«La casa, bene primario tutelato dalla Costituzione, è un valore essenziale per i cittadini e di conseguenza anche per i notai italiani». Che vogliono quindi essere in prima linea – è questo lo spirito della premessa fatta da Maurizio D'Errico, presidente del Consiglio nazionale del Notariato da inizio giugno, ma con alle spalle 32 anni di professione – nel fornire proposte che possano ridare slancio al settore immobiliare.
Il vostro è un punto di vista privilegiato sul mercato e sulla fiscalità della casa, qual è l'ostacolo maggiore che in questo momento blocca le compravendite?
Il crollo del mercato ha assunto dimensioni sempre maggiori e oggi siamo sotto il 50% delle transazioni rispetto al 2006. Tra le cause, oltre ovviamente alla crisi, c'è la difficoltà di accesso al credito. Ed è per questo che le alternative al finanziamento tradizionale degli acquisti sono al centro delle proposte che abbiamo portato al Senato nell'audizione della scorsa settimana.
A quali misure pensate?
Ad esempio si potrebbe applicare alle formule di affitto con riscatto un credito d'imposta, che permetta di recuperare i tributi già versati per i contratti di locazione in atto prima della vendita. In modo da evitare una doppia imposizione per la parte di canone che va a comporre il prezzo d'acquisto finale. Un'altra misura potrebbe consistere nella riduzione della tassazione dei canoni incassati dai costruttori per gli immobili destinati alla vendita ma temporaneamente affittati, così da consentire alle imprese di far fronte alle spese di gestione. Stimolo alle contrattazioni potrebbe poi arrivare anche dall'agevolazione della vendita a rate. Si tratta di uno strumento poco utilizzato anche a causa del costo dell'ipoteca accesa a garanzia: noi proponiamo il pagamento dell'imposta in misura fissa.
L'acquisto con riscatto è però una nicchia di mercato, credete che con gli strumenti giusti possa crescere in modo significativo?
Secondo i nostri approfondimenti, i contratti di godimento ante-vendita, nelle loro diverse formulazioni, hanno buone possibilità di sviluppo. Certo devono essere accompagnati da trattamenti fiscali favorevoli e tutelati da una normativa pubblicistica che preveda garanzie sia per chi cede il godimento sia per chi ne ha vantaggio, sul modello di quello che accade con la trascrizione del preliminare di compravendita. Le banche potrebbero poi farsi carico del credito del costruttore vantato sugli acquirenti e farlo circolare attraverso cartolarizzazioni protette da un privilegio immobiliare.
Non si tratta di un meccanismo pericoloso, simile a quello che ha portato alla bolla dei mutui subprime negli Stati Uniti e all'inizio della crisi?
Il dubbio è fondato, ma occorre tener conto di due elementi. Da un lato i costruttori sono già esposti con le banche e difficilmente possono rientrare dai debiti se le case non vengono vendute; si tratterebbe quindi di disporre una normativa speciale che permetta di traslare una quota di debito già esistente su chi sta acquistando attraverso meccanismi di rent to buy, in modo di aumentare la possibilità di rientro e liberare risorse da investire. Dall'altro lato la disciplina pubblicistica vigente nei sistemi notarili come quello italiano darebbe molto meno spazio alla formazione di bolle: un elemento non trascurabile alla base della crisi dei mutui subprime è che in molti casi non si trattava di rate non onorate, ma di vere e proprie frodi, derivanti dagli scarsi controlli pubblici sui contratti. Ecco perché gli americani, ma anche russi e cinesi, studiano il nostro sistema.
Un'altra misura su cui puntare per far ripartire il mercato residenziale?
Anni fa abbiamo sostenuto l'introduzione nella tassazione delle compravendite del cosiddetto prezzo valore (la persona fisica che compra un'abitazione da un venditore non soggetto Iva paga le imposte sul valore catastale indipendentemente dal corrispettivo di acquisto dichiarato al rogito, ndr). Questo ha consentito l'emersione del nero e portato vantaggi economici per i cittadini e lo Stato. Non solo crediamo che sia auspicabile l'estensione del meccanismo agli immobili non abitativi, ma proponiamo che sia eliminata la disparità di trattamento per chi acquista da un soggetto Iva: l'acquirente potrebbe beneficiare di un credito d'imposta calcolato sulla differenza tra quanto si deve pagare di Iva e quanto si sarebbe dovuto pagare sulla base dei valori catastali. In sostanza chi compra dal costruttore avrebbe un "bonus" fiscale da vantare con lo Stato.
Questa e altre vostre proposte – come la revisione delle aliquote delle imposte sui trasferimenti – comportano però un costo fiscale elevato, mentre il Governo sta già faticando a trovare le risorse necesssarie per l'abolizione dell'Imu prima casa. Come superare i problemi di copertura?
Oggi stiamo già scontando perdite enormi per la mancanza di scambi, mentre la ripresa del mercato, spinto da questi stimoli, potrebbe ripagare eventuali perdite di gettito calcolate sul perimetro attuale. Si tratta comunque di misure che vanno inserite in una visione organica della fiscalità immobiliare. A volte singoli interventi hanno portato a distorsioni, va invece preso in considerazione tutto il percorso che porta alla realizzazione di un alloggio, dall'acquisto del terreno alle aliquote per il compratore finale, tenendo però presente se l'operazione è realizzata per un fine speculativo o per l'abitazione bene primario di cui si diceva all'inizio.
Il vostro è un punto di vista privilegiato sul mercato e sulla fiscalità della casa, qual è l'ostacolo maggiore che in questo momento blocca le compravendite?
Il crollo del mercato ha assunto dimensioni sempre maggiori e oggi siamo sotto il 50% delle transazioni rispetto al 2006. Tra le cause, oltre ovviamente alla crisi, c'è la difficoltà di accesso al credito. Ed è per questo che le alternative al finanziamento tradizionale degli acquisti sono al centro delle proposte che abbiamo portato al Senato nell'audizione della scorsa settimana.
A quali misure pensate?
Ad esempio si potrebbe applicare alle formule di affitto con riscatto un credito d'imposta, che permetta di recuperare i tributi già versati per i contratti di locazione in atto prima della vendita. In modo da evitare una doppia imposizione per la parte di canone che va a comporre il prezzo d'acquisto finale. Un'altra misura potrebbe consistere nella riduzione della tassazione dei canoni incassati dai costruttori per gli immobili destinati alla vendita ma temporaneamente affittati, così da consentire alle imprese di far fronte alle spese di gestione. Stimolo alle contrattazioni potrebbe poi arrivare anche dall'agevolazione della vendita a rate. Si tratta di uno strumento poco utilizzato anche a causa del costo dell'ipoteca accesa a garanzia: noi proponiamo il pagamento dell'imposta in misura fissa.
L'acquisto con riscatto è però una nicchia di mercato, credete che con gli strumenti giusti possa crescere in modo significativo?
Secondo i nostri approfondimenti, i contratti di godimento ante-vendita, nelle loro diverse formulazioni, hanno buone possibilità di sviluppo. Certo devono essere accompagnati da trattamenti fiscali favorevoli e tutelati da una normativa pubblicistica che preveda garanzie sia per chi cede il godimento sia per chi ne ha vantaggio, sul modello di quello che accade con la trascrizione del preliminare di compravendita. Le banche potrebbero poi farsi carico del credito del costruttore vantato sugli acquirenti e farlo circolare attraverso cartolarizzazioni protette da un privilegio immobiliare.
Non si tratta di un meccanismo pericoloso, simile a quello che ha portato alla bolla dei mutui subprime negli Stati Uniti e all'inizio della crisi?
Il dubbio è fondato, ma occorre tener conto di due elementi. Da un lato i costruttori sono già esposti con le banche e difficilmente possono rientrare dai debiti se le case non vengono vendute; si tratterebbe quindi di disporre una normativa speciale che permetta di traslare una quota di debito già esistente su chi sta acquistando attraverso meccanismi di rent to buy, in modo di aumentare la possibilità di rientro e liberare risorse da investire. Dall'altro lato la disciplina pubblicistica vigente nei sistemi notarili come quello italiano darebbe molto meno spazio alla formazione di bolle: un elemento non trascurabile alla base della crisi dei mutui subprime è che in molti casi non si trattava di rate non onorate, ma di vere e proprie frodi, derivanti dagli scarsi controlli pubblici sui contratti. Ecco perché gli americani, ma anche russi e cinesi, studiano il nostro sistema.
Un'altra misura su cui puntare per far ripartire il mercato residenziale?
Anni fa abbiamo sostenuto l'introduzione nella tassazione delle compravendite del cosiddetto prezzo valore (la persona fisica che compra un'abitazione da un venditore non soggetto Iva paga le imposte sul valore catastale indipendentemente dal corrispettivo di acquisto dichiarato al rogito, ndr). Questo ha consentito l'emersione del nero e portato vantaggi economici per i cittadini e lo Stato. Non solo crediamo che sia auspicabile l'estensione del meccanismo agli immobili non abitativi, ma proponiamo che sia eliminata la disparità di trattamento per chi acquista da un soggetto Iva: l'acquirente potrebbe beneficiare di un credito d'imposta calcolato sulla differenza tra quanto si deve pagare di Iva e quanto si sarebbe dovuto pagare sulla base dei valori catastali. In sostanza chi compra dal costruttore avrebbe un "bonus" fiscale da vantare con lo Stato.
Questa e altre vostre proposte – come la revisione delle aliquote delle imposte sui trasferimenti – comportano però un costo fiscale elevato, mentre il Governo sta già faticando a trovare le risorse necesssarie per l'abolizione dell'Imu prima casa. Come superare i problemi di copertura?
Oggi stiamo già scontando perdite enormi per la mancanza di scambi, mentre la ripresa del mercato, spinto da questi stimoli, potrebbe ripagare eventuali perdite di gettito calcolate sul perimetro attuale. Si tratta comunque di misure che vanno inserite in una visione organica della fiscalità immobiliare. A volte singoli interventi hanno portato a distorsioni, va invece preso in considerazione tutto il percorso che porta alla realizzazione di un alloggio, dall'acquisto del terreno alle aliquote per il compratore finale, tenendo però presente se l'operazione è realizzata per un fine speculativo o per l'abitazione bene primario di cui si diceva all'inizio.
Fonte : Casa24Plus
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