattro anni + quattro), la risposta è positiva, non essendovi, sul punto, nessuna norma inderogabile che vieti l’accantonamento di una somma da imputare in conto canoni, per l’ultimo semestre di locazione. L’articolo 13, comma 1, della legge 431/98, si limita a stabilire che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».Lo stesso non vale però, per le locazioni cosiddette “a canone concordato”, di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/98, (con durata di tre anni + due); né per quelle transitorie; né per quelle per studenti universitari, di cui all’articolo 5, commi 1 e 2, della legge 431/98. Per queste ultime tipologie di locazioni, infatti, i “contratti tipo”, approvati dal decreto ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002, non consentono l’accantonamento di somme, che non siano dovute a rate di canone anticipate e/o a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni.Anche per le locazioni “commerciali”, con durata di sei anni + sei, di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 392/78, non sono ammessi accantonamenti di somme, se non a titolo di deposito cauzionale. L’articolo 11, della richiamata legge 392/78, dispone infatti che «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Non solo, per la Cassazione, sentenza 16 aprile 2008, numero 9971, «la clausola che preveda la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l'effetto di neutralizzare per il locatore l'incidenza della eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dalla sopraindicata legge n. 392, articolo 32, ed incorre quindi nella sanzione di nullità che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa, alla quale si sottraggono, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile espressa dal legislatore nella menzionata legge n. 351, articolo 2 ter, solo le clausole di pagamento anticipato del canone in misura non eccedente le tre mensilità».

FONET:CASA24PLUS