Locazione, ritardata restituzione della cosa e onere di specifica dimostrazione della richiesta di risarcimento del danno

Locazione, ritardata restituzione della cosa e onere di specifica dimostrazione della richiesta di risarcimento del danno

30/08/2013
di Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario di un’unità immobiliare e decide, per investimento, di darla in locazione a Caio.
 
Il contratto è della durata canonica 4+4. Dopo circa 3 anni le parti concordano di risolvere il contratto. Tizio si attiva per cercare un nuovo conduttore e lo trova in Sempronio che è disponibile a firmare un contratto della medesima durata del primo.
 
Caio, però, contrariamente ai patti rilascia l’immobile 6 mesi in ritardo e così facendo pregiudica a Tizio l’opportunità di concludere il contratto con Sempronio.
 
Che cosa può fare Tizio?
 
La norma di riferimento, in questi casi, è l’art. 1591 c.c., rubricato Danni da ritardata restituzione, che recita:
 
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
 
Insomma Caio deve a Tizio sei mesi ulteriori di affitto ed il risarcimento del danno per la mancata conclusione di un altro accordo.
 
Tizio è fortunato; egli, infatti, grazie al fatto d’essere già entrato in contatto con un nuovo conduttore, potrà dimostrare facilmente l’entità del danno subito.
 
Sulla quantificazione del risarcimento del danno, infatti, vale la pena ricordare che " in base al costante indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 7670/93), in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ., che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di utilizzazione, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio.
 
Costituisce, inoltre, affermazione risalente e pacifica di questo giudice di legittimità che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass., n. 4968/97; Cass., n. 993/2002), ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis: Cass., n. 6359/95; Cass., n. 1133/99; Cass., n. 4864/2000; Cass., n. 9545/2002)" (Cass. 21 febbraio 2013 n. 4352).
 
Insomma chi si vede restituito il bene in ritardo ma non può dimostrare l’effettivo danno subito (es. nuova mancata locazione), rischia, da quanto punto di vista, di ottenere ben poco.

Fonte : condominioweb.com