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Capita spesso che l'assemblea sia chiamata a deliberare interventi di per sé non strettamente necessari, ma che servono per migliorare l'estetica dell'edificio o per rendere meglio utilizzabile una parte comune o addirittura per modificarne la destinazione d'uso. Le differenze sostanziali degli interventi sono a volte sottili ed ecco che la fantasia dei condomini si scatena nel qualificare l'uno o l'altro come innovazione o come semplice modificazione, con le relative conseguenze sia in tema di maggioranze per deliberarli e sia, soprattutto, di partecipazione alla spesa. Una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione o con un'alterazione della sua entità sostanziale (Cass. n. 18334 del 25/10/2012). Ci sono innovazioni finalizzate all'uso più comodo e al miglior rendimento e godimento delle cose comuni che devono essere disposte dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, co. 5, c.c.). La finalità perseguita è quella di agevolare i condomini nell'introduzione di modifiche o esecuzione di nuove opere che permettano un uso migliore e più comodo delle singole unità immobiliari di proprietà di ciascuno, e, al contempo, è quella di impedire l'esecuzione di opere o modifiche che, pur importando un vantaggio per alcuni proprietari, pur se rappresentanti la maggioranza, siano suscettibili di arrecare danno e notevole incomodo nel godimento delle parti o servizi comuni anche a uno solo degli altri condomini.La legge purtroppo non fornisce una definizione di innovazione, ma tale vuoto normativo è stato da tempo colmato dalle sentenze: si può oggi comodamente affermare che per innovazione deve intendersi qualsiasi opera nuova che va oltre i limiti della conservazione e dell'ordinaria manutenzione e che determina un cambiamento totale o parziale nella forma o nella sostanza del bene comune, con la conseguenza di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque di alterarne la destinazione originaria.
C'è da chiedersi che fine fa la minoranza contraria degli interventi. Vige nel condominio il principio per cui le delibere vincolano nella spesa anche coloro che non vogliono eseguire gli interventi. A tale principio fanno però eccezione gli interventi innovativi voluttuari, cioè privi di una specifica utilità per i condomini, o quelli gravosi, caratterizzati da una notevole onerosità con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio e non già a quelle economiche dei singoli condomini. Per tali interventi è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla spesa per la quota di sua competenza, salva comunque la sua possibilità di potere in futuro giovarsi dell'innovazione contribuendo alle spese (art. 1121 c.c.).
Non costituiscono invece innovazione, ma semplice modifica, tutte le opere che servono per un maggiore o più intenso uso della cosa comune, senza comportarne una sostanziale alterazione e senza precludere agli altri partecipanti la possibilità di utilizzarla secondo la sua normale destinazione. Così, ad esempio, non ha a oggetto un'innovazione, ma una semplice modificazione, la delibera dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare e impedire l'ingresso indiscriminato di estranei (Cass. n. 4340 del 21/02/2013).
Parimenti dicasi per la creazione di una botola nel vano scale per accedere al tetto comune al fine di evitare di dovere, in caso di necessità, scomodare le unità immobiliari dell'ultimo piano. Si tratta infatti di un intervento che attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione e anzi agevolando la facoltà per i condomini di disporne più facilmente. La relativa delibera, qualora la spesa per l'intervento sia di rilevante entità, deve essere assunta con i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi, trattandosi comunque di intervento straordinario.
Fonte : Case24Plus
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