05/06/2013
Maria Zaccaria
Sempre più frequenti i casi di amministratori di condominio infedeli. Appropriandosi indebitamente delle somme versate dai condòmini, creano ammanchi milionari per truffe straordinarie. Quali sono gli strumenti previsti dalla Riforma per debellare questo fenomeno? A volte ritornano… Risale solo allo scorso 30 maggio la segnalazione, da parte di una associazione di consumatori Torino, di un amministratore, gestore di decine di stabili a Torino e in provincia, fuggito con i soldi versati dai condòmini per spese ordinarie e straordinarie di manutenzione. Purtroppo, però, sono sempre più diffusi gli episodi di amministratori infedeli o incompetenti, i quali agiscono ai danni di famiglie che si ritrovano a far fronte a nuovi pagamenti per ripristinare la situazione contabile degli immobili.
Ignari di tutto. I condòmini, spesso, vengono a conoscenza degli ammanchi quando è ormai troppo tardi, a causa del loro carattere occulto. Infatti, non di rado, l'unico soggetto abilitato a visionare l'estratto conto è l'amministratore. E solo a lui giungono le comunicazioni, da parte dei fornitori, del pagamento del dovuto, anche sotto forma di vere e proprie azioni giudiziarie. Gli amministra-furfanti – come li abbiamo chiamati – agiscono secondo modalità che si ripetono: bilanci condominiali falsi, in cui figurano pagate spese mai saldate; prelievi in contanti dal conto corrente condominiale per scopi personali; bonifici dal conto corrente dei malcapitati verso conti correnti diversi, fatture di storno, fatture gonfiate, percentuale sui lavori,cambio gestore enel o manutentore impianto ascensore solo per incassare la mazzetta, ….
Cifre da capogiro Al di là delle cifre milionarie sottratte nei casi più eclatanti, si assiste anche a truffe più piccole ad opera di amministratori meno “attrezzati”: nel ferrarese un ammanco di 200mila euro per il mancato pagamento dell'acqua; a Roma un debito di 15mila euro con l'Italgas; a Milano un nuovo amministratore, insediato da soli due mesi, trova la cassa semivuota e debiti di 10-15mila euro per il mancato pagamento di bollette, relative a 5 condomini di 12 unità abitative.
Le vittime Si comprende come a cadere nella rete di simili malfattori siano anche molti anziani e persone che, in questo momento di forte crisi economica, con la disoccupazione alle stelle, la cassa integrazione in continuo aumento e le pensioni sempre meno adeguate ad uno stile di vita dignitoso, rischiano di rappresentare dei veri e propri casi sociali. Il ruolo delle associazioni dei consumatori.
Numerose le associazioni di consumatori schierate nella tutela degli sventurati condòmini. Si adoperano innanzitutto per ottenere dagli enti e dalle società che hanno emesso fatture dirette una dilazione dei pagamenti, considerando la rilevanza degli esborsi. Inoltre, si rendono disponibili a partecipare a riunioni informative per illustrare modalità di supporto, di tempi e sistemi di intervento. Molti amministratori, come sostengono le associazioni di categoria, sono persone scrupolose e responsabili e non hanno vita facile dal momento che devono districarsi tra liti, lamentele e morosità perciò è bene non generalizzare. Tuttavia, dati i numerosi precedenti, si può dire che, se fidarsi è bene, non fidarsi è meglio.
Buone regole. Si consiglia pertanto di effettuare ciclicamente dei controlli sulla gestione condominiale. È buona norma leggere attentamente i bilanci predisposti dall'amministratore prima di approvarli in assemblea e, in caso di dubbi, chiedere l'esibizione delle bollette, delle spese pagate, delle relative quietanze nonché copia dell'estratto conto condominiale. In caso di irregolarità riscontrate, si può convocare un'assemblea straordinaria, ai sensi del Codice Civile, per revocare il mandato all'amministratore e nominarne uno nuovo. Purtroppo, in troppi casi non viene intrapresa alcuna azione legale. La mancanza di prove, i costi e i tempi della giustizia o anche la semplice indolenza rappresentano dei deterrenti, che spingono sempre più i condòmini a rimettere mani al portafoglio.
Più garanzie per il futuro grazie alla riforma. A breve, per l precisione dal 18 giugno, la nuova riforma del condomino prevederà regole più stringenti e strumenti più efficaci per controllare l'operato del proprio amministratore di condominio, che sarà costretto ad offrire diverse garanzie agli inquilini. Analizziamoli brevemente
La composizione del rendiconto condominiale ex articolo 1130-bis codice civile.
Il nuovo testo di riforma individua la composizione del rendiconto condominiale elencando specificatamente tutta la documentazione da allegare:
registro di contabilità. In questo nuovo registro andranno annotati tutte le voci in entrata e uscita in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti.
riepilogo finanziario. Rappresenta una “fotografia” della situazione, definendo lo stato delle attività e passività, enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva.
la nota sintetica esplicativa. E' un documento propedeutico in quanto ha la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti.
I nuovi “controllori” della contabilità condominiale: Il revisore contabile. Il nuovo testo ha introdotto anche la figura del revisore contabile, peraltro spesso contenuta nei regolamenti di condominio. Il suo incarico consiste nel prendere visione degli estratti conto e delle pezze giustificative relativi all'esercizio che si è appena concluso, in modo da verificare la reale rispondenza degli stessi e poter accertare in sede di assemblea la regolarità della tenuta contabile.
Il consiglio di condominio. Ha funzione di controllo che tale organo dovrebbe svolgere, sarebbe stato auspicabile l'eliminazione di un limiti minimo di unità immobiliari per la sua costituzione, visto che le incongruenze contabili possono benissimo perpetrarsi anche in condomini di piccole dimensioni.
Il controllo della documentazione contabile. Il Riformatore ha stabilito che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.
La gestione e la conservazione delle scritture contabili e giustificativi di spesa. Nell'obbligo di conservazione decennale rientrano anche i “documenti giustificativi”, chiamati più comunemente “pezze”, con cui si identificano tutti quei documenti che descrivono le singole entrate ed uscite.
Fonte : condominioweb.com
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