LA CAPARRA NON VA ASSIMILATA AL CANONE
A cura di Matteo Rezzonico10-02-2014
In una locazione abitativa è possibile convenire, nel corso della locazione, che l'importo incassato dal locatore in sede di stipula a titolo di caparra, venga messo invece in conto pagamento canoni ? È sufficiente una dichiarazione in tal senso da parte del conduttore ?
Salva diversa pattuizione contrattuale la risposta si ritiene essere negativa, nel senso che il deposito cauzionale non può essere imputato in conto canoni. Il deposito cauzionale – secondo la giurisprudenza prevalente - ha infatti funzione di garanzia (costituendo "pegno irregolare"). Si veda, in questo senso, la giurisprudenza, secondo cui «il deposito cauzionale ha la funzione di garantire il locatore dell'adempimento di tutti gli obblighi che incombono al conduttore e, quindi, non soltanto per gli eventuali danni recati alla cosa locata, ma anche per l'integrale pagamento della pigione ed è legalmente commisurato all'ammontare del canone. Ma al di là di questa relazione, il deposito non può essere assimilato al canone, costituendo invece un pegno irregolare e, cioè, una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione» (Cassazione, 5 giugno 1992, n. 6941). Solo una giurisprudenza minoritaria, ritiene compensabile la cauzione con i canoni, ricorrendo alle figure della "compensazione convenzionale" e della "datio in solutum" (Corte di Appello di Milano, 16 ottobre 1981).In tale contesto, si deve però evidenziare che - in termini generali - è anche possibile pattuire, a norma dell’articolo 1322 del Codice civile, nei contratti abitativi "liberi" di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro) - che il versamento di un determinato importo sia posto «in conto pagamento dei canoni», in caso di morosità dell’inquilino. Infatti, l’articolo 11 della legge 392/1978 - secondo il quale «il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone» ed «esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno» - è norma derogabile nelle locazioni abitative libere.
FONTE : CASA24PLUS
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