In condominio, per il risparmio energetico, c'è più tempo. Se la possibilità di portare in detrazione fino al 65% delle spese sostenute per opere che migliorano la performance dell'edificio è prorogata fino al 31 dicembre 2014 per le case e i fabbricati singoli, quando il cantiere viene aperto in un immobile condominiale, allora c'è tempo fino a giugno del 2015 per accedere alle agevolazioni. Un principio che tiene conto dei tempi lunghi che, in genere, in un palazzo suddiviso in più proprietà servono a mettere tutti (o quasi) d'accordo e a permettere all'assemblea di decidere.
Il quorum per deliberare
Secondo la formulazione del Decreto destinazione Italia (Dl 145/2013) attualmente in vigore, per deliberare le opere finalizzate al risparmio energetico è sufficiente il quorum "semplice", composto dalla maggioranza dei condomini e almeno un terzo del valore dell'edificio, a patto che si ricorra a una diagnosi energetica oppure ad un attestato di prestazione energetica (legge 10/91). Se il decreto dovesse però essere modificato nella versione licenziata ieri dalle commissioni Finanze e Attività produttive della Camera – il testo passerà da domani all'esame dell'Aula di Montecitorio e dovrà essere convertito in Senato entro il 22 febbraio – si tornerà a quanto previsto dalla riforma del condominio (legge 220/12), che aveva creato molta confusione in materia. La norma infatti prevedeva in un passaggio l'inserimento delle opere finalizzate al risparmio eneregetico tra le innovazioni (per cui serve la maggioranza qualificata). E in un altro passaggio che era invece possibile la maggioranza semplice, ma solo nei casi in cui venisse effettuata una diagnosi energetica.
Secondo la formulazione del Decreto destinazione Italia (Dl 145/2013) attualmente in vigore, per deliberare le opere finalizzate al risparmio energetico è sufficiente il quorum "semplice", composto dalla maggioranza dei condomini e almeno un terzo del valore dell'edificio, a patto che si ricorra a una diagnosi energetica oppure ad un attestato di prestazione energetica (legge 10/91). Se il decreto dovesse però essere modificato nella versione licenziata ieri dalle commissioni Finanze e Attività produttive della Camera – il testo passerà da domani all'esame dell'Aula di Montecitorio e dovrà essere convertito in Senato entro il 22 febbraio – si tornerà a quanto previsto dalla riforma del condominio (legge 220/12), che aveva creato molta confusione in materia. La norma infatti prevedeva in un passaggio l'inserimento delle opere finalizzate al risparmio eneregetico tra le innovazioni (per cui serve la maggioranza qualificata). E in un altro passaggio che era invece possibile la maggioranza semplice, ma solo nei casi in cui venisse effettuata una diagnosi energetica.
La diagnosi energetica
La diagnosi è una sorta di checkup, realizzato a monte, con il compito di valutare lo "stato di salute" del fabbricato, individuarne i problemi sotto l'aspetto delle dispersioni, per dare la ricetta migliore per risparmiare. L'audit può essere effettuato da un professionista, abilitato e iscritto a un ordine o collegio di riferimento, da una società di consulenza specializzata o da una Esco (Energy service company): a differenza di ciò che normalmente accade per gli Ape, la diagnosi può essere effettuata anche da chi ha progettato o costruito in prima battuta la casa. Non occorre rispettare il criterio di terzietà. L'importante, però, è scegliere con estrema cura a chi affidarsi. Il costo va dai 500 fino ai 4mila euro: ma a seconda delle dimensioni dell'edificio o delle condizioni climatiche presenti è bene mettere in conto anche una spesa superiore. Ben sapendo che ci sarà un ritorno.
La diagnosi è una sorta di checkup, realizzato a monte, con il compito di valutare lo "stato di salute" del fabbricato, individuarne i problemi sotto l'aspetto delle dispersioni, per dare la ricetta migliore per risparmiare. L'audit può essere effettuato da un professionista, abilitato e iscritto a un ordine o collegio di riferimento, da una società di consulenza specializzata o da una Esco (Energy service company): a differenza di ciò che normalmente accade per gli Ape, la diagnosi può essere effettuata anche da chi ha progettato o costruito in prima battuta la casa. Non occorre rispettare il criterio di terzietà. L'importante, però, è scegliere con estrema cura a chi affidarsi. Il costo va dai 500 fino ai 4mila euro: ma a seconda delle dimensioni dell'edificio o delle condizioni climatiche presenti è bene mettere in conto anche una spesa superiore. Ben sapendo che ci sarà un ritorno.
L'attestato di prestazione energetica
L'Ape, che sostituisce il vecchio attestato di certificazione energetica o Ace, viene redatto secondo le norme nazionali o quelle regionali, a seconda che l'amministrazione locale abbia varato o meno un sistema particolare. È rilasciato da esperti qualificati e indipendenti (in questo caso è fondamentale la terzietà), che non abbiano conflitti di interesse rispetto al fabbricato che devono certificare. Il prezzo varia molto, a seconda anche della serietà di chi lo produce, ma è inferiore a quello di una diagnosi ben fatta. Nella nuova versione, l'Ape non dovrebbe tuttavia tenere solo più conto delle prestazioni della casa per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, ma anche per la climatizzazione estiva, la ventilazione e, per gli uffici, l'illuminazione naturale. Inoltre il nuovo attestato dovrebbe dettare le raccomandazioni per migliorare la performance, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione al fine di abbattere i consumi. Attualmente, tuttavia, non essendo ancora stati emanati dal ministero i criteri per la compilazione esatta dell'Ape, di fatto il documento – che pur ha cambiato denominazione – continua a essere compilato come un vecchio Ace. Inoltre, nello scegliere la strada del l'Ape è bene tenere conto che il documento vale dieci anni e decade in caso di lavori di miglioramento dell'edificio. Per questo, a priori, è più vantaggioso (oltre che una scelta più saggia anche in termini di visione generale delle opere da effettuare) scegliere la strada della diagnosi energetica. Soprattutto tenendo conto che, non per la sostituzione di una caldaia, ma ad esempio per le coibentazioni o i cappotti termici, l'Ape deve essere prodotto ex novo e per obbligo alla fine dei lavori per ottenere gli incentivi fiscali del 65 per cento.
L'Ape, che sostituisce il vecchio attestato di certificazione energetica o Ace, viene redatto secondo le norme nazionali o quelle regionali, a seconda che l'amministrazione locale abbia varato o meno un sistema particolare. È rilasciato da esperti qualificati e indipendenti (in questo caso è fondamentale la terzietà), che non abbiano conflitti di interesse rispetto al fabbricato che devono certificare. Il prezzo varia molto, a seconda anche della serietà di chi lo produce, ma è inferiore a quello di una diagnosi ben fatta. Nella nuova versione, l'Ape non dovrebbe tuttavia tenere solo più conto delle prestazioni della casa per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, ma anche per la climatizzazione estiva, la ventilazione e, per gli uffici, l'illuminazione naturale. Inoltre il nuovo attestato dovrebbe dettare le raccomandazioni per migliorare la performance, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione al fine di abbattere i consumi. Attualmente, tuttavia, non essendo ancora stati emanati dal ministero i criteri per la compilazione esatta dell'Ape, di fatto il documento – che pur ha cambiato denominazione – continua a essere compilato come un vecchio Ace. Inoltre, nello scegliere la strada del l'Ape è bene tenere conto che il documento vale dieci anni e decade in caso di lavori di miglioramento dell'edificio. Per questo, a priori, è più vantaggioso (oltre che una scelta più saggia anche in termini di visione generale delle opere da effettuare) scegliere la strada della diagnosi energetica. Soprattutto tenendo conto che, non per la sostituzione di una caldaia, ma ad esempio per le coibentazioni o i cappotti termici, l'Ape deve essere prodotto ex novo e per obbligo alla fine dei lavori per ottenere gli incentivi fiscali del 65 per cento.
Come scegliere l'impresa giusta
Creare più danni che benefici, per effetto di cappotti mal eseguiti e valvole termostatiche installate senza competenze, è un rischio concreto. Gli interventi di restyling energetico vanno pensati, progettati ed eseguiti con cura. Ciò significa che cruciale è individuare il consulente adatto a svolgere un'accurata diagnosi energetica (o in alternativa la certificazione). Meglio chiedere, poi, preventivi differenziati per l'esecuzione dei lavori, vagliando bene la "credibilità" dei fornitori: per scegliere, il criterio non deve essere sono quello del prezzo. In tutti i casi, occorre infine porre estrema attenzione a delle clausole di garanzia di prestazione, che non siano solo verifiche cartacee. Un'alternativa al ricorso a progettisti e installatori distinti per l'affidamento dei lavori è un'azienda in grado di fornire un "servizio energia". Al termine dei lavori, dopo aver pagato l'impresa attraverso bonifici bancari, l'amministratore indicherà la quota imputabile al singolo condomino e rilascerà a ognuno di questi (salvo i morosi) una certificazione della quota spettante in base ai millesimi. Toccherà poi al condomino portare avanti la pratica di detrazione nella sua dichiarazione dei redditi.
Creare più danni che benefici, per effetto di cappotti mal eseguiti e valvole termostatiche installate senza competenze, è un rischio concreto. Gli interventi di restyling energetico vanno pensati, progettati ed eseguiti con cura. Ciò significa che cruciale è individuare il consulente adatto a svolgere un'accurata diagnosi energetica (o in alternativa la certificazione). Meglio chiedere, poi, preventivi differenziati per l'esecuzione dei lavori, vagliando bene la "credibilità" dei fornitori: per scegliere, il criterio non deve essere sono quello del prezzo. In tutti i casi, occorre infine porre estrema attenzione a delle clausole di garanzia di prestazione, che non siano solo verifiche cartacee. Un'alternativa al ricorso a progettisti e installatori distinti per l'affidamento dei lavori è un'azienda in grado di fornire un "servizio energia". Al termine dei lavori, dopo aver pagato l'impresa attraverso bonifici bancari, l'amministratore indicherà la quota imputabile al singolo condomino e rilascerà a ognuno di questi (salvo i morosi) una certificazione della quota spettante in base ai millesimi. Toccherà poi al condomino portare avanti la pratica di detrazione nella sua dichiarazione dei redditi.
LE TAPPE PER DECIDERE
In teoria è possibile, ma in realtà è molto difficile che un intervento di riqualificazione energetica di un certo rilievo venga deciso in un solo passaggio assembleare: ecco perché, a chi vuole proporre lavori di risparmio energetico in un condominio, è consigilabile prevedere tempi lughi e agire con largo anticipo. Di seguito, proviamo a simulare le tappe significative di un "percorso tipo"
In teoria è possibile, ma in realtà è molto difficile che un intervento di riqualificazione energetica di un certo rilievo venga deciso in un solo passaggio assembleare: ecco perché, a chi vuole proporre lavori di risparmio energetico in un condominio, è consigilabile prevedere tempi lughi e agire con largo anticipo. Di seguito, proviamo a simulare le tappe significative di un "percorso tipo"
1. La fase informativa
In una prima assemblea l'amministratore (in genere sollecitato dai condomini) descrive gli interventi che potrebbero essere eseguiti.
Può essere opportuno l'intervento di un tecnico che illustri i vantaggi delle opere e sappia rispondere ai dubbi. È opportuno che il tecnico effettui preventivamente una diagnosi energetica, per capire meglio come agire, ma anche perché è necessario per deliberare con quorum semplificato
In una prima assemblea l'amministratore (in genere sollecitato dai condomini) descrive gli interventi che potrebbero essere eseguiti.
Può essere opportuno l'intervento di un tecnico che illustri i vantaggi delle opere e sappia rispondere ai dubbi. È opportuno che il tecnico effettui preventivamente una diagnosi energetica, per capire meglio come agire, ma anche perché è necessario per deliberare con quorum semplificato
2. La decisione
Se c'è interesse per i lavori, si procede alla progettazione e alla raccolta dei preventivi. Questi si analizzano in assemblea e poi si vota: per l'ok (Dl Destinazione Italia) è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'immobile. A condizione però sia prima effettuata una diagnosi energetica o rilasciato un Ape. Altrimenti è necessario il quorum di due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti
Se c'è interesse per i lavori, si procede alla progettazione e alla raccolta dei preventivi. Questi si analizzano in assemblea e poi si vota: per l'ok (Dl Destinazione Italia) è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'immobile. A condizione però sia prima effettuata una diagnosi energetica o rilasciato un Ape. Altrimenti è necessario il quorum di due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti
3. L'esecuzione
Per opere rilevanti si deve approvare la costituzione di un fondo ad hoc. Le somme si possono versare secondo lo stato di avanzamento lavori. È buona prassi nominare un direttore dei lavori, in grado di seguire e controllare lo svolgimento delle opere. Alla fine dei lavori, l'impresa dovrà rilasciare documentazione all'amministratore così da permettere poi al singolo di portare a termine la richiesta della detrazione del 65%
Per opere rilevanti si deve approvare la costituzione di un fondo ad hoc. Le somme si possono versare secondo lo stato di avanzamento lavori. È buona prassi nominare un direttore dei lavori, in grado di seguire e controllare lo svolgimento delle opere. Alla fine dei lavori, l'impresa dovrà rilasciare documentazione all'amministratore così da permettere poi al singolo di portare a termine la richiesta della detrazione del 65%
FONTE : CASA24PLUS
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