L'AGENZIA NON È TENUTA A SVOLGERE INDAGINI

L'AGENZIA NON È TENUTA A SVOLGERE INDAGINI

A cura di Matteo Rezzonico24-02-2014

Cosa succede se un'agenzia immobiliare affitta degli immobili che sono pignorati ma non ne è a conoscenza? Il proprietario non ci aveva comunicato questo "piccolo" particolare e, quindi, abbiamo provveduto alla locazione degli immobili, scoprendo solo dopo che sono tutti pignorati da un anno. Cosa rischia l'agenzia?

A prescindere dai rapporti tra il locatore e l’agenzia immobiliare (mandato, con o senza rappresentanza, mediazione eccetera), si ritiene che il comportamento dell’agenzia immobiliare non dovrebbe generare responsabilità verso quest’ultima. Infatti l’agenzia, in caso di locazione – e salvo espresso incarico - non è tenuta a compiere indagini, in Conservatoria e al Catasto, circa la proprietà del bene immobile e la presenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli (atto di pignoramento, ipoteche eccetera).In tale contesto, una eventuale azione da parte degli inquilini nei confronti dell’agenzia avrebbe poche "chance" di riuscita, salvo provare che l’agenzia era al corrente delle trascrizioni in questione. In tema, non può che valere la giurisprudenza - resa in materia di compravendite immobiliari - secondo cui «l'articolo 1759 del Codice civile, comma 1 - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli articolo 1175 e 1176 del Codice civile...» e «...in tale prospettiva è stato significativamente stabilito che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (confr. Cassazione civile 24 ottobre 2003, n. 16009)» (per tutte, Cassazione, 16 luglio 2010, n. 16623).Si tenga comunque presente – salva l’eventuale opponibilità del contratto di locazione all’aggiudicatario (articolo 2923 del Codice civile) - che, a norma dell’articolo 560 del Codice di procedura civile, il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato. Conseguentemente – salvo esame della fattispecie in concreto - è probabile che l’aggiudicatario agisca contro l’inquilino, per la liberazione dei locali in forza del provvedimento del Tribunale di cui all’articolo 560 del Codice di procedura civile. Quest’ultimo - dopo avere liberato i locali - promuoverà azione di risarcimento danni contro il proprietario (locatore). Si veda, in questo senso, Tribunale di Roma, sezione VI civile, 23 settembre 2009, secondo cui «qualora il contratto di locazione – per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile – risulti inopponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore (fattispecie nella quale, a fronte della richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale – astrattamente risarcibile in relazione alla violazione del diritto inviolabile all’abitazione – il giudicante ha ritenuto provato dal conduttore il danno morale, ma non quello esistenziale)».

FONTE : CASA24PLUS