Azione di responsabilità per rovina e difetti di immobili. Può essere disposta anche dall’acquirente contro il venditore. Ma a quali condizioni?

Azione di responsabilità per rovina e difetti di immobili. Può essere disposta anche dall’acquirente contro il venditore. Ma a quali condizioni?

23/07/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
(Tribunale di Milano, sentenza 1 marzo 2013, n. 2901)

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L’azione di responsabilità per rovina e difetti di immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore, allorché quest’ultimo abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità della costruzione dell’opera. La disposizione dell’art. 1669 c.c., infatti, configura una forma di responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, che va oltre i confini dei rapporti negoziali tra le parti.

È questa la massima che si ricava dalla sentenza in commento, con la quale il Tribunale di Milano torna ad affrontare il tema della responsabilità ex art. 1669 c.c., ai sensi del quale “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

La sentenza prende le mosse dall’azione proposta dagli acquirenti di un immobile in condominio nei confronti del venditore, al fine di ottenere la condanna della società immobiliare al risarcimento di tutti i danni patiti in conseguenza dei gravi vizi e difetti riscontrati nell’immobile acquistato. La controversia ruota intorno alla possibilità di applicare la disposizione in esame, oltre che al rapporto committente-appaltatore, anche da parte dell’acquirente nei confronti del venditore dell’immobile.

L’orientamento restrittivo, sostenuto soprattutto in dottrina, ravvisa nella norma in esame una forma di responsabilità contrattuale applicabile ai soli rapporti d’appalto, sulla scorta di una serie di considerazioni che vanno dalla collocazione della norma nella disciplina dei singoli contratti al termine di prescrizione decennale, passando per la previsione dell’art. 2053 c.c., che prevede già una responsabilità del proprietario di un edificio o di altra costruzione per i danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non sia dovuta a difetto di manutenzione.

Il consolidato orientamento giurisprudenziale, al contrario, ritiene che la garanzia di buona esecuzione cui è tenuto l'appaltatore di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata è applicabile anche nei confronti del costruttore - venditore (per tutte: Cass. n. 4622/2002; n. 8187/2000; n. 3146/1998; n. 9853/1998).

In particolare, secondo i giudici di legittimità l’art. 1669 c.c. configura un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale, considerato che il legislatore, con la norma in questione, ha voluto inserire una norma di carattere pubblicistico e ciò anche al fine di incentivare l’appaltatore a costruire edifici adottando le misure più idonee al mantenimento dell’integrità degli stessi. La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare più volte che “la responsabilità extracontrattuale prevista dall’art. 1669 c.c. è una responsabilità presunta iuris tantum”; tale articolo, “benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto d’appalto, è diretto alla tutela dell’esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata” (Cass. civ. n. 21089/2012).

La sentenza del Tribunale di Milano in commento si colloca nell’ambito della consolidata giurisprudenza di legittimità sopra richiamata.

La denuncia di gravi difetti di costruzione, oltre che dal committente e suoi aventi causa, può essere fatta anche dagli acquirenti dell'immobile, in base al principio secondo cui le disposizioni di cui all'art. 1669 c.c. mirano a disciplinare le conseguenze dannose di quei difetti che incidono profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione. Tali disposizioni configurano, quindi, una responsabilità extracontrattuale, sancita per ragioni e finalità di interesse generale, con la conseguenza che la relativa azione, nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, è data non solo al committente e suoi aventi causa nei confronti dell'appaltatore, ma anche all'acquirente nei confronti del costruttore venditore ovvero al venditore che abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera. 

La responsabilità extracontrattuale sancita dall’art. 1669 c.c. si pone in un rapporto di specialità rispetto al principio generale del neminem laedere, comportando una presunzione di responsabilità in capo al costruttore, di cui non andrà provata la colpa. Rimane esperibile l’azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c., ogniqualvolta la rovina totale o parziale o i gravi difetti si manifestino oltre il decennio dalla realizzazione dell’immobile. 

Fonte : CondominioWeb.com