Cassa depositi e prestiti rafforza ulteriormente la vocazione immobiliare con alcune importanti novità relative a Cdp Investimenti Sgr, di cui Matteo Del Fante è presidente. Novità che sono piaciute anche agli investitori esteri presenti al Mipim di Cannes, dove
Del Fante ha partecipato all'Italian Session, e che ora approfondisce con Il Sole 24 Ore.
Abbiamo sentito di un nuovo corso di Cdp Investimenti Sgr, con un nuovo ruolo nell'assistere le amministrazioni comunali nella valorizzazione dei propri asset.
Abbiamo sentito di un nuovo corso di Cdp Investimenti Sgr, con un nuovo ruolo nell'assistere le amministrazioni comunali nella valorizzazione dei propri asset.
Di cosa si tratta?
Cdp ha avviato un apposito sistema online che permette alle amministrazioni pubbliche di censire i propri immobili e ottenere le informazioni rilevanti degli stessi, per arrivare a quello che noi chiamiamo il "passaporto" dell'immobile. Vale a dire ciò che consentirà poi all'edificio, o all'area, di avere una circolarità sul mercato. Si tratta dunque di un meccanismo di due diligence accompagnata, dove l'amministrazione locale può riempire online i campi richiesti.
Cdp ha avviato un apposito sistema online che permette alle amministrazioni pubbliche di censire i propri immobili e ottenere le informazioni rilevanti degli stessi, per arrivare a quello che noi chiamiamo il "passaporto" dell'immobile. Vale a dire ciò che consentirà poi all'edificio, o all'area, di avere una circolarità sul mercato. Si tratta dunque di un meccanismo di due diligence accompagnata, dove l'amministrazione locale può riempire online i campi richiesti.
In modalità remota, dunque?
Sì, questa è una piattaforma già molto collaudata e varata dalla Cassa Italiana dei Geometri, e consente tra l'altro alle singole amministrazioni di attivare professionisti locali o, nel caso di quelle più strutturate, anche il proprio stesso personale. Il completamento delle informazioni sugli immobili è la prima, necessaria, fase del processo di valorizzazione. A Milano abbiamo ad esempio avviato con la Fondazione Policlinico un'attività di accompagnamento sul mercato di due immobili che, dopo aver completato il quadro informativo, sono ora in condizioni ottimali per essere valorizzati attraverso una gara pubblica.
Sì, questa è una piattaforma già molto collaudata e varata dalla Cassa Italiana dei Geometri, e consente tra l'altro alle singole amministrazioni di attivare professionisti locali o, nel caso di quelle più strutturate, anche il proprio stesso personale. Il completamento delle informazioni sugli immobili è la prima, necessaria, fase del processo di valorizzazione. A Milano abbiamo ad esempio avviato con la Fondazione Policlinico un'attività di accompagnamento sul mercato di due immobili che, dopo aver completato il quadro informativo, sono ora in condizioni ottimali per essere valorizzati attraverso una gara pubblica.
Può spiegarci il meccanismo?
Valutando gli immobili sulla base dei dati ottenuti, e di ulteriori verifiche sul potenziale di valore dell'immobile condotte attraverso un proprio studio di fattibilità, Cdp Investimenti Sgr fissa a quale prezzo di base si rende disponibile all'acquisto. Il tutto avviene tramite il fondo Fiv (fondo per la valorizzazione), il quale si impegna a comprare in caso di asta deserta, a patto che l'ente metta a gara quell'immobile specificando nel bando d'asta stesso che il Fiv ha fatto l'offerta per quella determinata cifra e sulla base dello studio di fattibilità che viene reso disponibile a tutti i partecipanti alla gara.
Valutando gli immobili sulla base dei dati ottenuti, e di ulteriori verifiche sul potenziale di valore dell'immobile condotte attraverso un proprio studio di fattibilità, Cdp Investimenti Sgr fissa a quale prezzo di base si rende disponibile all'acquisto. Il tutto avviene tramite il fondo Fiv (fondo per la valorizzazione), il quale si impegna a comprare in caso di asta deserta, a patto che l'ente metta a gara quell'immobile specificando nel bando d'asta stesso che il Fiv ha fatto l'offerta per quella determinata cifra e sulla base dello studio di fattibilità che viene reso disponibile a tutti i partecipanti alla gara.
E a questo punto cosa succede?
Se un soggetto privato offrirà un prezzo superiore si aggiudicherà l'immobile senza che ci siano dei rilanci. Viene solo richiesto che l'aggiudicatario rimborsi a Cdp Investimenti Sgr le spese per studiare la fattibilità dell'operazione. Qualora invece nessun soggetto privato faccia un'offerta, l'immobile viene acquisito dal fondo Fiv.
Se un soggetto privato offrirà un prezzo superiore si aggiudicherà l'immobile senza che ci siano dei rilanci. Viene solo richiesto che l'aggiudicatario rimborsi a Cdp Investimenti Sgr le spese per studiare la fattibilità dell'operazione. Qualora invece nessun soggetto privato faccia un'offerta, l'immobile viene acquisito dal fondo Fiv.
Una grande innovazione, non c'è che dire...
Si tratta di un modello molto innovativo alla cui base sta una solida base immobiliare, non finanziaria: questo permette a tutti i soggetti interessati di raggiungere il proprio scopo. L'amministrazione locale, infatti, si trova come controparte un soggetto come il Gruppo Cdp che, oltre a fare lo studio a proprie spese, è anche disposto a comprare. Ma pensiamo al tempo stesso che sia un'attività molto importante per i soggetti privati, che si troveranno a poter valutare bandi, studi di fattibilità e aste con prezzi precisi e operativi. In sintesi, abbiamo l'obiettivo di creare un ponte tra amministrazioni pubbliche cedenti e soggetti privati interessati all'acquisto.
Si tratta di un modello molto innovativo alla cui base sta una solida base immobiliare, non finanziaria: questo permette a tutti i soggetti interessati di raggiungere il proprio scopo. L'amministrazione locale, infatti, si trova come controparte un soggetto come il Gruppo Cdp che, oltre a fare lo studio a proprie spese, è anche disposto a comprare. Ma pensiamo al tempo stesso che sia un'attività molto importante per i soggetti privati, che si troveranno a poter valutare bandi, studi di fattibilità e aste con prezzi precisi e operativi. In sintesi, abbiamo l'obiettivo di creare un ponte tra amministrazioni pubbliche cedenti e soggetti privati interessati all'acquisto.
Ma Cdp vuole dunque diventare investitore di lungo periodo?
Assolutamente no. L'obiettivo primario è quello di collegamento, descritto, e di sostegno alle amministrazioni locali, con il fine della riduzione del debito. Se invece il Fiv si troverà ad acquistare l'immobile, l'obiettivo è rimetterlo sul mercato il prima possibile.
Assolutamente no. L'obiettivo primario è quello di collegamento, descritto, e di sostegno alle amministrazioni locali, con il fine della riduzione del debito. Se invece il Fiv si troverà ad acquistare l'immobile, l'obiettivo è rimetterlo sul mercato il prima possibile.
Attualmente state conducendo una serie di road show nei principali Comuni italiani, fino a maggio: che cosa vi aspettate in termini di risultato?
Siamo ancora in una fase preliminare, naturalmente. Solo alla fine del road show avremo una visione più complessiva del mercato e Eire, a giugno, sarà l'evento in cui potremo presentare in maniera più compiuta le nostre previsioni di investimento. Quello che posso anticipare è che l'iniziativa sta sicuramente raccogliendo molto interesse da parte delle amministrazioni, però la prima sensazione è che non esistono in questo momento così tanti immobili pronti e appetibili come forse a priori avremmo potuto aspettarci.
Siamo ancora in una fase preliminare, naturalmente. Solo alla fine del road show avremo una visione più complessiva del mercato e Eire, a giugno, sarà l'evento in cui potremo presentare in maniera più compiuta le nostre previsioni di investimento. Quello che posso anticipare è che l'iniziativa sta sicuramente raccogliendo molto interesse da parte delle amministrazioni, però la prima sensazione è che non esistono in questo momento così tanti immobili pronti e appetibili come forse a priori avremmo potuto aspettarci.
E perché?
Perché molte volte mancano le informazioni per fare la due diligence, poi gli asset più "facili" sono stati già ceduti e, infine, perché alcuni enti locali hanno aspettative di prezzo che non sono coerenti con i valori di mercato.
Perché molte volte mancano le informazioni per fare la due diligence, poi gli asset più "facili" sono stati già ceduti e, infine, perché alcuni enti locali hanno aspettative di prezzo che non sono coerenti con i valori di mercato.
Come si inserisce questa procedura nel più ampio meccanismo di valorizzazione degli immobili pubblici, di cui esiste già un impianto normativo?
Abbiamo lavorato a lungo con i colleghi del Demanio per rendere questo modello direttamente operativo anche relativamente a blocchi di immobili e fondi immobiliari, ma ponendoci come l'interfaccia di passaggio dal pubblico al privato. L'immobile può arrivare anche direttamente dal Demanio, o da un fondo pubblico, ma nel momento in cui deve accedere al mercato privato può trovare un ponte in questo meccanismo e in Cdp.
Abbiamo lavorato a lungo con i colleghi del Demanio per rendere questo modello direttamente operativo anche relativamente a blocchi di immobili e fondi immobiliari, ma ponendoci come l'interfaccia di passaggio dal pubblico al privato. L'immobile può arrivare anche direttamente dal Demanio, o da un fondo pubblico, ma nel momento in cui deve accedere al mercato privato può trovare un ponte in questo meccanismo e in Cdp.
Si può dare un'idea della dimensione dei progetti che esaminate?
Direi che la dimensione massima è sugli 80 milioni di euro, ma molte operazioni sono al di sotto di questa cifra.
Direi che la dimensione massima è sugli 80 milioni di euro, ma molte operazioni sono al di sotto di questa cifra.
Facciamo un bilancio sul fronte dell'altro ramo di attività di Cdp Investimenti, cioè il social housing?
Fino ad oggi abbiamo deliberato iniziative per un totale di 370 milioni di euro, in termini di quota di competenza di Cdp, per circa 6.800 alloggi e 3.200 posti letto di residenze universitarie. E abbiamo una pipeline di progetti, anche in fase già abbastanza avanzata, di ulteriori 410 milioni per il Fia (Fondo per l'abitare) per ulteriori 8.100 alloggi. Si tratta di una novantina di progetti spalmati su 14 fondi gestiti da 10 Sgr sul territorio. Arriviamo così a un totale di circa 780 milioni di euro di sola quota Fia.
Fino ad oggi abbiamo deliberato iniziative per un totale di 370 milioni di euro, in termini di quota di competenza di Cdp, per circa 6.800 alloggi e 3.200 posti letto di residenze universitarie. E abbiamo una pipeline di progetti, anche in fase già abbastanza avanzata, di ulteriori 410 milioni per il Fia (Fondo per l'abitare) per ulteriori 8.100 alloggi. Si tratta di una novantina di progetti spalmati su 14 fondi gestiti da 10 Sgr sul territorio. Arriviamo così a un totale di circa 780 milioni di euro di sola quota Fia.
La quota del Fia nelle iniziative è stata finora del 40%, ma aumenterà: a quanto?
A metà aprile ci sarà un'assemblea che dovrebbe consentire di modificare il regolamento del Fia, per arrivare a incidenze di equity a carico di Cdp di molto superiori. Il che consentirà di valutare le operazioni con occhi diversi. Credo che si potrà anche superare il 60%, ma in modo molto elastico. E sempre in relazione all'aumentare della valenza sociale delle iniziative. Con un'accelerazione importante, sono convinto, di tutto il social housing.
A metà aprile ci sarà un'assemblea che dovrebbe consentire di modificare il regolamento del Fia, per arrivare a incidenze di equity a carico di Cdp di molto superiori. Il che consentirà di valutare le operazioni con occhi diversi. Credo che si potrà anche superare il 60%, ma in modo molto elastico. E sempre in relazione all'aumentare della valenza sociale delle iniziative. Con un'accelerazione importante, sono convinto, di tutto il social housing.
Fonte : Casa24plus
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