Separazione e successione nel contratto di locazione Il conduttore si separa dal coniuge e recede dal contratto di locazione. Quali gli effetti per il coniuge subentrante?

Separazione e successione nel contratto di locazione Il conduttore si separa dal coniuge e recede dal contratto di locazione. Quali gli effetti per il coniuge subentrante? 

03/04/2014
Avv. Leonarda Colucci



Il Tribunale di Roma chiarisce quali sono le conseguenze della risoluzione del contratto di locazione per volontà del conduttore , affrontando indirettamente anche il delicato tema della successione nel contratto di locazione in caso di separazione dei coniugi.

Il fatto. La proprietaria di un immobile concesso in locazione, indispettita dal comportamento del conduttore che improvvisamente decide di recedere dal contratto a causa di problemi familiari ma soprattutto dal suo comportamento improntato al continuo mancato rispetto degli obblighi assunti, si rivolge al giudice, tramite ricorso al rito locatizio, chiedendo:

· che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per volontà del conduttore;

· che il conduttore sia condannato al pagamento delle indennità ex art. 1591 del codice civile fino al momento del rilascio dell'immobile con maggiorazione del canone mensile del 20%;

· di essere autorizzato a trattenere l'importo della cauzione, versata dal conduttore al momento della stipula del contratto, fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile;

· che il Giudice accerti l'inadempimento del conduttore che non ha versato gli oneri condominiali.

A sostegno delle sue pretese la proprietaria ribadisce nel giudizio in questione che subito dopo la stipula del contratto il conduttore ha manifestato la volontà di recedere a causa di gravi motivi familiari; la locatrice dopo aver preso atto della situazione, ha constatato che l'immobile non è stato rilasciato entro i termini pattuiti dal conduttore e che, anzi, l'appartamento continua ad essere occupato malgrado il contratto fosse stato formalmente risolto. Il conduttore, dal canto suo, pur ammettendo che egli stesso aveva chiesto la risoluzione del contratto a causa della sua nuova situazione familiare (separazione coniugale), sosteneva che riguardo al mancato rilascio dell'immobile nessuna responsabilità poteva essergli addebitata in quanto nel contratto era subentrata la sua ex moglie che occupava ancora l'appartamento.

I motivi della decisione. La sentenza del Tribunale di Roma ha accertato che le motivazioni poste dalla ricorrente a fondamento delle sue pretese possono essere accolte, ma è opportuno soffermarsi sui fatti di causa per comprendere meglio le conclusioni alle quali approda il Giudice della Sesta Sezione Civile del Tribunale romano.

Dopo aver analizzato il contratto di locazione prodotto dalle parti il Giudice ha constatato che l'articolo 8 riconosce al conduttore la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi a condizione, però, che il recesso venga comunicato tre mesi prima della data del rilascio, tramite lettera raccomandata, al locatore. Il giudice ha constatato che il conduttore aveva tempestivamente informato il locatore della sua intenzione di recedere dal contratto fissando la data del rilascio dell'immobile per il 31 marzo 2010.

Il conduttore, però, venendo meno all'obbligo assunto non provvede al rilascio dell'immobile entro tale data ed in ragione di tale circostanza il Giudice, accogliendo le richieste della locatrice, ha dichiarato l'avvenuta risoluzione del contratto per volontà del conduttore condannando quest'ultimo al rilascio dell'immobile.

La sentenza emessa dal Giudice del Tribunale di Roma, inoltre, ha evidenziato che il conduttore non avendo provveduto al rilascio dell'immobile il 31 marzo 2010 è obbligato al versamento dei canoni di locazione fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile in virtù di quanto sancito dall'art. 1591 del codice civile. Tale pronuncia, inoltre, ha ulteriormente puntualizzato che l'obbligo di pagare i canoni di locazione rappresenta una forma di risarcimento dovuta al locatore per la mancata disponibilità dell'immobile, e per avere diritto a tale somma il locatore non è obbligato a fornire alcuna prova del danno subito.

Al contrario, invece, la sentenza ha precisato che non può essere accolta la richiesta della ricorrente (locatrice proprietaria dell'immobile) di maggiorazione del canone mensile del 20% poiché la stessa non ha fornito alcuna prova in ordine ad un danno maggiore che sostiene aver subito.

In merito alla richiesta della ricorrente di trattenere la somma versata a titolo di cauzione fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile, il Giudice ha ritenuto che il locatore può trattenere tale somma solo fino al momento in cui l'appartamento non sarà liberato ed il proprietario non ne acquisti la piena disponibilità.

Per quanto concerne le richieste formulate dal conduttore, il Giudice ha ritenuto che le stesse non possono trovare accoglimento.

In particolare il conduttore aveva chiesto di essere sollevato dalle sue responsabilità poiché nel contratto di locazione era subentrata la sua ex moglie.

Proprio analizzando la linea difensiva scelta dal conduttore il Giudice ha potuto constatare, in primo luogo, che nessuno può subentrare in un rapporto contrattuale già risolto pertanto non esistendo più il contratto di locazione nessuno può subentrare all'originario conduttore.

In secondo luogo, il Giudice ha puntualizzato, che la ex moglie del conduttore non risultava assegnataria della casa familiare concludendo che quest'ultima non aveva alcun titolo ad occupare l'immobile in questione escludendo radicalmente, che nel caso di specie, potesse trovare applicazione la successione nel contratto di locazione disciplinata dall'articolo 6 della legge n. 392/1978.

Conclusioni. La sentenza in commento si conclude con la condanna del conduttore:

· al pagamento del canone di locazione fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile;

· al pagamento degli oneri condominiali arretrati;

· al pagamento delle spese processuali;

mentre la sua ex moglie (terza chiamata in causa contumace), non subentrando nel contratto di locazione e non avendo assunto alcun obbligo nei confronti del locatore esce completamente indenne dal giudizio malgrado abbia continuato ad occupare l'immobile.



Flash di approfondimento.



Il danno per mancata restituzione della cosa locata ( art. 1591 c.c.)

L'articolo 1591 del codice civile disciplina il danno per ritardata restituzione della cosa locata, stabilendo che il conduttore è tenuto a dare al locatore il corrispettivo pattuito fino al momento dell'effettiva riconsegna della cosa locata ( nel caso di specie appartamento), salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno in merito al quale il locatore è obbligato a fornire la prova per averne diritto.



Successione nel contratto di locazione legge n.392/1978

Per quanto riguarda invece la successione nel contratto di locazione dell'ex coniuge è utile segnalare che il secondo comma dell'art. 6 della legge n. 392/1978 stabilisce che “In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.”

Dunque, nel caso di specie, nel contratto di locazione sarebbe subentrata al conduttore l'ex moglie solo se l'ordinanza presidenziale che ha pronunciato la separazione personale dei coniugi attribuisce alla moglie il diritto di abitare nella casa familiare, se tale riconoscimento non c'è così come nel caso esaminato dalla sentenza appena commentata l'ex moglie non succede a suo marito nel contratto di locazione.

sentenza Tribunale di Roma n. 2052 del 22 gennaio 2014

Fonte: CondominioWeb.com