Perché gli eredi di un’unità immobiliare devono essere convocati alle assemblee condominiali?

Perché gli eredi di un’unità immobiliare devono essere convocati alle assemblee condominiali?

02/07/2013
di Alessandro Gallucci

Facendo un “giro” sui vari forum che si occupano di condominio, non è raro imbattersi in qualche “espertone” secondo il quale una volta che il condomino decede e fintanto che l’erede non si palesa come nuovo proprietario, non è necessario inviare nessun avviso riguardante le assemblee condominiali.
 
Non si capisce, secondo questi esperti, chi nel frattempo debba pagare le spese di riferimento di quell’unità immobiliare.
 
L’informazione così fornita è completamente errata e priva di fondamento giuridico. Norme alla mano, come si suole dire, spieghiamo il perché.
 
Ai sensi dell’art. 1146 rubricato Successione nel possesso. Accessione del possesso:
 
Il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione.
 
Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.
 
Vale la pena ricordare che, ai sensi dell’art. 456 c.c., “la successione si apre al momento della morte, nel luogo dell'ultimo domicilio del defunto”.
 
La giurisprudenza, chiamata a interpretare le norme citate, ha “chiarito che l'erede succede di diritto nella situazione possessoria del de cuius, con effetto dall'apertura della successione (cfr. Cass. 7868 del 2009). In particolare si sostiene che subentra nel possesso anche se non ha assunto sui beni ereditari il potere di fatto, essendo tale circostanza indifferente in relazione alla posizione di erede. Infatti la successione nel possesso configura una fictio iuris che opera a prescindere dalla materiale apprensione dei beni, purché ricorra il possesso in capo al de cuius (Cass. 14760/2007 e 6852/2001)” (Trib. Sulmona 2 novembre 2011 n. 189).
 
Il risultato dell’apertura della successione, dunque, è che l’erede dev’essere considerato un condomino alla stregua del precedente, defunto, proprietario, ergo: l’erede dev’essere convocato all’assemblea condominiale ed in generale informato della gestione della compagine.
 
Vale la pena ricordare che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806). In buona sostanza ignorare l’erede può voler dire vedersi impugnata una deliberazione per omessa convocazione.
 
Qualcuno potrebbe obiettare: che cosa accade se non si sa nulla del decesso del condomino oppure, pur avendone l’amministratore notizia, l’erede non si palesa?
 
Nel primo caso nulla quaestio: l’incolpevole ignoranza del decesso del condomino comporterà le comunicazioni al vecchio indirizzo e con il vecchio nominativo. Solamente l’eventuale azione giudiziaria di recupero del credito dovrebbe essere (comunque per prudenza) preceduta da una visura ipocatastale per conoscere la situazione dell’immobile.
 
Se, invece, l’amministratore, pur sapendo del decesso, non ha notizie dell’identità dell’erede (fino all’accettazione dell’eredità potrebbe non averne) assolverebbe al proprio obbligo di comunicazione informando delle questioni condominiali impersonalmente gli eredi con comunicazioni all’ultimo domicilio del defunto o all’ultimo domicilio eletto per le comunicazioni condominiali.
 
E’ bene ricordare, inoltre, che la “riforma” ha previsto un obbligo di collaborazione per i condomini in relazione alla tenuta ed all’aggiornamento della così detta anagrafe condominiale. Insomma se gli eredi non si attivano l’amministratore, con spese a loro carico, può aggiornare d’ufficio la situazione proprietario dell’immobile che li interessa.
 
Fonte : CondominioWeb.com