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Affittare una porzione dell'immobile è una scelta tipica nelle grandi città, che si è diffusa ancor più in questi ultimi anni di crisi. Famiglie che lasciano occupare la camera di un figlio che si è trasferito o single che alleviano la rata del mutuo. I proprietari che approcciano per la prima volta questa soluzione sono un po' frenati dal "vorrei ma non so": è lecito? Che tipo di contratto stipulare? Quali sono le garanzie?
Premessa: l'affitto di una stanza abitabile è sempre consentito. E la normativa di riferimento è la stessa che regola la locazione di unità immobiliari intere, quindi la legge 431/98. Non è prevista una via contrattuale predefinita, dipende dalle esigenze di proprietario e inquilino. L'alternativa è tra contratto libero, a canone concordato, oppure transitorio.
Premessa: l'affitto di una stanza abitabile è sempre consentito. E la normativa di riferimento è la stessa che regola la locazione di unità immobiliari intere, quindi la legge 431/98. Non è prevista una via contrattuale predefinita, dipende dalle esigenze di proprietario e inquilino. L'alternativa è tra contratto libero, a canone concordato, oppure transitorio.
Il primo, dove ogni clausola (canone incluso) è affidata alla contrattazione tra le parti, è stipulato per un minimo di 4 anni automaticamente rinnovabili per altri 4: a meno che il locatore non comunichi la disdetta per uno dei motivi indicati dalla legge (per esempio se intende vendere la casa a terzi, o destinarla a uso del coniuge, dei genitori, dei figli). Di tre anni iniziali, rinnovabili di altri due, è invece la durata del contratto concordato (cioè fissato entro i parametri indicati dalle associazioni di categoria).
Ma il terzo tipo di contratto, quello transitorio, è di fatto il più utilizzato per la locazione parziale dell'immobile, perché meno "impegnativo": dura da uno a diciotto mesi, e non prevede obblighi di rinnovo automatico.
Ma il terzo tipo di contratto, quello transitorio, è di fatto il più utilizzato per la locazione parziale dell'immobile, perché meno "impegnativo": dura da uno a diciotto mesi, e non prevede obblighi di rinnovo automatico.
È però destinato a soddisfare particolari esigenze delle parti: da dichiarare, documentare e confermare – prima della scadenza – tramite lettera raccomandata. Esigenze quindi del conduttore, che può aver bisogno di un alloggio per pochi mesi; o del proprietario, che può aver necessità di disporre a breve dell'appartamento (in attesa, ipotizziamo del ritorno di un parente). Le prime devono essere supportate da documenti allegati al contratto (ad esempio un rapporto di lavoro a termine o un master); le seconde possono esser semplicemente precisate in un'apposita clausola.
Il contratto deve avvenire in forma scritta (ed essere registrato), e può ricalcare il modello-tipo in allegato al Dm 30/12/02 o stabilito negli accordi locali (tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori).
Il contratto deve avvenire in forma scritta (ed essere registrato), e può ricalcare il modello-tipo in allegato al Dm 30/12/02 o stabilito negli accordi locali (tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori).
Se l'inquilino è uno studente universitario, residente in un Comune diverso da quello in cui si trova l'immobile, la durata del contratto è compresa tra i sei e i 36 mesi, rinnovabili alla prima scadenza.
Il vantaggio del contratto transitorio risiede in primis nella sua durata limitata, che non prevede il rinnovo automatico alla scadenza. Però i motivi della transitorietà devono esser ben attestati, perché in mancanza delle specifiche sull'esigenza del proprietario, l'inquilino potrebbe opporsi per vie legali. E a quel punto l'accordo non diventerebbe nullo, ma comporterebbe l'applicazione integrale della disciplina dei contratti liberi, traducendosi in un «4+4». Se non si rispettano le condizioni pattuite, insomma, ci si può ritrovare una camera occupata da una persona non più desiderata.
È inoltre opportuno seguire alcune cautele nella fase di stesura, soprattutto riguardo alla descrizione dell'immobile. Definire nei dettagli – magari allegando una piantina – la parte della casa che si concede in affitto e i servizi annessi (bagno, cucina), l'arredo presente nella stanza, l'uso degli altri spazi comuni, la ripartizione delle spese.
Il vantaggio del contratto transitorio risiede in primis nella sua durata limitata, che non prevede il rinnovo automatico alla scadenza. Però i motivi della transitorietà devono esser ben attestati, perché in mancanza delle specifiche sull'esigenza del proprietario, l'inquilino potrebbe opporsi per vie legali. E a quel punto l'accordo non diventerebbe nullo, ma comporterebbe l'applicazione integrale della disciplina dei contratti liberi, traducendosi in un «4+4». Se non si rispettano le condizioni pattuite, insomma, ci si può ritrovare una camera occupata da una persona non più desiderata.
È inoltre opportuno seguire alcune cautele nella fase di stesura, soprattutto riguardo alla descrizione dell'immobile. Definire nei dettagli – magari allegando una piantina – la parte della casa che si concede in affitto e i servizi annessi (bagno, cucina), l'arredo presente nella stanza, l'uso degli altri spazi comuni, la ripartizione delle spese.
Fonte : Case24plus
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