CLAUSOLA NON RISPETTATA E RISOLUZIONE ANTICIPATA

CLAUSOLA NON RISPETTATA E RISOLUZIONE ANTICIPATA

A cura di Luca Stendardi25-11-2013

Ho locato un immobile commerciale a un supermercato, fissando il canone all'1,5% del fatturato annuale, con l'obbligo contrattuale di consegnare la documentazione Iva desunta dal registro dei corrispettivi.Il conduttore presenta annualmente una lettera con un valore di fatturato non supportato da alcuna documentazione, rifiutandosi di presentare la documentazione Iva, in pratica rendendo impossibile verificare l'importo.Mi chiedo se questo sia motivo sufficiente per la disdetta senza riconoscere l'avviamento commerciale.

La comunicazione di una disdetta per le attività commerciali comporta l'obbligo per il locatore di corrispondere l'indennità per la perdita dell'avviamento. Sembra che il lettore abbia usato impropriamente il termine "disdetta" per il suo quesito: la disdetta implica che il contratto sia giunto alla sua naturale scadenza e non sia stato risolto anticipatamente per inadempimento di una delle parti. Si interpreta quindi il quesito come se il lettore intendesse sapere se il comportamento del conduttore possa legittimare la risoluzione anticipata del contratto.Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati a uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ancorandola a elementi predeterminati e idonei a influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta. Ciò permette alle parti di determinare il corrispettivo della locazione commerciale tenendo conto del fatto che la stessa possa risultare influenzata in dipendenza di vari fattori estrinsechi, quali, ad esempio, maggiori servizi della zona, concentrazione e rarefazione di immobili destinati a uso concorrenziale eccetera.La pattuizione che impone al conduttore di consegnare la documentazione Iva desunta dal registro dei corrispettivi risulta legittima per la verifica del fatturato su cui calcolare il canone. La valutazione della gravità di tale inadempimento viene però rimessa al giudice, che dovrà tenere conto dell'importanza dell'inadempimento nell'economia del rapporto, per poi eventualmente risolvere il contratto per colpa del conduttore. Se tale obbligo venisse ritenuto essenziale, la sua mancata osservanza giustificherebbe la risoluzione del contratto; in tal caso nessuna indennità sarebbe dovuta al conduttore.

FONTE : CASA24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE