“Loft”. Quando l'esatta classificazione catastale dell'immobile è irrilevante.

05/05/2015

Avv. Leonarda Colucci

Una sentenza del Tribunale di Genova stabilisce che l'acquirente di un immobile, prima di sottoscrivere il relativo contratto, è tenuto a controllare l'esatta classificazione catastale dello stesso non potendo, in un secondo momento, chiedere al venditore i danni sopportati per il passaggio dell'immobile alla corretta categoria catastale. 

Il fatto. Gli attori citano in giudizio il venditore dell'immobile che avevano acquistato, sostenendo di aver subito danni a fronte dell'inesatta classificazione dello stesso (identificato nel contratto con l'indicazione categoria D/1 mentre lo stesso apparteneva alla categoria C/2 sigla utilizzata per i magazzini e locali di deposito). Gli acquirenti, pertanto, chiedono la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ed il risarcimento dei danni patiti a fronte degli oneri che avrebbero dovuto sopportare per il passaggio alla classificazione corretta (ossia alla categoria C/2).

La sentenza.Il Tribunale di Genova non ha potuto far altro che constatare: che tanto nella proposta di vendita sottoscritta dagli attori, quanto nel successivo contratto preliminare l'immobile era stata indicato, in entrambi gli atti, con la classificazione catastale D/1 verificando, che tali atti erano stati sottoscritti dagli attori che avevano, pertanto, accettato la categoria indicata in contratto. Ha evidenziato a tal proposito che l'identificazione catastale di tale immobile nell'ambito degli atti appena menzionati, supera quella che è stata la qualificazione dello stesso nell'annuncio pubblicitario ove, l'immobile in questione, era stato identificato con il termine “loft studio ufficio”.

A tal riguardo la sentenza ha chiarito che il termine “loft” è una definizione atecnica e puramente descrittiva , ed che lo immobile stesso era utilizzato dal venditore effettivamente come studio-ufficio. Dunque, sottolinea la sentenza, considerato che la terminologia “loft”non si riferisce ad una categoria catastale, e che gli atti successivamente sottoscritti dagli attori ( acquirenti) superano l'annuncio pubblicitario che rientra nell'ambito delle trattative precedenti alla conclusione dell'affare, non può trovare accoglimento la richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità formulata dagli attori.

Infatti esaminando l'effettivo sviluppo della vicenda, la sentenza ha chiarito, in primo luogo che:“gli attori non possono imputare ad altri soggetti eventuali conseguenze negative derivanti dal non aver correttamente verificato i dati dell'immobile negli atti sottoscritti”.

La sentenza a tal riguardo ha constatato che effettivamente l'indicazione agli atti non fosse corretta poiché gli stessi facevano riferimento al fatto che l'immobile apparteneva alla categoria D/1, mentre in realtà l'immobile apparteneva alla categoria C/2 sigla che il catasto utilizza per indicare “magazzini e locali di deposito”.

Tuttavia durante lo svolgimento del giudizio è stato possibile constatare che il passaggio dalla categoria D/1 alla categorica C/2 non avrebbe comportato per gli attori oneri.

Dall'accertamento di tale circostanza la sentenza trae come conseguenza che l'erronea indicazione della categoria catastale nell'atto di vendita, è priva di rilevanza e determina come effetto che le richieste degli attori non possono trovare accoglimento. Costoro, infatti, hanno chiesto la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c., che non ricorre nel caso di specie dato che il passaggio dell'immobile dalla categoria D/2 alla corretta categoria C/2 non comporterà alcun onere. La sentenza evidenzia che nel cambio della destinazione d'uso dell'immobile in questione ( da studio ufficio ad abitazione) gli attori avrebbero dovuto sosteneregli stessi identici oneri anche se negli atti fosse stata indicata la categoria corretta.

In virtù di tali circostanze le richieste degli attori sono state dichiarate infondate.

Conclusioni. La sentenza evidenzia che al momento dell'acquisto di un immobile e della sottoscrizione del relativo atto è onere dell'acquirente verificare l'esatta identificazione catastale dello stesso, e che nessuna rilevanza può avere l'eventuale descrizione dell'immobile nell'annuncio pubblicitario dato che la fase delle trattative, tra le quali si colloca quella dell'annuncio pubblicitario, viene superata dalla sottoscrizione degli atti di vendita ai quali occorre fare riferimento per stabilire le caratteristiche ( nel caso di specie categoria catastale) dell'oggetto del contratto. (Vi è obbligo da parte della Amministrazione Finanziaria di motivare adeguatamente la variazione catastale.)

Tribunale di Genova ‐ Sezione I civile ‐ Sentenza 26 novembre 2014 n. 3802

Fonte : www.condominioweb.com