Arriva una mini-rivoluzione per i parcheggi in condominio. Il “decreto del fare” riapre la strada della libera trasferibilità del vincolo pertinenziale.

Arriva una mini-rivoluzione per i parcheggi in condominio. Il “decreto del fare” riapre la strada della libera trasferibilità del vincolo pertinenziale.

02/07/2013
di Ivan Meo 

Nel corso degli anni, legislazione e giurisprudenza hanno dato un notevole impulso ai rapporti tra costruttori ed acquirenti privati per tutte le ipotesi di scambio degli spazi di parcheggio e dei box realizzati all’interno degli edifici privati.Recentemente anche il c.d. Decreto del fare è intervenuto su questo aspetto
 
La “vecchia”pertinenzialità prevista dal codice civile e dall’ art. 9, della legge n.122/89. 
L’art. 817 del codice civile identifica nella pertinenze tutte quelle “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Specifica che “la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Nella legge Tognoli tale vincolo pertinenziale è ope legis ed è (anzi era) indissolubile in quanto gli stessi non potevano formare oggetto di atti separati. Per tali motivi la legge Tognoli dispone(va), al comma 5 dell’art. 9  che “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Tale inderogabilità trova conferma nella ratio della norma, da individuarsi nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico, con la previsione di posti auto pertinenziali alle abitazioni, finalizzata alla creazione di un più razionale rapporto tra abitanti e posti auto. Analizzando il dettato normativo possiamo notare, che in primo luogo, il netto rapporto di servizio tra due beni distinti. Infatti il rapporto pertinenziale va qualificato come rapporto reale che può verificarsi esclusivamente tra due beni;  in secondo luogo la circostanza che il parcheggio Tognoli può essere realizzato esclusivamente dal proprietario dell’appartamento cui il posto auto deve servire da pertinenza, nel rispetto della norma contenuta nell’art. 817, 2° comma cod. civ.,Infine il vincolo pertinenziale ha come caratteristica strutturale di costituire un vincolo duraturo; tale circostanza si verifica per il vincolo d’inalienabilità separata dei due beni previsto dalla legge Tognoli.
 
La libera cessione di box e pertinenze. Il Decreto Semplifica-Italia (decreto-legge n. 5 del 2012, convertito in  legge n. 35 del 2012)scioglieva il vincolo di pertinenzialità disciplinato nel’atto di acquisto originario rendendo possibile procedere alla cessione separata del bene (box, posti auto) a patto che l’acquirente lo destini a sua volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune. Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione o immobile, poteva venderlo indipendentemente dall'immobile, purché il box diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L'articolo  10 del decreto Monti sulle semplificazioni sostituendo il comma 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122  consentiva la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall'appartamento cui è attualmente collegato. Si trattava di una norma che, permetteva di movimentare molto il mercato dei box e dei garage, al contempo permettendo ai proprietari che non se ne servono più di smobilizzare un bene non effettivamente utilizzato. La norma introdotta però specificava che il vincolo di invendibilità se­parata permane  per i parcheggi realizzati nel sotto­suolo comunale e acquistati in diritto di superficie per un mas­simo di 90 anni. Inoltre i posti auto e i box realizza­ti negli edifici esistenti diventano libera­mente vendibili, anche separa­tamente dall'appartamento di cui sono pertinenza, solo se il nuovo proprietario li destini a pertinenza di un'unità immobi­liare situata nello stesso Comu­ne.
 
Posto-macchina versus bene-casa.
Con l’entrata in vigore del Decreto Monti si concretizzava una nuova possibilità ovvero quella vende­re liberamente il parcheggio realizzato. I singoli proprietari delle unità abitative, quindi non potranno pretendere di avere tanti parcheggi quanti sono gli appartamenti dello stabile. In secondo luogo, viene meno la contiguità spaziale fra l'immobile e la pertinenza anche se il parcheggio continuerà comunque ad assolvere tale funzione, senza quindi che la cessione produca alcuna alterazione della destinazione d'uso. Quindi con la normativa prevista dal Governo Monti cadeva un tabù: l'area di parcheggio, pertinenza dell'unità immobiliare, può essere ceduta purché al servizio di altra abitazione. Viene modificata la norma che vietava la cessione dei parcheggi, ex art. 9 della legge 122/1989, separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale.
 
Le novità introdotte dal “Decreto del Fare” (art. 30 comma 2). 
All’interno del Decreto Fare, recentemente approvato, vi è una norma che modifica la legge n. 122 del 1989, c.d.legge Tognoli, ampliando l'ambito di applicazione della disposizione, introdotta dal decreto-legge n. 5 del 2012, convertito dalla legge n. 35 del 2012, che consentirà il trasferimento dei parcheggi pertinenziali, costruiti ai sensi della medesima legge n. 122 del 1989, chiarendo che il trasferimento può riguardare anche il solo vincolo pertinenziale. Con questa nuova norma introdotta il trasferimento della proprietà dei parcheggi pertinenziali, realizzati dai proprietari degli appartamenti che compongono l’edificio condominiale, da una unità immobiliare a un’altra, sempre però all’interno della stessa città, potrà riguardare anche il solo vincolo pertinenziale. 
In buona sostanza si introduce la possibilità di scindere la proprietà del parcheggio pertinenziale dal vincolo pertinenziale stesso. Questo è quanto prevede la norma che modifica in tal senso l’articolo 9 della legge 122/1989 in materia di parcheggi: la disposizione di cui al primo periodo si applica anche in caso di trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità dei parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 .
 
Effetti pratici. 
Con questa nuova norma la commerciabilità dei parcheggi  pertinenziali realizzati su aree private si applica anche in caso di  trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità. L’ odierna legge disciplina i casi in  cui il proprietario del l’unità immobiliare, a cui favore è stato originariamente costituito il vincolo pertinenziale relativo al parcheggio, sia  proprietario anche di altra unità immobiliare ubicata nel medesimo comune e intenda traslare il vincolo a favor e di quest’ultima. Praticamente da oggi sarà possibile spostare il vincolo pertinenziale senza procedere all’alienazione del parcheggio visto che il proprietario delle due unità immobiliari  interessate è lo stesso. La ricaduta pratica della modifica e le possibilità commerciali che ne derivano da questa nuova norma dipenderanno solo volontà dei proprietari di utilizzare questa opportunità prevista del legislatore. Ovviamente il valore commerciale di un immobile è strettamente collegato alla esistenza o meno anche di un posto macchina. Sicuramente la norma potrebbe agevolare la vendita solo in determinati casi, ma il “posto-macchina” rimarrà sempre ambito soprattutto nelle città in cui vi è una alta densità abitativa.
 
Fonte : CondominioWeb.com