18/09/2013
di Ivan Meo
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Rivoluzione mutui. Il Parlamento Europeo detta nuove norme per limitare i rischi dei consumatori. Ma i comportamenti scorretti delle banche permangono.
Grazie al voto favorevole dell'aula di Strasburgo, l'Unione Europea si dota di una legislazione all'avanguardia per il mercato dei mutui. Niente più penali per chi estingue in anticipo un mutuo. Ma per l’entrata in vigore del provvedimento passerà ancora tempo.
Tanto tuonò che piovve. Sarà per la bolla speculativa immobiliare, tutti ricorderanno i mutui ipotecari tossici degli Stati Uniti che hanno portato a una crisi finanziaria globale, o per una tardiva presa di coscienza ma solo pochi giorni fa, sembra incredibile ma è vero, il Parlamento europeo ha deciso di tutelare concretamente gli acquirenti di immobili che sottoscrivono mutui ipotecari. Gli eurodeputati, hanno finalmente adottato un testo che si propone di rafforzare la normativa europea in materia di protezione del consumatore all’atto della sottoscrizione di un prestito ipotecario. La legislazione europea prevede di coprire le ipoteche su immobili residenziali, uffici e terreni edificabili. Ovviamente ogni Stato aderente dovrà adattare alle proprie prerogative i requisiti generali in modo da riflettere le differenze tra i mutui nazionali degli Stati membri e quelle sui mercati immobiliari, ma le informazioni per gli acquirenti dovranno essere presentate in un formato coerente per tutta l’Ue.
Il contenuto direttiva. Questi alcuni punti della normativa che dovrà essere recepita dai singoli Stati:
informazioni trasparenti a livello precontrattuale: chiunque contragga un mutuo in un Paese dell’Unione, dovrà ricevere informazioni comparabili sui prodotti disponibili e che comprendono il costo totale e le conseguenze finanziarie nel lungo periodo previste dal prestito;
condizioni di credito: le offerte ai mutuatari dovrebbero corrispondere alla loro situazione finanziaria attuale e tener conto delle loro prospettive e possibili regressioni dal contratto;
periodo di riflessione: gli acquirenti dovrebbero poter usufruire di un periodo di riflessione obbligatorio di 7 giorni prima della sottoscrizione del prestito, oppure di 7 giorni per esercitare il diritto di recesso dopo la conclusione del contratto;
rimborso: il mutuatario potrà rimborsare il prestito iniziale. Le possibili modalità saranno decise dagli Stati membri;
equo indennizzo: il creditore avrà diritto ad un equo indennizzo per il rimborso anticipato;
nessuna penale: sarà vietato chiedere ai mutuatari di pagare penali per il rimborso anticipato;
fine dei mutui subprime: game over per le pratiche irresponsabili delle banche, che concedevano prestiti a chi non aveva la capacità di rimborsarli. La Direttiva prevede una serie di norme che impedirà alla banche di attivare interest-only mortgages (prestiti che prevedono il pagamento dei soli interessi);
Inadempimento contrattuale: prevista una nuova norma che dispone che la restituzione delle garanzie, come la proprietà stessa, sarà sufficiente a rimborsare il prestito, a condizione che il creditore e il debitore lo abbiano esplicitamente accettato nel contratto di prestito.
Prima di proseguire nell’approvazione finale del complesso della normativa, il Parlamento europeo ha chiesto agli Stati membri di impegnarsi a garantire che queste norme possano essere correttamente applicate sul loro territorio, vale a dire in tutti paesi dell’Ue.
Le reazioni. Il Parlamento europeo e il Consiglio hanno raggiunto un accordo che lascia agli Stati membri una certa libertà d'azione nell'attuazione di alcuni aspetti della Direttiva, in linea con le prassi nazionali. Le banche europee hanno accolto favorevolmente la proposta ma nutrono preoccupazione per alcuni emendamenti relativi ai mutui a tasso variabile. Mentre l'organizzazione dei consumatori europei ha accolto con favore la proposta e appoggia norme trasparenti per ripagare anticipatamente i prestiti. Ma vi sono anche voci fuori dal coro: un esponente di una banca tedesca dubita che la direttiva impedisca future crisi dei mutui e sostiene che gli ostacoli alla concorrenza intralciano un mercato dei mutui di portata europea
Dalle norme ai fatti. Il via alla rivoluzione arriverà, comunque, solo dopo che ogni Stato recepirà la normativa applicandola sul territorio nazionale. Dovrà esserci l’impegno di tutti i Paesi europei a garantire che le norme siano correttamente applicate con una prassi comune. Le banche avranno un ruolo fondamentale in questo percorso. Va comunque precisato che una buona parte delle disposizioni previste dal dettato normativo, che dovrà essere recepito in Italia, non dovrebbero comportare sostanziali modifiche perché sono già in vigore. Per esempio già nel 2007 si decise di eliminare la penale per l’estinzione anticipata. Di contro gli istituti di credito, causa la crisi economica, non erogano più prestiti se non a determinate condizioni. Da alcuni dati diffusi dalla Banca d’Italia tra il 2011 e il 2012 le erogazioni sono diminuite del 37,4%. L’Italia ha anche un triste primato: i mutui più cari d’Europa con un tasso medio d’interesse applicato 3,53% contro una media europea del 2,87%.
Ma le pratiche scorrette permangono. Il comportamento degli istituti di credito permane molto ambiguo. Otto su dieci, nonostante non vi sia nessun obbligo previsto per legge, impongono di aprire un conto corrente presso la propria filiale; il 24% delle agenzie costringe a sottoscrivere una polizza vita (che non è obbligatoria); il 17% obbliga addirittura ad acquistare una polizza incendio di cui sono allo stesso tempo venditrici e beneficiarie. Tale pratiche hanno rimpinguato le casse delle banche: dai dati pubblicati dall’Isvap solo 2010 le banche hanno raccolto2,4 miliardi di euro, mentre i mutuatari hanno sborsato fino all’80% rispetto agli altri prodotti disponibili sul mercato.
Il nostro “pacchetto casa”. Nell’attesa delle entrata in vigore della Diretta non ci rimane altro che consolarci con il pacchetto casa. Nella Gazzetta ufficiale n. 204 del 31 agosto è stato pubblicato il D.L. 31 agosto 2013, n. 102 recante "Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici". Il decreto legge, al fine di contrastare l'emergenza abitativa, ha introdotto una serie di misure volte a fornire soluzioni in grado di superare la logica di misure occasionali e sporadiche di interventi emergenziali, inserendo, al contrario, una serie misure strutturali e più incisive volte a tutelare il settore abitativo. Per tali motivi oltre a rifinanziare alcuni Fondi già preesistenti è stato istituito un nuovo fondo di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione. Infine, in riferimento alla cedolare secca è stata inserita una riduzione dell'aliquota di tre punti percentuali al fine di far aumentare la convenienza del regime ad imposta sostitutiva. Particolare attenzione è stata data alle giovani coppie e genitori single con figli minori che possono richiedere un mutuo agevolato fino a 200 mila euro per comprare casa. Ferma restando l'età inferiore ai 35 anni dei richiedenti.
Fonte : condominioweb.com
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