27/06/2013
di Alessandro Gallucci
Uno dei nostri tantissimi utenti mi ha posto il seguente quesito:
Nel condominio in cui abito vogliamo installare un sistema di automazione ad uno dei cancelli d'ingresso al parcheggio auto dello stabile. Il nostro é un condominio formato da 94 condomini con 2 rispettive entrate sul retro del palazzo per il posteggio degli autoveicoli di ogni proprietario. 1 cancello da sulla strada principale e l'altro nella traversa accanto. A quanto pare ci sono circa 58 condomini favorevoli al montaggio di un motore e tutto il lavoro che concerne la realizzazione di 1 solo dei cancelli trasformandolo in automatico. Io volevo sapere 2 cose:
Se la spesa possono accollarsela solo i 58 condomini favorevoli entrando solo loro in possesso dei telecomandi per l'apertura automatica del cancello?
I rimanenti 36 condomini che non avranno partecipato alla spesa hanno diritto al telecomando? Ed ancora hanno lo stesso il diritto al passaggio dal cancello automatico? O visto che l'altro cancello rimane tranquillamente manuale e possono usarlo tutti e 94 i condomini, visto pure che entrambi i cancelli sboccano in uguale maniera all'interno del parcheggio possono non usufruirne?
Al riguardo bisogna prima di tutto porre l’attenzione su un aspetto: l’automazione del cancello, sebbene si possa rintracciare qualche pronuncia (isolata) di senso contrario non è da ritenersi un’innovazione né tanto meno un’opera gravosa o voluttuaria.
Che cosa deve intendersi per innovazione?
Secondo gli ermellini “in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque "opus novum"), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico -giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (così, tra le tante, Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
In questo contesto non pare dubbio che le opere descritte dal nostro lettore “avendo ad oggetto la "modifica e automatizzazione dei cancelli di ingresso ed uscita dei box", non possono essere qualificate come innovazioni, giacché esse, lungi dal comportare un'alterazione sostanziale e funzionale della cosa comune (i cancelli preesistenti appunto), tendevano semplicemente a renderne più agevole l'utilizzazione, automatizzando il sistema di apertura e chiusura” (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15).
V’è di più: se le opere non hanno valore economico molto elevato (concetto vago, quello del valore economico, da valutarsi caso per caso ma sicuramente non con riferimento alle condizioni economiche dei condomini) esse possono essere deliberate in seconda convocazione con le maggioranze previste dal terzo comma dell’art. 1136 c.c. (dall’entrata in vigore della “riforma”, la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Di conseguenza la nostra risposta è la seguente: è bene che l’opera sia deliberata dall’assemblea in modo che, ai sensi dell’art. 1137 c.c., tutti i condomini siano tenuti a partecipare alla spesa. Ogni altro accordo (es. pagamento dei soli 58, esclusione dell’uso dei contrari, ecc.) dev’essere preso con il consenso di tutti i condomini.
Fonte : condominioweb.com
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