26/06/2013
di Alessandro Gallucci
Tra le note dolenti, a livello economico, per molti amministratori vi sono le così dette anticipazioni effettuate a vantaggio del condominio.
Il condominio Alfa ha ricevuto la bolletta per la fornitura dell’energia elettrica: l’amministratore è tenuto a pagarla nei termini indicati nella fattura.
L’impresa di pulizia scale scelta dall’assemblea chiede, come d’accordi, d’essere pagata ogni mese: l’amministratore deve versare l’importo pattuito.
D’altra parte, ai sensi dell’art. 1130 n. 3, c.c. il mandatario della compagine deve “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni”. Tali spese sono quelle preventivate dall’assemblea erogate dall’amministratore sulla base di un proprio provvedimento ex artt. 1130 n. 3 e 1133 c.c.
Che cosa accade, tornando all’argomento iniziale, se l’amministratore anticipa delle somme in favore del condominio?
Per logica la risposta più ovvia sarebbe: l’assemblea gliele deve riconoscere e, quindi, rimborsare. Non sempre è così. Motivo? L’assemblea, quale organo sovrano del condominio, ha il diritto di sindacare ed eventualmente cassare la scelta fatta dal proprio legale rappresentante.
In tal senso, in una propria recentissima pronuncia, la Corte di Cassazione ha affermato che “l'amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall'art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti e dall'art. 1130 c.c., n. 3) per cui deve ritenersi che in via generale l'assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore stesso (Cass. n. 5449 del 4.6.1999).
L'assemblea condominiale, come opportunamente, afferma la dottrina più attenta, è organo del condominio, sovrano nello stabilire, preventivamente, se una spesa dev'essere affrontata e, successivamente, se le spese sostenute lo sono state perché regolarmente deliberate oppure, in difetto di motivazione, perché, semplicemente, opportune. Per ciò stesso, l'amministratore, essendo organo esecutivo del condominio (ovvero delle delibere dell'assemblea condominiale), non ha il potere di decidere se e in che misura il condominio debba sostenere spese, così come non esiste alcun credito dell’amministratore che abbia effettuato spese di tasca propria.
Vero è che tra l'amministratore e il condominio intercorre un rapporto di mandato e che la norma di cui l'art. 1720 c.c., prevede per il mandante l'obbligo di rimborsare il mandatario delle anticipazioni da lui fatte, tuttavia, la norma appena citata dev'essere chiaramente correlata con i principi in materia di condominio e di spese condominiali, le quali devono tutte passare al vaglio dell'assemblea per quanto riguarda la loro previsione o ratifica, senza le quali il credito dell'amministratore non può ritenersi ne1 liquido né esigibile” (Cass. 14 giugno 2013, n. 15041).
Sia ben chiaro: aver anticipato delle somme alle volte costituisce di per sé motivo sufficiente per ottenerne la restituzione. Se le bollette per l’energia elettrica o per il gas sono risultate più “salate” di quelle preventivate, non esiste discrezionalità assembleare che possa negare la correttezza dell’operato dell’amministratore.
Diverso il caso dell’azione di recupero del credito che, prim’ancora di essere iniziata dall’amministratore con un sollecito bonario, è stata affidata ad un avvocato: in tal caso questa scelta potrebbe essere contestata.
Al diniego di rimborso da parte dell’assemblea può corrispondere l’azione legale dell’amministratore volta a dimostrare l’effettiva necessità delle sue anticipazioni al fine di ottenerne il rimborso.
Fonte : condominioweb
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