È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?

È legittimo sospendere il pagamento dei canoni d'affitto se il proprietario si rifiuta di riparare la caldaia?


 24/02/2014
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo


Il Tribunale di Ascoli Piceno, con sentenza n. 57 dell'11 febbraio 2014, segnalata dagli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori, ha condannato l'inquilino che si era autosospeso il versamento dei canoni di locazione a fronte della mancata riparazione, da parte del locatore, della caldaia difettosa, con conseguente impossibilità di poter usufruire di riscaldamento e acqua calda.

Il giudice ascolano ha stabilito che il conduttore non può unilateralmente sospendere il versamento del canone, ovvero ridurlo, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene locato, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Nel respingere l'opposizione allo sfratto proposta dall'inquilino moroso, il Tribunale ricorda che la sospensione dell'adempimento della prestazione (pagamento del canone) è legittima solo quando manca del tutto la controprestazione da parte del locatore (consegna della cosa), determinando altrimenti uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, contrario al principio di buona fede. La mancata riparazione della caldaia e gli eventuali danni conseguenti (muffa e umidità), dunque, non possono comunque essere eccepiti dal conduttore al fine di paralizzare l'intimazione di sfratto per morosità.

Il fatto – Il conduttore si opponeva allo sfratto eccependo di non aver pagato i canoni in quanto il locatore, a sua volta, non aveva provveduto alla riparazione della caldaia dell'immobile locato. Sosteneva, altresì, che il proprietario aveva già riscosso i soldi della fideiussore e che, quindi, non sussisteva alcuna morosità.

Disposto il mutamento di rito, si costituiva in giudizio il proprietario insistendo per lo sfratto anche alla luce di quanto previsto nel contratto di locazione che, all'art. 4, prevedeva: “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto per un importo pari ad una mensilità del canone) costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto degli art. n. 5 e 55 della legge 1978 n. 392, con i quali il legislatore ha predeterminato i casi di inadempimento grave in materia di locazioni di immobili destinati a uso abitativo nel caso che il conduttore sia moroso per più di una morosità ovvero per spese accessorie che complessivamente ammontino a due mensilità”.

Il Tribunale ha rigettato l'opposizione allo sfratto ritenendo non provate le eccezioni del conduttore circa il mancato pagamento del canone per il cattivo funzionamento della caldaia. Circostanze che, al contrario, risultano smentite dalle prove prodotte dal proprietario. Pertanto, ritenuto grave l'inadempimento del conduttore, il giudice ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione di cui trattasi, condannando l'inquilino al pagamento dei canoni scaduti.

Quando di può eccepire l'inadempimento altrui? - La soluzione della controversia ruota intorno al principio “inadimplendi non est adimplendum” codificato nell'art. 1460 c.c., ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascun dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria”.

Sul punto, la sentenza in commento precisa che l'indagine diretta a stabilire a quale dei contraenti spetti esercitare il diritto di recesso va effettuata sulla base di una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, in modo da stabilire quali di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr. Trib. Genova, n. 351/2009).

Avvenuta la consegna dell'immobile, scatta l'obbligo di pagare il canone - Quanto innanzi, applicato al contratto di locazione, comporta che il conduttore di un immobile non possa astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Tale iniziativa può considerarsi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (il che deve escludersi nella specie, avendo comunque il locatore consegnato l'immobile e il conduttore tratto una utilitas dello stesso), costituendo altrimenti un'alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplendi non est adimplendum” sopra richiamato, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. Cass. civ. n. 13887/2011).

Fonte: CondominioWeb.com